JH Explorer in San Francisco: heeft de Gouden Stad zijn glans verloren?
Portefeuillebeheerder Greg Kuhl is teruggekeerd van een recente reis naar San Francisco en bespreekt waarom het team voorzichtig is op de lokale kantorenmarkt.
4 beknopt artikel
Kernpunten
- Kantoren blijven tot nu toe een van de zwakst presterende vastgoedsectoren.
- Terwijl het beleggerssentiment en de waarderingen voor Amerikaanse kantoor-REIT's zwak zijn, zal San Francisco profiteren van de groeiende technologiegerelateerde vraag.
- Het team is van plan te profiteren van de kansen die voortkomen uit verlaagde waarderingen wanneer de fundamentele omstandigheden verbeteren.
| De JH Explorer-serie volgt onze beleggingsteams over de hele wereld en vertelt over hun praktijkonderzoek op land- en bedrijfsniveau. |
Uit een Amerikaasne huisvestingsenquête, uitgevoerd door het US Census Bureau – begin oktober besproken door de San Francisco Chronicle – blijkt dat 8% van de bevolking van de stad van plan is het komende jaar te verhuizen; het hoogste percentage voor welke Amerikaanse stad dan ook (ter vergelijking: Chicago en New York komen respectievelijk uit op 5% en 3%).1 Ook werkgevers vertrekken; De beschikbaarheid van kantoorruimte in San Francisco is gestegen van 10% in 2020 naar 37,5% vandaag.Dit is een ongekende stap, zelfs voor een markt met een gevestigde geschiedenis van 'boom busts'.2De stad is vaak het onderwerp van nieuwsartikelen met koppen als ‘Kan San Francisco zichzelf redden van de Doom Loop? van het wonen in de omgeving. 3
Niet al het vastgoed is gelijk
Ik heb onlangs een aantal dagen in en rond San Francisco doorgebracht om inzicht te krijgen in deze enigszins controversiële vastgoedmarkt.Commercieel vastgoed bestaat uit verschillende vastgoedtypen, allemaal met unieke en soms niet-gecorreleerde vraag- en aanbodfundamenten – San Francisco is hiervan een voorbeeld.Voor veel van de vastgoedtypen die we bezochten, waaronder appartementen, industriële en voorstedelijke winkels, zouden we de lokale fundamenten kort en bondig karakteriseren als variërend tussen 'prima' en 'goed'.De fundamenten van datacenters lijken zelfs nog sterker en grenzen aan 'geweldig'.Net als het grootste deel van de rest van de VS vormen kantoren echter de uitschieter in San Francisco en de grotere Bay Area.
Potentiële kansen in beursgenoteerde kantoorruimte wanneer de fundamentele omstandigheden verbeteren
Beursgenoteerde vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s) met een grote blootstelling aan San Francisco, waaronder Kilroy Realty (KRC), Hudson Pacific Properties (HPP) en Paramount Group (PGRE), zijn tussen 60% en 82% gedaald ten opzichte van hun aandelenkoersen van vóór de COVID-19 en hebben aanzienlijk minder goed gepresteerd dan vergelijkbare beursgenoteerde kantoren en de bredere beursgenoteerde REIT-sector.4
Als het sentiment zo slecht is en de prijzen zo sterk zijn gedaald, moeten we ons afvragen: “Zou hier een kans kunnen liggen?” Na lang nadenken blijft ons team om een aantal belangrijke redenen voorzichtig in dit kleine hoekje van de beursgenoteerde REIT-markt:
- Hoewel we erkennen dat de kantoorruimte van doorgaans hogere kwaliteit die eigendom is van beursgenoteerde REIT's aanzienlijk beter presteert dan de markt in San Francisco, is er veel te veel leegstand en onderhuurruimte beschikbaar voor directe verhuurders om op korte termijn over prijszettingsvermogen te kunnen beschikken.
- Hoewel er enkele “groene scheuten” zijn in termen van de vraag naar kantoren met de recente opkomst van nieuwe AI-gerelateerde bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte, is het nog erg vroeg.Alle hoop op groei van de vraag in deze kantorenmarkt lijkt momenteel te berusten op AI.Dit optimisme kan gegrond blijken te zijn, maar we zouden graag meer bewijs zien.
- Er zijn enkele redenen om aan te nemen dat de problemen met de levenskwaliteit in San Francisco zullen beginnen te verbeteren, maar de tijd zal het leren.De stad moet een aantrekkelijke plek zijn om te wonen en te werken als ze haar historische aandeel in de technologiegerelateerde vraag wil herwinnen.
Zoals altijd is diligence ter plaatse een belangrijk onderdeel van het beleggingsproces van ons team.We zijn ons terdege bewust van het technologiegerelateerde bloeipotentieel dat in San Francisco bestaat, maar we zullen pas proberen te profiteren van eventuele verlaagde waarderingen zodra duidelijker is dat de fundamentele factoren verbeteren.
