Ze zijn er weer: groeikansen in vastgoed
Portfolio managers Guy Barnard, Tim Gibson and Greg Kuhl, explain why they believe the REIT 'reopening rotation' trade has created an attractive opportunity to buy quality compounders offering sustainable growth, driven by long-term structural tailwinds.
4 beknopt artikel
Kernpunten
- De groeivooruitzichten van veel vastgoedbedrijven die profiteren van een krachtige, langjarige wind in de rug, zijn verbeterd en zullen als gevolg van de pandemie nog verder verbeteren.
- In de nasleep van de recente onderprestaties ten opzichte van de bredere REITs-sector, hebben groei-REITs hun waarderingspremies echter zien verdwijnen.
- De prestatieverschillen tussen de vastgoedsectoren 'waarde' en 'groei' zijn op basis van hun fundamentals afgevlakt, waardoor er nieuwe inkoopkansen ontstaan.
Sinds Pfizer op 9 november aankondigde dat hun vaccin effectief was tegen Covid-19, zagen we, naast op de bredere aandelenmarkten, een aanzienlijke draai naar 'waarde' ontstaan op de markt voor Real Estate Investment Trusts (REITs). En terwijl de totale Amerikaanse REIT-sector sinds die dag met 14% steeg, stegen waarde-REITs met gemiddeld 52%, terwijl groei-REITs met 7% daalden.1 De draai van de groeisectoren in vastgoed die direct profiteerden van Covid (industrie/logistiek, zendmasten, datacentra, huurwoningen voor gezinnen, opslag) naar waardesectoren, waarop Covid een negatieve invloed had (winkelcentra, regionale winkelcentra, hotels, kantoren, appartementen in badplaatsen), vond grootschalig en in zeer korte tijd plaats.
Kwaliteitseffecten vinden
A recovery trade in the hardest hit real estate sectors was both expected and justified. Better‑than‑hoped vaccine announcements signalled the beginning of a return to normality and ongoing government stimulus cushioned the pandemic’s impact on the consumer. A focus on ‘cheap, but not broken’ names (stocks severely punished by the market but which could still offer a reasonable path to sustainable growth) has been beneficial, albeit some structurally impaired sectors, such as retail, have rallied the hardest. While the current trading momentum shows few signs of abating, we believe the performance differentials between value and growth real estate sectors have become stretched based on the underlying value of property assets; ie, fundamentals.
Growth versus value – so much has changed in a year
Dankzij de permanente en krachtige langjarige rugwind van e-commerce, mobiele data, cloud computing, 5G en veranderende demografische gegevens, bieden REITs in groeisectoren een zeer zichtbaar, samengesteld rendementspotentieel. De groeivooruitzichten van veel vastgoedbedrijven die van deze trends profiteren, zijn verbeterd en zullen als gevolg van de pandemie nog verder verbeteren. In de nasleep van de recente onderprestaties ten opzichte van de bredere REITs-sector, hebben deze bedrijven hun eerder hoge waarderingspremies echter zien verdwijnen.
Bron: Evercore ISI Research, per 1 maart 2021. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten. Opmerking: De intrinsieke waarde (IW) per aandeel vertegenwoordigt de geschatte private marktwaarde van REIT-vastgoed. 'Groei' omvat de sectoren industrie, eengezinswoningen voor verhuur, prefab huizen, opslag, en kantoren voor life science-bedrijven. 'Waarde' omvat winkelcentra, kantoorpanden voor traditionele bedrijven, gezondheidszorg, appartementen in badplaatsen, studentenhuisvesting.
Figuur 2 laat de winstgroeiverwachtingen voor de komende twee jaar zien voor groei- ten opzichte van waardebedrijven. Hier zien we dat de recente waarderingsschommelingen in tegenspraak zijn met de huidige marktconsensusverwachtingen, waarbij de schattingen voor de waardesectoren scherp daalden, terwijl de schattingen voor groeisectoren stegen.
Bron: Janus Henderson Investors, classificaties van Evercore ISI Research. Data gebaseerd op de verwachte marktconsensus voor de schatting van de FFO per aandeel over 2 jaar, tot 31 maart 2021. Funds From Operations (FFO) wordt door REITs gebruikt om de cashflow van hun activiteiten te berekenen, het is een meetwaarde voor de operationele prestaties. Het FFO-per-aandeel-percentage wordt meestal gebruikt om een REIT te beoordelen in plaats van een beoordeling op winst per aandeel (WPA), dat gebruikt wordt voor algemene aandelen.
Groeikansen in overvloed
De markt kent een positievere prognose toe aan bepaalde vastgoedtypes, die eerder gebaseerd is op hoop en een aanhoudend momentum voor het economisch herstel, dan op kerncijfers. Tegelijkertijd lijkt de markt het groeipotentieel voor de lange termijn te onderschatten van een aantal 'best-in-class' REITs, die de mogelijkheid hebben om te groeien, aanzienlijke aandeelhouderswaarde te creëren en de komende jaren mogelijk superieure vastgoedrendementen te bieden.
Samenvattend kunnen we stellen dat het niveau van de waarderingsverschillen tussen 'waarde' en 'groei' overtuigende mogelijkheden biedt; een zeldzame kans om tegen aantrekkelijke waarderingen een aantal van de beste beursverhandelde vastgoedbedrijven te kopen die actief zijn in sectoren die zich aan de juiste kant van verandering bevinden.
Dit zijn de standpunten van de auteur op het moment van publicatie en kunnen verschillen van de standpunten van andere personen/teams bij Janus Henderson Investors. Verwijzingen naar individuele effecten vormen geen aanbeveling om effecten, beleggingsstrategieën of marktsectoren te kopen, verkopen of aan te houden en mogen niet als winstgevend worden beschouwd. Janus Henderson Investors, zijn gelieerde adviseur of zijn medewerkers kunnen een positie hebben in de genoemde effecten.
Resultaten uit het verleden geven geen indicatie over toekomstige rendementen. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.
De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.
Er is geen garantie dat tendensen uit het verleden zich zullen doorzetten of dat prognoses worden gehaald.
Reclame.
Belangrijke informatie
Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.
- Aandelen/deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Aandelen van kleine en middelgrote bedrijven kunnen volatieler zijn dan aandelen van grotere bedrijven en kunnen soms moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment en tegen de gewenste prijs, wat het risico op verlies vergroot.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt of 'hedged'), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het Fonds, of een afgedekte aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken, kan de afdekkingsstrategie zelf een positieve of negatieve impact hebben op de waarde van het Fonds vanwege verschillen in de kortetermijnrentevoeten van de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.
Specifieke risico's
4 beknopt artikel
Kernpunten
- De groeivooruitzichten van veel vastgoedbedrijven die profiteren van een krachtige, langjarige wind in de rug, zijn verbeterd en zullen als gevolg van de pandemie nog verder verbeteren.
- In de nasleep van de recente onderprestaties ten opzichte van de bredere REITs-sector, hebben groei-REITs hun waarderingspremies echter zien verdwijnen.
- De prestatieverschillen tussen de vastgoedsectoren 'waarde' en 'groei' zijn op basis van hun fundamentals afgevlakt, waardoor er nieuwe inkoopkansen ontstaan.