Beursgenoteerd vastgoed: vliegen door turbulentie

Is 2025 al voorbij? Er is in de eerste drie maanden van het jaar al meer gebeurd op de markten dan normaal in een jaar. Begin januari, na een sterk banenrapport van december, zinspeelden sommige economen op Wall Street op geen renteverlagingen en zelfs de mogelijkheid van renteverhogingen door de Amerikaanse Federal Reserve (US Fed) in 2025.

Het voelt als lang geleden, maar de aandelenmarkten kenden een gezonde start van het jaar, met een stijging van 4,6% voor de S&P 500 tot het hoogste punt op 19 februari. Inmiddels is de S&P 500 met 10% gedaald vanaf dit hoogtepunt en houden de markten rekening met drie renteverlagingen voor het einde van het jaar, terwijl 'fast money' beleggers zoals hedgefondsen hun posities in het snelste tempo sinds COVID aan het afbouwen zijn.

Turbulentie bij heldere lucht

De hoofdoorzaak van de recente neergang van de markten lijkt de escalatie van de retoriek rond invoerheffingen en de mogelijke economische impact van personeelsinkrimpingen bij de Amerikaanse federale overheid te zijn.  Als vastgoedspecialisten zijn we niet bijzonder gekwalificeerd om te oordelen over de wereldwijde handelsbalans of overheidsuitgaven, maar we kunnen wel proberen antwoord te geven op de vraag: "Wat heeft dit te maken met de fundamentals van commercieel vastgoed?" Het antwoord is volgens ons: waarschijnlijk heel weinig.

Natuurlijk geloven we niet dat de fundamentals van CRE (Commercial Real Estate) compleet immuun zijn voor een economische recessie. In dit scenario verwachten we een toename van wanbetalingen vertraging in de besluitvorming door huurders, wat na verloop van tijd waarschijnlijk zou resulteren in lagere bezettingsgraden en huurprijzen. We denken echter wel dat CRE een aantal voordelen heeft vis-à-vis andere sectoren van de economie die de moeite waard zijn om opnieuw te bekijken.

Minder onzekerheid

Als vastgoedinvesteerders hoeven we niet in te schatten hoeveel van onze producten consumenten dit jaar zullen kopen, of onze leveranciers de inputprijzen voor de goederen die we produceren zullen verhogen, of ons belangrijkste medicijn zal worden goedgekeurd, of dat er nieuwe technologie zal komen die onze hardware of software overbodig maakt. CRE werkt op basis van contractuele leaseovereenkomsten waarbij de toekomstige kasstromen in hoge mate voorspelbaar zijn. Vastgoed van hoge kwaliteit trekt doorgaans huurders van hoge kwaliteit aan, die doorgaans hun verplichtingen nakomen – dit zagen we zelfs tijdens COVID toen huurders huur bleven betalen, ook toen vastgoed leegstond. Deze dynamiek komt tot uiting in de standaardafwijking van de inkomsten van vastgoedbevaks (REIT's), die ruwweg een derde is van die van de S&P 500.

De macht van bestaande verhuurders

Invoerheffingen wegen weliswaar op de economie, maar de grootste vijand van een CRE-verhuurder van hoge kwaliteit is nieuw aanbod dat huurders probeert af te snoepen. Als bouwmaterialen zoals staal en timmerhout duurder worden en als het aanbod van arbeid in de bouwsector door deportaties afneemt, waardoor arbeid duurder wordt, zullen de bouwkosten stijgen. Dit creëert een extra hindernis voor ontwikkelaars, wat goed nieuws is voor gevestigde verhuurders zoals de beursgenoteerde REIT's waarin we beleggen. De aanbodachtergrond zag er al gunstig uit (grafiek 2), doordat er in veel sectoren sinds 2022/2023 weinig nieuwbouw meer is. Dit voordeel zou de komende jaren moeten doorwerken in het prijszettingsvermogen van verhuurders, met name in sectoren zoals industrie/logistiek en appartementen.

