物业成交量上升预示着上市房地产板块复苏
投资组合经理Danny Greenberger及Greg Kuhl表示，近期物业成交量回升，加上商业房地产领头羊世邦魏理仕（CBRE）发表乐观言论，推动投资者对上市房地产投资信托基金（REIT）的乐观态度。
5 分钟阅读
焦点分析
- 成交量回升表明资产估值开始好转，为上市房地产的反弹奠定基础。
- 上市REIT处于有利地位，能够利用流动性改善和更好的融资条款及渠道，以收购资产并参与发展项目。
- REIT再次显现实现盈利增长及长期资本增值的潜力。
两年前, 由于市场预计并消化了物业价值将会下跌，上市REIT的股价急剧下跌，并先于整体商业房地产市场走低。然而，上市房地产在经历长期表现疲弱后，终于迎来改善的先兆。近期物业成交量的回升意味着，私募市场现已吸收了必要的减值，这增强和稳定了投资者对私人市场价值的信心。因此，我们认为，REIT投资者以全新的乐观态度展望未来的时机已然成熟，有望从反映盈利及资产价值的潜在增长中受惠。
复苏的早期迹象
根据世邦魏理仕的报告，于2024年第三季，美国房地产成交量首次在两年内上升。世邦魏理仕是世界最大的房地产经纪公司及企业房地产行业的领头羊。在经历借贷成本上升、经济不明朗及资产价值下跌的艰难时期后，这个消息令房地产投资者大为振奋。总而言之，这些因素导致成交量较2021年的高峰期下降近70%1。由于买卖双方的定价预期相去甚远，私募房地产的报告估值无法提供流动性。非交易（私募）REIT的投资者资金受到限制，核心房地产基金积压了大量未获处理的单位赎回要求，最终投资者及放贷人遭受的损失，是通过私募市场逐步调整呈报价值的方式慢慢地实现。受惠于各国央行开始减息，呈报的房地产价格开始反映相关资产的价值，投资者的乐观情绪随着房地产债券市场的好转而增强，促进了房地产交易的复苏。
世邦魏理仕咨询销售（按年变化百分比）
资料来源：世邦魏理仕，截至2024年第三季末。过往表现不能预测未来回报。
另外，世邦魏理仕提到第三季来自美国投资销售（亦称作咨询销售－即买卖交易）的收入增长20%。其行政总裁表示：「资本市场交易活动的转捩点已过，目前正处于复苏的早期阶段。」管理层进一步指出：「我们认为，买卖双方在大多数资产类别的价格预期方面，已基本上达成一致，或者即将达成一致......目前存在债务......市场对多户住宅的兴趣增加。多户住宅及工业地产的资本化率（回报率）出现轻微收窄。」
世邦魏理仕的新增商业按揭贷款按季增长超过50%，反映房地产放贷市场也在蓬勃发展。我们认为，随着交易市场的回暖，资产定价走强的迹象显现，且更加得到市场认可，增加放贷的条件已然成熟2。
市场复苏的证据日益增多
其他方面，近期一些引人注目的交易说明，资产定价合理及放贷条件具吸引力，印证了我们团队的观点，即房地产定价已经触底，新周期正在展开：
- KKR／Lennar：2024年6月，私募股权公司KKR向住宅建筑公司Lennar的多户型住宅分部收购5,200个公寓单位，交易金额为21亿美元，较该上市住宅REIT资产价值出现大约15-20%的溢价。3
- Brookfield／DRA：5月份，投资公司Brookfield向房地产投资顾问DRA收购1,460万平方英尺的工业仓库组合，交易金额为13亿美元。交易涵盖分布在20个市场的128幢物业，其中98%已出租。4
- Tishman Speyer／Rockefeller Cente：10月份，多元化房地产公司Tishman Speyer以6.5厘的利率于商业按揭抵押证券（CMBS）市场完成对纽约市洛克菲勒中心的35亿美元再融资项目。在过去两年的大部分时间内，办公室交易一直不活跃，并受到不良贷款条件的困扰。该项再融资交易是有史以来金额最大的单一资产办公室债务交易，获得债券投资者的大幅超额认购。5
成交量回升对REIT有何启示？
在房地产领域，REIT处于引人羡慕的地位，其贷款价值比为30%（私募房地产的贷款价值比为60%），获取资金的成本较低，并且能够在公募市场发行股票以扩大规模，从而借助流动性复苏的时机购买资产。然而，在过去两年，REIT在寻求收购时一直面临缺乏交易机会及买卖价差较大的阻碍。随著成交量回升及定价有所改善，各个REIT子板块正越来越多把资金调配于收购或发展项目，我们相信此举将有助推动盈利增长。此外, 许多REIT已成立合营企业或基金管理平台，能够在出售资产时带来额外回报。过去两年交易市场陷入停滞不前的困局，这方面的交易利润大幅减少；但随著成交量回升，REIT可能再度有望通过该等工具获利，从而提高利润。
因此，成交量回升为REIT提供多种推动盈利增长的途径，加强了资产价值的前景, 最终在新周期内实现股价上涨及股息增长的潜力得以提升。
1 Green Street Advisors，2023年全年成交量对比2021年峰值水平。
2 世邦魏理仕2024年第三季业绩电话会议，2024年10月24日。
3 CoStar.com; KKR斥资21亿美元押注多户型住宅分部，从Lennar旗下公司Quarterra手中购买多套公寓，2024年6月26日。
4 Connectcre.com; Brookfield完成收购价值13亿美元的轻工业资产组合，2024年7月19日。
5 PRNewswire.com; Tishman Speyer完成对Rockefeller Center的35亿美元再融资项目，2024年10月21日。
6 Green Street Advisors, 摩根士丹利、骏利亨德森投资分析，截至2022年12月31日。
Bid-ask spread: the difference between the bid price and the ask price for a particular security.
