物業成交量上升預示著上市房地產板塊復甦
投資組合經理Danny Greenberger及Greg Kuhl表示，近期物業成交量回升，加上商業房地產領頭羊世邦魏理仕（CBRE）發表樂觀言論，推動投資者對上市房地產投資信託基金（REIT）的樂觀態度。
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焦點分析：
- 成交量回升表明資產估值開始好轉，為上市房地產的反彈奠定基礎。
- 上市REIT處於有利地位，能夠利用流動性改善和更好的融資條款及渠道，以收購資產並參與發展項目。
- REIT再次顯現實現盈利增長及長期資本增值的潛力。
兩年前, 由於市場預計並消化了物業價值將會下跌，上市REIT的股價急劇下跌，並先於整體商業房地產市場走低。然而，上市房地產在經歷長期表現疲弱後，終於迎來改善的先兆。近期物業成交量的回升意味著，私募市場現已吸收了必要的減值，這增強和穩定了投資者對私人市場價值的信心。因此，我們認為，REIT投資者以全新的樂觀態度展望未來的時機已然成熟，有望從反映盈利及資產價值的潛在增長中受惠。
復甦的早期跡象
根據世邦魏理仕的報告，於2024年第三季，美國房地產成交量首次在兩年內上升。世邦魏理仕是世界最大的房地產經紀公司及企業房地產行業的領頭羊。在經歷借貸成本上升、經濟不明朗及資產價值下跌的艱難時期後，這個消息令房地產投資者大為振奮。總而言之，這些因素導致成交量較2021年的高峰期下降近70%1。由於買賣雙方的定價預期相去甚遠，私募房地產的報告估值無法提供流動性。非交易（私募）REIT的投資者資金受到限制，核心房地產基金積壓了大量未獲處理的單位贖回要求，最終投資者及放貸人遭受的損失，是通過私募市場逐步調整呈報價值的方式慢慢地實現。受惠於各國央行開始減息，呈報的房地產價格開始反映相關資產的價值，投資者的樂觀情緒隨著房地產債券市場的好轉而增強，促進了房地產交易的復甦。
世邦魏理仕諮詢銷售（按年變化百分比）
資料來源：世邦魏理仕，截至2024年第三季末。過往表現不能預測未來回報。
另外，世邦魏理仕提到第三季來自美國投資銷售（亦稱作諮詢銷售－即買賣交易）的收入增長20%。其行政總裁表示：「資本市場交易活動的轉捩點已過，目前正處於復甦的早期階段。」管理層進一步指出：「我們認為，買賣雙方在大多數資產類別的價格預期方面，已基本上達成一致，或者即將達成一致......目前存在債務......市場對多戶住宅的興趣增加。多戶住宅及工業地產的資本化率（回報率）出現輕微收窄。」
世邦魏理仕的新增商業按揭貸款按季增長超過50%，反映房地產放貸市場也在蓬勃發展。我們認為，隨著交易市場的回暖，資產定價走強的跡象顯現，且更加得到市場認可，增加放貸的條件已然成熟2。
市場復甦的證據日益增多
其他方面，近期一些引人注目的交易說明，資產定價合理及放貸條件具吸引力，印證了我們團隊的觀點，即房地產定價已經觸底，新週期正在展開：
- KKR／Lennar：2024年6月，私募股權公司KKR向住宅建築公司Lennar的多戶型住宅分部收購5,200個公寓單位，交易金額為21億美元，較該上市住宅REIT資產價值出現大約15-20%的溢價。3
- Brookfield／DRA：5月份，投資公司Brookfield向房地產投資顧問DRA收購1,460萬平方英尺的工業倉庫組合，交易金額為13億美元。交易涵蓋分佈在20個市場的128幢物業，其中98%已出租。4
- Tishman Speyer／Rockefeller Cente：10月份，多元化房地產公司Tishman Speyer以6.5厘的利率於商業按揭抵押證券（CMBS）市場完成對紐約市洛克菲勒中心的35億美元再融資項目。在過去兩年的大部分時間內，辦公室交易一直不活躍，並受到不良貸款條件的困擾。該項再融資交易是有史以來金額最大的單一資產辦公室債務交易，獲得債券投資者的大幅超額認購。5
成交量回升對REIT有何啟示？
在房地產領域，REIT處於引人羨慕的地位，其貸款價值比為30%（私募房地產的貸款價值比為60%），獲取資金的成本較低，並且能夠在公募市場發行股票以擴大規模，從而借助流動性復甦的時機購買資產。然而，在過去兩年，REIT在尋求收購時一直面臨缺乏交易機會及買賣價差較大的阻礙。隨著成交量回升及定價有所改善，各個REIT子板塊正越來越多把資金調配於收購或發展項目，我們相信此舉將有助推動盈利增長。此外, 許多REIT已成立合營企業或基金管理平台，能夠在出售資產時帶來額外回報。過去兩年交易市場陷入停滯不前的困局，這方面的交易利潤大幅減少；但隨著成交量回升，REIT可能再度有望通過該等工具獲利，從而提高利潤。
因此，成交量回升為REIT提供多種推動盈利增長的途徑，加強了資產價值的前景, 最終在新週期內實現股價上漲及股息增長的潛力得以提升。
1 Green Street Advisors，2023年全年成交量對比2021年峰值水平。
2 世邦魏理仕2024年第三季業績電話會議，2024年10月24日。
3 CoStar.com; KKR斥資21億美元押注多戶型住宅分部，從Lennar旗下公司Quarterra手中購買多套公寓，2024年6月26日。
4 Connectcre.com; Brookfield完成收購價值13億美元的輕工業資產組合，2024年7月19日。
5 PRNewswire.com; Tishman Speyer完成對Rockefeller Center的35億美元再融資項目，2024年10月21日。
6 Green Street Advisors, 摩根士丹利、駿利亨德森投資分析，截至2022年12月31日。
Bid-ask spread: the difference between the bid price and the ask price for a particular security.
Capital markets: financial markets that bring buyers and sellers together to trade stocks, bonds, currencies, real estate, and other financial assets.
Cap rate compression: occurs when the capitalization rate (rate of return) on a real estate investment property based on the income that the property is expected to generate decreases.
CMBS: Commercial Mortgage-Backed Securities are fixed rate bonds that represent an investment in a portfolio of mortgages on a range of commercial properties.
Gated fund: a fund with restrictions placed on redemptions/withdrawals, usually when the assets of a fund are illiquid and difficult to turn into cash for redemption in a timely manner.
Liquidity: a measure of how easily an asset can be bought or sold in the market. Assets that can be easily traded in the market in high volumes (without causing a major price move) are referred to as ‘liquid’.
重要資料
REIT或房地產投資信託基金：透過直接持有物業資產、地產股或按揭貸款來投資於房地產。REIT在證券交易所上市，所以通常流動性相當高，其買賣與股票無異。
房地產證券，包括房地產投資信託基金（REIT）對房地產價值及租金收入、物業稅、利率、稅務及監管規定、供應和需求，以及該公司的管理技能與信譽的變動表現敏感。此外，REIT或未能符合資格享有某些稅務利益或註冊豁免，這可能導致不利的經濟結果。
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- 投資者不應只根據此文件而作出投資決定，並應細閱有關基金銷售文件，了解風險因素資料。