Eigen haard is goud waard: Kansen in residentiële REIT's

Zoals we al eerder hebben besproken, heeft de particuliere markt voor commercieel vastgoed de krantenkoppen gedomineerd. Het aanpassen van de gerapporteerde waarden aan veranderende macro-economische omstandigheden verloopt echter traag. Dit is het tegenovergestelde voor de toekomstgerichte openbare markt, die dagelijks op de beurs wordt geprijsd en waar de waarderingen de negatieve ontwikkelingen al weerspiegelen in de onderliggende vastgoedwaarden. Dit betekent dat beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) verhandeld worden tegen grote kortingen op de waarde van particuliere activa, omdat ze de impact van hogere rentevoeten al hebben ingeprijsd en nu kunnen profiteren van een omslag in de richting van de rentetarieven.

Hoe bewijzen we dit? Een belangrijke indicator is dat de particuliere vastgoedsector gebruik maakt van de aanzienlijke waarderingskloof tussen particulier en beursgenoteerd vastgoed om de bestaande waarde in beursgenoteerde REIT's te verzilveren. Onlangs kondigde Blackstone, de grootste particuliere investeerder ter wereld, aan dat het een beursgenoteerde REIT voor luxe appartementen aan de kust, Apartment Income (AIR Communities), overneemt voor ongeveer 10 miljard dollar. Dit volgt op een eerdere overname in januari dit jaar van de Canadese REIT Tricon Residential, een portefeuille van voornamelijk eengezinswoningen in de Sunbelt-regio van de VS voor 3,5 miljard dollar. Beide deals werden afgesloten tegen een premie van meer dan 20 procent ten opzichte van de aandelenkoers. Wij zien dit als bewijs van de aantrekkelijke prijsstelling van beursgenoteerde residentiële REIT's (en de beursgenoteerde REIT-sector in bredere zin).

Nog steeds aantrekkelijke waarderingen

Kijken we specifiek naar de Amerikaanse residentiële REIT's (afbeelding 1), dan lijkt de sector nog steeds ondergewaardeerd in vergelijking met recente transacties op de particuliere markt. REIT's voor appartementen worden momenteel verhandeld tegen een korting van ongeveer 10 procent ten opzichte van de geschatte nettovermogenswaarde (NAV), terwijl REIT's voor eengezinswoningen een nog grotere korting van ongeveer 20 procent noteren.

In Europa zien we dat Duitse woningverhuurders worden verhandeld tegen kortingen van ongeveer 40 procent ten opzichte van getaxeerde waarden, wat een weerspiegeling is van een hogere hefboomwerking (schuldniveau), maar volgens ons ook kansen creëert voor beleggers.

Hoewel wij voor commercieel vastgoed een waardedaling van ongeveer 20 procent verwachten ten opzichte van de piek van begin 2022, zullen de waarderingen in de residentiële sector waarschijnlijk sneller stabiliseren dan in veel andere sectoren, omdat deze sector relatief profiteert van de verminderde blootstelling van beleggers aan de meer uitdagende segmenten van commercieel vastgoed, zoals kantoren en winkelcentra van lage kwaliteit.

Goed gepositioneerd voor groei

Sinds de financiële crisis van 2008 hebben beursgenoteerde residentiële REIT's hun hefboomfinanciering afgebouwd, waardoor ze relatief gunstig gepositioneerd waren om in te stappen tijdens de recente neergang, in het bijzonder in de VS. Deze lagere schuldenlast kan zorgen voor een betere toegang tot financiering tegen lagere kosten in vergelijking met particuliere eigenaars. Wij verwachten dat beursgenoteerde REIT's hun voordelen op het gebied van kosten en toegang tot kapitaal goed zullen gebruiken en "goede gebouwen met slechte balansen" van particuliere eigenaars zullen overnemen. Dit zou het potentieel voor de beleggingscategorie kunnen vergroten om hun marktaandeel verder uit te breiden, zoals ze de afgelopen drie decennia hebben gedaan, en om bij te dragen aan extra winstgroei.