Flexibiliteit om te herpositioneren

Een voordeel dat de beheerders van beursgenoteerde REIT's hebben, in tegenstelling tot hun collega's in particulier vastgoed, is de mogelijkheid om portefeuilles naadloos te herpositioneren als reactie op nieuwe informatie. We volgen zeventien verschillende soorten vastgoed binnen CRE. Sommige daarvan hebben een langere looptijd en zijn defensiever van aard (denk aan gezondheidszorg, nettoleases en datacenters), terwijl andere hun fundamentals veel sneller zien reageren op veranderingen in de economie (hotels, opslag, appartementen). We kunnen onze portefeuilles binnen enkele dagen herpositioneren, wat een sterk en ondergewaardeerd voordeel is van beursgenoteerde REIT's.

Kansen in volatiliteit

Wat moet een belegger doen met de schijnbaar tegenstrijdige ideeën dat de fundamentals van CRE stabiel zijn, maar dat aandelenmarkten volatiel zijn? Volgens ons creëert volatiliteit kansen voor beleggers, waarbij de beleggers die wij van dienst zijn een horizon hebben die gemeten wordt in jaren in plaats van weken of kwartalen. Met dit in gedachten creëert de huidige situatie op de aandelenmarkten twee specifieke soorten kansen:

1) Hoewel REIT's het dit jaar beter hebben gedaan dan de S&P 500, zijn ook zij in waarde gedaald en het jaar begonnen met bijna historisch grote kortingen ten opzichte van de markt als geheel. Beleggers hebben de afgelopen jaren blijkbaar niet veel interesse getoond in 'defensieve groei', maar misschien komt daar nu verandering in. Naar onze mening maken de relatieve waarderingen van REIT's ze aantrekkelijk in een gezonde macro-economische omgeving, al maken hun defensieve kenmerken ze wellicht nog aantrekkelijker in een onzekere omgeving.

2) De huidige uitverkoop op de markt lijkt enigszins technisch van aard te zijn, vooral als het gaat om het idee van 'de-grossing' door hedgefondsen. Zoals in een recent rapport van Bloomberg News werd gesteld: “Hoewel de mogelijkheid om slecht presterende handelaren op staande voet te ontslaan en posities te liquideren [hedgefondsen] helpt risico's te beheren en een stabiel rendement te produceren, verergert het de verkoopgolf wanneer ze dit allemaal op hetzelfde moment doen." Volgens ons is dit een inefficiëntie in de markt. Wij zien dit nu gebeuren in REIT's, waardoor er volgens ons kansen zijn om REIT-aandelen van hoge kwaliteit tegen gereduceerde prijzen te kopen.

Gordel vast

Het nieuws en de bewegingen op de aandelenmarkten zijn dit jaar in een razend tempo gegaan, grenzend aan uitputtend, en het is nog pas maart. Vastgoed wordt soms gezien als een ietwat saaie beleggingscategorie, die niet de aandacht trekt die andere sectoren wel krijgen. Maar tegen de huidige achtergrond van een meer volatiele en onzekere macro-omgeving, is het misschien juist positief om stabiel en saai te zijn.

Hoewel het verleidelijk is om mee te gaan in de dagelijkse drukte van het nieuws en de daarmee gepaard gaande volatiliteit op de markten, raden we aan om niet meteen rechtsomkeert te maken, maar juist te focussen op de bestemming en op zoek te gaan naar een minder turbulente route om daar te komen.

Belangrijke informatie

REIT’s of ‘Real Estate Investment Trusts’ beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en worden verhandeld als aandelen.

Vastgoedeffecten, waaronder Real Estate Investment Trusts (REIT's), zijn gevoelig voor veranderingen in de waarde van onroerend goed en huurinkomsten, onroerendgoedbelasting, rentetarieven, belasting- en regelgevingsvereisten, vraag en aanbod en de managementvaardigheden en kredietwaardigheid van het bedrijf. Daarnaast is het mogelijk dat REIT's niet in aanmerking komen voor bepaalde belastingvoordelen of registratievrijstellingen, wat nadelige economische gevolgen kan hebben.