1 SFGATE: Meer mensen willen San Francisco verlaten dan welke andere stad dan ook, blijkt uit enquête; 15 oktober 2023.
2 CBRE Kantorenmarktvooruitzichten San Francisco/Silicon Valley.
3 Wall Street Journal, 13 augustus 2023.
4 Bloomberg, 14 februari 2020 tot 13 oktober 2023, totaalrendementen in Amerikaanse dollars.Verwijzingen naar individuele effecten vormen geen aanbeveling om een effect, beleggingsstrategie of marktsector te kopen, te verkopen of aan te houden, en mogen niet als winstgevend worden beschouwd. Janus Henderson Investors, zijn aangesloten adviseurs of werknemers kunnen een positie in de genoemde effecten hebben.
Prijszettingsvermogen: een bedrijf beschikt over prijsmacht als het de prijzen kan verhogen, ongeacht de economische achtergrond, en het niet verliest ten opzichte van de concurrentie.
Onderhuur: wanneer een huurder met een bestaand huurcontract zijn ruimte fysiek heeft verlaten, maar contractuele huurbetalingen aan de verhuurder blijft verschuldigd, kunnen huurders in een poging een deel van de huur terug te verdienen die zij verplicht zijn te betalen, het recht hebben op hun ruimte te onderverhuren en aan een andere gebruiker overdragen en huur innen, die kan worden gebruikt om de resterende contractuele huurverplichtingen te helpen dekken.
De FTSE Nareit Equity REITs Index (FNRE) omvat alle Amerikaanse aandelen-REIT's die niet zijn aangemerkt als hout-REIT's of infrastructuur-REIT's.
Belangrijke informatie
REITs of Real Estate Investment Trusts investeren in vastgoed, via directe eigendom van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Aangezien zij aan een beurs genoteerd zijn, zijn REITs gewoonlijk zeer liquide en worden zij verhandeld zoals aandelen.
Vastgoedeffecten zoals Real Estate Investment Trusts (REITs) kunnen extra risico's met zich meebrengen, zoals rente-, beheer-, fiscale, economische, milieu- en concentratierisico's.
Dit zijn de standpunten van de auteur op het moment van publicatie en kunnen verschillen van de standpunten van andere personen/teams bij Janus Henderson Investors. Verwijzingen naar individuele effecten vormen geen aanbeveling om effecten, beleggingsstrategieën of marktsectoren te kopen, verkopen of aan te houden en mogen niet als winstgevend worden beschouwd. Janus Henderson Investors, zijn gelieerde adviseur of zijn medewerkers kunnen een positie hebben in de genoemde effecten.
Resultaten uit het verleden geven geen indicatie over toekomstige rendementen. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.
De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.
Er is geen garantie dat tendensen uit het verleden zich zullen doorzetten of dat prognoses worden gehaald.
Reclame.
Belangrijke informatie
Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.
- Aandelen/deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Aandelen van kleine en middelgrote bedrijven kunnen volatieler zijn dan aandelen van grotere bedrijven en kunnen soms moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment en tegen de gewenste prijs, wat het risico op verlies vergroot.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt of 'hedged'), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het Fonds, of een afgedekte aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken, kan de afdekkingsstrategie zelf een positieve of negatieve impact hebben op de waarde van het Fonds vanwege verschillen in de kortetermijnrentevoeten van de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.
Specifieke risico's
- Aandelen/deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Aandelen van kleine en middelgrote bedrijven kunnen volatieler zijn dan aandelen van grotere bedrijven en kunnen soms moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment en tegen de gewenste prijs, wat het risico op verlies vergroot.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om zijn beleggingsdoelstelling te verwezenlijken. Dit kan leiden tot hefboomwerking, wat de resultaten van een belegging kan uitvergroten en waardoor de winsten of verliezen van het Fonds groter kunnen zijn dan de kosten van het derivaat. Het gebruik van derivaten gaat ook gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt of 'hedged'), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het Fonds, of een afgedekte aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken, kan de afdekkingsstrategie zelf een positieve of negatieve impact hebben op de waarde van het Fonds vanwege verschillen in de kortetermijnrentevoeten van de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.
Specifieke risico's
4 beknopt artikel
Kernpunten
- Kantoren blijven tot nu toe een van de zwakst presterende vastgoedsectoren.
- Terwijl het beleggerssentiment en de waarderingen voor Amerikaanse kantoor-REIT's zwak zijn, zal San Francisco profiteren van de groeiende technologiegerelateerde vraag.
- Het team is van plan te profiteren van de kansen die voortkomen uit verlaagde waarderingen wanneer de fundamentele omstandigheden verbeteren.