Beursgenoteerd vastgoed: Is de zwakke inflatie het signaal dat de Fed nodig heeft om de rente te verlagen?

Als team van vastgoedspecialisten geven we er gewoonlijk de voorkeur aan om ons niet mee te laten slepen in de macrodiscussie. Gezien de huidige focus van de markt op inflatie en het feit dat huisvesting met ongeveer 36 procent de grootste factor is in de berekening van de Amerikaanse consumentenprijsindex (CPI), denken we echter dat we wel wat kunnen bijdragen aan deze discussie.

De huisvestingscomponent van de headline-CPI wordt vaak beschouwd als retrospectief en sluit niet altijd aan bij maatregelen die als meer 'realtime' worden beschouwd. De Cleveland Fed heeft uitgebreid over dit onderwerp geschreven en concludeert dat "deze discrepantie bijna volledig wordt verklaard door verschillen in de huurgroei voor nieuwe huurders ten opzichte van de gemiddelde huurgroei voor alle huurders". ¹ De Cleveland Fed produceert elk kwartaal de New Tenant Repeat Rent Index, waarin de verandering in huurprijzen zijn berekend voor nieuwe huurders. Het onderscheid tussen alle huurders en nieuwe huurders is juist vandaag erg belangrijk en rechtvaardigt verdere discussie.

JHI

De huisvestingscomponent van de headline-CPI is met 5,7 procent gestegen in Q1 2024, terwijl de New Tenant Index van de Cleveland Fed een stijging van slechts 0,4 procent noteerde. Volgens de Cleveland Fed is "de huurinflatie voor nieuwe huurders al vier kwartalen hoger dan de officiële huurinflatie van het [Amerikaanse] Bureau of Labor Statistics (BLS)", wat duidt op aanzienlijke downside in de huisvestingscomponent van de headline-CPI voor de komende twaalf maanden (grafiek 1). Dit alles sluit goed aan op onze visie op de Amerikaanse appartementenmarkt. Net als de gegevens van de Amerikaanse Federal Reserve, die zijn gebaseerd op beursgenoteerde vastgoedinvesteringsmaatschappijen (REIT's) en onze gesprekken met particuliere woningverhuurders, stijgt het aantal huurcontractverlengingen van zittende huurders aanzienlijk harder dan het aantal verlengingen van nieuwe huurcontracten. In Q1 2024 rapporteerden Amerikaanse beursgenoteerde residentiële REIT's een stijging van gemiddeld 4,65 procent voor huurcontractverlengingen en een daling van 1,25 procent voor nieuwe huurovereenkomsten. Hoewel de meeste mensen liever niet elk jaar verhuizen, geloven we niet dat de huidige grote spreiding in de verlenging van nieuwe en bestaande huurcontracten houdbaar is in een wereld waarin de huurprijs van een appartement met een paar klikken kan worden opgezocht met Google. Zelfs zonder expliciete financiële stimuli is het verloop in huurwoningen historisch gezien ongeveer 30 tot 50 procent per jaar, wat betekent dat de meeste zittende huurders met enige regelmaat nieuwe huurders worden. Uiteindelijk moeten huurcontractverlengingen en nieuwe huurovereenkomsten naar elkaar toegroeien, wat in wezen neerkomt op wat de Cleveland Fed heeft verklaard.

De prijzen van bijna alles zijn de afgelopen jaren snel en dramatisch gestegen. Bepaalde historische maatstaven, zoals de CPI, hebben moeite om de snelheid van deze veranderingen bij te houden. In een poging om te laten zien hoe de CPI zich zou kunnen ontwikkelen, hebben we een aangepaste CPI-index opgesteld waarbij we de huisvestingscomponent van de CPI vervangen door de New Tenant Repeat Rent Index van de Cleveland Fed. Met deze methodologie zou de CPI voor het eerste kwartaal van 2024 uitkomen op 1,4 procent, aanzienlijk onder de Fed-doelstelling van 2 procent (grafiek 2). Houden we al het andere constant, dan zou inflatie, als we uitgaan van een verschil van vier kwartalen tussen nieuwe huren en CPI-huren, niet veel langer een probleem moeten zijn.

Tijdens de persconferentie van de Fed in juni zei voorzitter Jerome Powell dat hij meer vertrouwen nodig had dat de inflatie zich gestaag in de richting van 2 procent zou ontwikkelen voordat hij renteverlagingen zou overwegen. Diezelfde dag werd de maandelijkse CPI gepubliceerd. Deze kwam uit op 0 procent. Hoewel ons team geen voorspellingen zal doen over de rest van de CPI-componenten, denken we wel dat de huisvestingscomponent, met een weging van 36 procent, neerwaartse druk zal blijven uitoefenen op het totaal. Dit kan voor de Fed voldoende zijn om de rente te verlagen en beleggers de zekerheid bieden om verder te kijken dan macro-economische onzekerheden en zich weer te richten op de sterke fundamentals van beursgenoteerd vastgoed. Hoewel het geen garantie is voor toekomstige prestaties, heeft de sector historisch gezien altijd beter gepresteerd na een laatste renteverhoging door de Fed in een cyclus van renteverhogingen.²

¹ https://www.clevelandfed.org/publications/working-paper/2022/wp-2238-disentangling-rent-index-differences

² UBS, Datastream, analyse van Janus Henderson, per 31 december 2022. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

De headline-CPI is een maatstaf die de prijsverandering van een mandje consumptiegoederen en -diensten in de loop van de tijd weergeeft. Het wordt gebruikt om de inflatie te schatten. De headline-CPI is een berekening van de totale inflatie in een economie en omvat items zoals voedsel en energie, waarvan de prijzen doorgaans volatieler zijn. De kern-CPI is juist een maatstaf voor inflatie die tijdelijke of volatiele items zoals voedsel en energie uitsluit.

Belangrijke informatie

REIT’s of ‘Real Estate Investment Trusts’ beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en worden verhandeld als aandelen.

Vastgoedeffecten, waaronder Real Estate Investment Trusts (REIT's), zijn gevoelig voor veranderingen in de waarde van onroerend goed en huurinkomsten, onroerendgoedbelasting, rentetarieven, belasting- en regelgevingsvereisten, vraag en aanbod en de managementvaardigheden en kredietwaardigheid van het bedrijf. Daarnaast is het mogelijk dat REIT's niet in aanmerking komen voor bepaalde belastingvoordelen of registratievrijstellingen, wat nadelige economische gevolgen kan hebben.