Capital markets: financial markets that bring buyers and sellers together to trade stocks, bonds, currencies, real estate, and other financial assets.
Cap rate compression: occurs when the capitalization rate (rate of return) on a real estate investment property based on the income that the property is expected to generate decreases.
CMBS: Commercial Mortgage-Backed Securities are fixed rate bonds that represent an investment in a portfolio of mortgages on a range of commercial properties.
Gated fund: a fund with restrictions placed on redemptions/withdrawals, usually when the assets of a fund are illiquid and difficult to turn into cash for redemption in a timely manner.
Liquidity: a measure of how easily an asset can be bought or sold in the market. Assets that can be easily traded in the market in high volumes (without causing a major price move) are referred to as ‘liquid’.
IMPORTANT INFORMATION
REIT或房地产投资信托基金 透过直接持有物业资产、地产股或按揭贷款来投资于房地产。REIT在证券交易所上市，所以通常流动性相当高，其买卖与股票无异。
房地产证券，包括房地产投资信托基金(REITs)，对房地产价值和租金收入、物业税、利率、税务和监管规定、供应和需求，以及该公司的管理技能与信誉的变动表现敏感。此外，REIT或未能符合资格享有某些税务利益或注册豁免，这可能导致不利的经济结果。
5 分钟阅读
焦点分析
- 成交量回升表明资产估值开始好转，为上市房地产的反弹奠定基础。
- 上市REIT处于有利地位，能够利用流动性改善和更好的融资条款及渠道，以收购资产并参与发展项目。
- REIT再次显现实现盈利增长及长期资本增值的潜力。
两年前, 由于市场预计并消化了物业价值将会下跌，上市REIT的股价急剧下跌，并先于整体商业房地产市场走低。然而，上市房地产在经历长期表现疲弱后，终于迎来改善的先兆。近期物业成交量的回升意味着，私募市场现已吸收了必要的减值，这增强和稳定了投资者对私人市场价值的信心。因此，我们认为，REIT投资者以全新的乐观态度展望未来的时机已然成熟，有望从反映盈利及资产价值的潜在增长中受惠。
复苏的早期迹象
根据世邦魏理仕的报告，于2024年第三季，美国房地产成交量首次在两年内上升。世邦魏理仕是世界最大的房地产经纪公司及企业房地产行业的领头羊。在经历借贷成本上升、经济不明朗及资产价值下跌的艰难时期后，这个消息令房地产投资者大为振奋。总而言之，这些因素导致成交量较2021年的高峰期下降近70%1。由于买卖双方的定价预期相去甚远，私募房地产的报告估值无法提供流动性。非交易（私募）REIT的投资者资金受到限制，核心房地产基金积压了大量未获处理的单位赎回要求，最终投资者及放贷人遭受的损失，是通过私募市场逐步调整呈报价值的方式慢慢地实现。受惠于各国央行开始减息，呈报的房地产价格开始反映相关资产的价值，投资者的乐观情绪随着房地产债券市场的好转而增强，促进了房地产交易的复苏。
世邦魏理仕咨询销售（按年变化百分比）
资料来源：世邦魏理仕，截至2024年第三季末。过往表现不能预测未来回报。
另外，世邦魏理仕提到第三季来自美国投资销售（亦称作咨询销售－即买卖交易）的收入增长20%。其行政总裁表示：「资本市场交易活动的转捩点已过，目前正处于复苏的早期阶段。」管理层进一步指出：「我们认为，买卖双方在大多数资产类别的价格预期方面，已基本上达成一致，或者即将达成一致......目前存在债务......市场对多户住宅的兴趣增加。多户住宅及工业地产的资本化率（回报率）出现轻微收窄。」
世邦魏理仕的新增商业按揭贷款按季增长超过50%，反映房地产放贷市场也在蓬勃发展。我们认为，随着交易市场的回暖，资产定价走强的迹象显现，且更加得到市场认可，增加放贷的条件已然成熟2。
市场复苏的证据日益增多
其他方面，近期一些引人注目的交易说明，资产定价合理及放贷条件具吸引力，印证了我们团队的观点，即房地产定价已经触底，新周期正在展开：
- KKR／Lennar：2024年6月，私募股权公司KKR向住宅建筑公司Lennar的多户型住宅分部收购5,200个公寓单位，交易金额为21亿美元，较该上市住宅REIT资产价值出现大约15-20%的溢价。3