Daarnaast hebben REIT's doorgaans efficiënte kostenstructuren en de mogelijkheid om te investeren in operationele verbeteringen, wat vaak resulteert in een hogere bezettingsgraad, hogere gerealiseerde huren en betere operationele marges ten opzichte van hun particuliere tegenhangers. Begin 2024 hadden sommige verhuurders in de VS een bezettingsgraad van ongeveer 95 procent en is het aantal huurcontractverlengingen met gemiddeld 5 procent gestegen.

Hoewel het hoge aanbod op korte termijn een tegenvaller lijkt te zijn voor Amerikaanse appartementen, neemt de bouwactiviteit nu drastisch af. Dit zou de groeivooruitzichten op middellange termijn ten goede moeten komen.

Residentieel: een diverse sector met defensieve kenmerken

De beursgenoteerde woningbouwsector heeft bewezen dat het aantrekkelijke langetermijnrendementen en inkomstenstromen kan genereren, die historisch gezien gelijke tred hebben gehouden met de inflatie. De beursgenoteerde markt biedt ook een breder scala aan kansen. Sectoren zoals studentenhuisvesting, de verhuur van eengezinswoningen, gemeenschappen voor gepensioneerden en seniorenwoningen hebben allemaal geprofiteerd van structurele factoren die de vraag stimuleren, zoals de demografische trend van een vergrijzende bevolking.

Selectiviteit is cruciaal

We blijven benadrukken dat een selectieve aanpak essentieel is als het gaat om beleggen in de vastgoedsector, omdat meerdere factoren, zoals de vraag van huurders, het marktaanbod, de financieringskosten en -beschikbaarheid, sterk kunnen verschillen per type vastgoed en op regionaal en lokaal niveau.

De sector voor de verhuur van eengezinswoningen is aantoonbaar het best gepositioneerd in deze markt, gezien het stabiele klantenbestand en de sterke vraag als gevolg door de afnemende beschikbaarheid van hypotheken en de dalende huizenverkoop. In Noord-Amerika zijn de fundamentals aan de Amerikaanse oostkust sterker dankzij een betere banengroei en een beter aanbod in vergelijking met de westkust en de Sunbelt-markten. In Canada zien we een sterke groei van de huurprijzen, ondersteund door het dynamische immigratiebeleid en de gezonde werkgelegenheid. Ondertussen hebben een aantal Zweedse en Duitse woningbouwbedrijven in Europa grote schulden opgebouwd, waardoor de waarderingen in een context van stijgende rentetarieven veel zwakker zijn geworden. Wij denken echter dat de operationele veerkracht en robuuste cashflows van bedrijven in de regio ondergewaardeerd worden door de markt. Belangrijk is dat bedrijven die te hoge schulden hadden, hun dividenduitkeringen hebben verlaagd, nieuw eigen vermogen hebben aangetrokken en activa hebben verkocht om deze zorgen weg te nemen.

Onder de streep

De markt voor residentiële REIT's blijft aantrekkelijke kansen bieden, gesteund door gunstige demografische trends, een woningtekort in de meeste internationale markten (iets wat de komende jaren waarschijnlijk nog zal toenemen) en een verlangen naar betaalbare en goed beheerde huurwoningen.

We kijken vol vertrouwen vooruit en geloven dat beursgenoteerde REIT's opnieuw een waardevolle component in de portefeuilles van beleggers kunnen worden, gezien hun potentieel voor aantrekkelijke en groeiende dividendstromen, diversificatie ten opzichte van andere activaklassen en defensieve groei.

Gezien de recente overnames door Blackstone zou het ons niet verbazen als er de komende maanden meer overnames van beursgenoteerde REIT's door particuliere exploitanten zullen plaatsvinden. Dit draagt bij aan de positieve vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed en geeft beleggers het vertrouwen om opnieuw naar de sector te kijken.

REIT’s of ‘Real Estate Investment Trusts’ beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en worden verhandeld als aandelen.

Real estate securities, including Real Estate Investment Trusts (REITs), are sensitive to changes in real estate values and rental income, property taxes, interest rates, tax and regulatory requirements, supply and demand, and the management skill and creditworthiness of the company. Additionally REITs could fail to qualify for certain tax-benefits or registration exemptions which could produce adverse economic consequences.