Oost west, thuis best: constructieve vooruitzichten voor residentieel vastgoed

Residentieel vastgoed profiteert van momentum

Naast een groeiende economie profiteren Amerikaanse verhuurders van appartementen ook van demografische rugwind, nu het grootste leeftijdscohort ook de ideale huurleeftijd van 25-34 jaar heeft (zie grafiek 1). Doordat eigenwoningbezit voor velen onbereikbaar is als gevolg van een hypotheekrente van meer dan 6%¹ is het percentage eigenwoningbezitters blijven dalen. Daarnaast hebben we een (te late?) opleving gezien in het 'loskoppelen' van jongvolwassenen van hun ouderlijk huis. De combinatie van deze factoren heeft de vraag naar huurwoningen doen toenemen, wat tot uiting komt in een bezettingsgraad van meer dan 95% in de afgelopen kwartalen² die doorgaans wordt geassocieerd met groei van de markthuur.

Ook in steden zoals Seattle en San Francisco, waar de markt na de pandemie in het slop was geraakt, is er nu sprake van een herstel. Nieuwe verkozen politici zetten zich in voor het terugbrengen van de levendigheid in de centrale zakenwijken en grote technologiebedrijven zoals Amazon, Microsoft en Salesforce halen hun personeel weer terug naar kantoor.

Veel verhuurders kampten de afgelopen jaren met tegenwind door de grote hoeveelheid nieuwe woningen die op de markt kwam. Dit was het gevolg van de bouwwoede die werd veroorzaakt door de lage leenkosten en de krachtige vraag in 2021 en 2022, met name in Sunbelt-steden als Nashville, Austin en Charlotte. De groei van de huurprijzen was hier zwak en soms zelfs negatief. Nu de nieuwbouw echter in een neerwaartse trend zit (grafiek 2), wordt verwacht dat er volgend jaar een omslagpunt zal komen in deze markten. Dit zal de weg vrijmaken voor herstel van de groei in de markt voor appartementen.

Seniorenhuisvesting: de boomers lopen voorop

Verhuurders van seniorenwoningen behoren tot de best presterende beveks van de afgelopen jaren. Marktleider Welltower leverde bijna 150 procent rendement op voor aandeelhouders sinds het begin van 2023³, waarmee het zelfs beter presteerde dan de en vogue verhuurders van datacenters.

De vraag kent een opmerkelijke groei, gedreven door de verwachte jaarlijkse toename van 5 procent in de leeftijdscategorie 80+ tot 2030⁴. Met de stijgende bezettingsgraad en groeiende huurprijzen in het vooruitzicht, maken beveks voor seniorenhuisvesting gebruik van operationele efficiënties en gegevensinzichten om superieure diensten te bieden aan bewoners en verbeterde marges aan aandeelhouders. De pandemie leidde tot een terugtrekking van privékapitaal uit deze beleggingscategorie, waardoor beveks zoals Welltower en Ventas op grote schaal vastgoed met een rendement van 7-8% konden verwerven,⁵ resulterend in een krachtige mix van interne en externe groei.

Studentenhuisvesting: beperkt aanbod, krachtige vraag

Aan de andere kant van het demografisch spectrum blijft bij studentenhuisvesting de vraag naar speciaal gebouwde accommodatie het beschikbare aanbod ruimschoots overtreffen, waardoor sommige verhuurders hun huurprijzen consequent sneller zien stijgen dan de inflatie. In het lopende academische jaar rapporteerde de op het VK gerichte bevek Unite een dat de huurprijzen meer dan 8% hoger waren dan een jaar eerder.⁶ Gezien het krimpende aanbod van particuliere huurwoningen, de beperkingen op nieuwbouw en de recessiebestendige vraag, verwachten we dat de sector zal blijven presteren.

Residentieel vastgoed biedt defensieve groei tegen korting

Met het oog op de toekomst biedt de residentiële sector, gesteund door traditionele verhuurders van appartementen naast alternatieve subsectoren, een aantrekkelijk beleggingsargument met perspectief op outperformance nu de druk van de aanbodzijde afneemt.

Bemoedigend is ook dat Amerikaanse residentiële beveks momenteel worden verhandeld tegen dubbelcijferige kortingen ten opzichte van hun intrinsieke waarden, en dat hun multiples ver onder hun historische premies staan.⁷ Dit ondanks het feit dat de balansen sterker zijn dan ooit en operationele platforms sterke efficiëntieverbeteringen en groei aanjagen. Wij zijn dan ook van mening dat residentiële beveks goed gepositioneerd zijn voor meerdere jaren van winst, hogere dividenden en potentieel herziene ratings nu de volgende cyclus van toenemende huurprijzen zich aandoet.

¹ MortgageNewsDaily.com; gebruikelijke hypotheekduur van 30 jaar, per 28 maart 2025.

² Zoals gerapporteerd door verschillende residentiële beveks, bezettingsgraad in Q4 2024.

³ Financecharts.com, Welltower REIT, 30 december 2022 tot en met 28 februari 2025. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

⁴ Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, ramingen 2025-2030.

⁵ Winstrapport van Welltower, Q4 2024.

⁶ Unite Group.com, per 25 februari 2025; financiële resultaten 2024.

⁷ SNL Real Estate, per 31 januari 2025. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Uitgelichte afbeelding aan het begin van het artikel: seniorenhuisvesting van Welltower op 56th Street, Manhattan.  Afbeelding: Welltower Inc., gepubliceerd en gereproduceerd met toestemming.

REIT’s of ‘Real Estate Investment Trusts’ beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en worden verhandeld als aandelen.

Vastgoedeffecten, waaronder Real Estate Investment Trusts (REIT's), zijn gevoelig voor veranderingen in de waarde van onroerend goed en huurinkomsten, onroerendgoedbelasting, rentetarieven, belasting- en regelgevingsvereisten, vraag en aanbod en de managementvaardigheden en kredietwaardigheid van het bedrijf. Daarnaast is het mogelijk dat REIT's niet in aanmerking komen voor bepaalde belastingvoordelen of registratievrijstellingen, wat nadelige economische gevolgen kan hebben.

De FTSE Nareit All Equity REITs Index volgt de prestaties van de Amerikaanse markt van vastgoedbeveks.