- Brookfield／DRA：5月份，投资公司Brookfield向房地产投资顾问DRA收购1,460万平方英尺的工业仓库组合，交易金额为13亿美元。交易涵盖分布在20个市场的128幢物业，其中98%已出租。4
- Tishman Speyer／Rockefeller Cente：10月份，多元化房地产公司Tishman Speyer以6.5厘的利率于商业按揭抵押证券（CMBS）市场完成对纽约市洛克菲勒中心的35亿美元再融资项目。在过去两年的大部分时间内，办公室交易一直不活跃，并受到不良贷款条件的困扰。该项再融资交易是有史以来金额最大的单一资产办公室债务交易，获得债券投资者的大幅超额认购。5
成交量回升对REIT有何启示？
在房地产领域，REIT处于引人羡慕的地位，其贷款价值比为30%（私募房地产的贷款价值比为60%），获取资金的成本较低，并且能够在公募市场发行股票以扩大规模，从而借助流动性复苏的时机购买资产。然而，在过去两年，REIT在寻求收购时一直面临缺乏交易机会及买卖价差较大的阻碍。随著成交量回升及定价有所改善，各个REIT子板块正越来越多把资金调配于收购或发展项目，我们相信此举将有助推动盈利增长。此外, 许多REIT已成立合营企业或基金管理平台，能够在出售资产时带来额外回报。过去两年交易市场陷入停滞不前的困局，这方面的交易利润大幅减少；但随著成交量回升，REIT可能再度有望通过该等工具获利，从而提高利润。
因此，成交量回升为REIT提供多种推动盈利增长的途径，加强了资产价值的前景, 最终在新周期内实现股价上涨及股息增长的潜力得以提升。
1 Green Street Advisors，2023年全年成交量对比2021年峰值水平。
2 世邦魏理仕2024年第三季业绩电话会议，2024年10月24日。
3 CoStar.com; KKR斥资21亿美元押注多户型住宅分部，从Lennar旗下公司Quarterra手中购买多套公寓，2024年6月26日。
4 Connectcre.com; Brookfield完成收购价值13亿美元的轻工业资产组合，2024年7月19日。
5 PRNewswire.com; Tishman Speyer完成对Rockefeller Center的35亿美元再融资项目，2024年10月21日。
6 Green Street Advisors, 摩根士丹利、骏利亨德森投资分析，截至2022年12月31日。
Bid-ask spread: the difference between the bid price and the ask price for a particular security.
Capital markets: financial markets that bring buyers and sellers together to trade stocks, bonds, currencies, real estate, and other financial assets.
Cap rate compression: occurs when the capitalization rate (rate of return) on a real estate investment property based on the income that the property is expected to generate decreases.
CMBS: Commercial Mortgage-Backed Securities are fixed rate bonds that represent an investment in a portfolio of mortgages on a range of commercial properties.
Gated fund: a fund with restrictions placed on redemptions/withdrawals, usually when the assets of a fund are illiquid and difficult to turn into cash for redemption in a timely manner.
Liquidity: a measure of how easily an asset can be bought or sold in the market. Assets that can be easily traded in the market in high volumes (without causing a major price move) are referred to as ‘liquid’.
IMPORTANT INFORMATION
REIT或房地产投资信托基金 透过直接持有物业资产、地产股或按揭贷款来投资于房地产。REIT在证券交易所上市，所以通常流动性相当高，其买卖与股票无异。
房地产证券，包括房地产投资信托基金(REITs)，对房地产价值和租金收入、物业税、利率、税务和监管规定、供应和需求，以及该公司的管理技能与信誉的变动表现敏感。此外，REIT或未能符合资格享有某些税务利益或注册豁免，这可能导致不利的经济结果。