Scegli i REIT!

Articolo sulla sostenibilità

Che quadriennio pazzesco! Non si tratta di politica, ma piuttosto di riconoscere che gli ultimi quattro anni hanno generato un bel po' di materiale per la prossima generazione di manuali di economia. Una pandemia globale su una scala che non si vedeva da 100 anni, i livelli di inflazione più alti degli ultimi 40 anni e il ciclo di rialzo dei tassi della Federal Reserve (Fed) più aggressivo degli ultimi 44 anni sono solo alcuni degli eventi che saranno studiati per i decenni a venire.¹

Guardando avanti, c'è il potenziale per buone notizie: l'inflazione osservata si sta rapidamente avvicinando ai livelli normalizzati, con tre mesi consecutivi di dati dell'indice dei prezzi al consumo (IPC) favorevoli, e la Fed ha ora confermato che a partire da settembre taglierà i tassi.

Riteniamo che ripassare un po' di storia sia importante per "inquadrare la vicenda" quando si discute dell'attuale opportunità nei REIT. Concentrandoci sui due decenni che hanno preceduto gli eventi menzionati sopra, molti investitori potrebbero non apprezzare il fatto che dal 2000 al 2019 i REIT statunitensi abbiano generato un rendimento totale annualizzato del 9% (pari a un rendimento totale cumulativo del 472%).² Si tratta di numeri sani, ma lo sono ancor di più se si aggiunge il contesto che nello stesso arco di tempo l'indice S&P 500® ha realizzato un 6% su base annua (225% cumulativo) e l'indice Bloomberg US Aggregate Bond il 5% (166% cumulativo).

Questi 20 anni non sono stati tutti rose e fiori per i REIT statunitensi in quanto scontano gli effetti della crisi finanziaria globale, quando gli immobili commerciali erano vicini all'epicentro della crisi e i REIT hanno registrato il più grande calo della loro storia. Il fatto che i REIT siano riemersi da questo scenario e siano comunque riusciti a superare altre asset class con un margine così ampio per l'intero periodo è una testimonianza della loro durabilità.

Stai economicamente meglio di quattro anni fa?
– Ronald Reagan, 1980

Può essere insito nella natura umana ricordare il passato più recente migliore di quanto non sia stato. Concentrandosi sugli ultimi quattro anni, sebbene i REIT statunitensi siano usciti dalla pandemia in gran parte indenni (e abbiano ottenuto un rendimento annualizzato del 15% dall'inizio del 2020 sino alla fine del 2021), non se la sono cavata altrettanto bene durante il ciclo di rialzi della Fed che ne è seguito. In effetti, come misurato dai multipli degli utili, i REIT statunitensi hanno subito un declassamento più di qualsiasi altro settore azionario da quando la Fed ha iniziato la sua campagna di rialzi. Ciò è stato innescato da una solida crescita degli utili, cumulativamente del 18%, mentre i prezzi delle azioni diminuivano del 22%.³ Di conseguenza, le valutazioni dei REIT statunitensi sono scontate rispetto all'equity in senso più ampio, come lo sono state in qualsiasi momento di questo secolo (si veda il grafico seguente).

Alcuni grandi investitori istituzionali hanno preso atto di queste valutazioni interessanti, come evidenziato dall'acquisizione privata da 9,5 miliardi di dollari di appartamenti REIT Air Communities (AIRC) annunciata ad aprile con premio del 25% rispetto a prezzi delle azioni rimasti inalterati.⁴ Nei nostri dialoghi recenti, tuttavia, abbiamo scoperto che molti investitori hanno ampiamente ignorato i REIT negli ultimi anni a causa della loro sottoperformance rispetto ad  altri tipi di azioni, oltre ai rendimenti storicamente interessanti offerti da strumenti come i fondi del mercato monetario.

Non si cambia cavallo a metà percorso.
– Abraham Lincoln, 1864

Un rendimento del cinque percento sulla liquidità e sui titoli tecnologici che triplica in sei mesi è molto buono, ma può durare? I REIT hanno storicamente generato rendimenti solidi per gli investitori a lungo termine e hanno mantenuto una crescita costante dei fondamentali, ma di recente sono rimasti indietro a causa di un ciclo di rialzi storicamente aggressivo della Fed.

Ma cosa dovrebbe succedere quando il ciclo dei tassi della Fed si inverte? Questa è la domanda che oggi viene posta agli "elettori" (leggasi: agli investitori) e i primi sondaggi dovrebbero dare ai REIT qualche motivo di ottimismo. I dati sull'IPC di maggio, pubblicati a inizio giugno, sono stati la prima vera sorpresa positiva rispetto al consenso del mercato da un po' di tempo a questa parte e hanno segnato il secondo di quattro mesi consecutivi di rallentamento dell'inflazione (da aprile a luglio).

Questi recenti dati sull'IPC hanno rappresentato un importante punto di svolta per le aspettative dei mercati sulla politica della Fed. Dalla pubblicazione dei dati sull'IPC di maggio fino alla pubblicazione dei dati sull'IPC di luglio, i rendimenti del Treasury statunitense a 10 anni sono scesi di 60 punti base al 3,8%, il linguaggio della Fed è diventato al limite dell'accomodante e il mercato ha iniziato a scontare il quasi sicuro taglio dei tassi. Questa aspettativa è stata confermata dal discorso di Jay Powell a Jackson Hole, in cui ha precisato che i tagli dei tassi della Fed inizieranno a settembre. In particolare, dalla pubblicazione dei dati sull'IPC di maggio, i REIT statunitensi hanno reso il 15,4% rispetto al 5,1% dell'S&P 500.

Un dato non correlato ma importante dalla diffusione dei dati dell'IPC di maggio è che la più grande offerta pubblica iniziale negli Stati Uniti in quasi tre anni è avvenuta alla fine di giugno. E non si trattava di un'azienda tecnologica, ma di un REIT – Lineage Logistics.

Oltre a evidenziare una crescente ricettività degli investitori nei confronti dei REIT, l'operazione esemplifica quello che riteniamo sarà un tema importante nei REIT pubblici per il prossimo decennio: l'accesso al capitale. I REIT quotati hanno trascorso il decennio successivo alla crisi finanziaria globale riducendo la leva finanziaria dei loro bilanci e oggi non sono mai stati così sani, con la stragrande maggioranza che ora sono emittenti di obbligazioni societarie investment grade. Ciò contrasta con il settore immobiliare privato, che in genere non ha mai smesso di cercare di massimizzare la leva finanziaria utilizzando un debito a breve termine più economico.

Nei prossimi anni, ci aspettiamo che i REIT quotati approfittino del loro accesso ai mercati dei capitali azionari e di debito per passare all'attacco e acquistare immobili di qualità da proprietari privati che devono far fronte a pressioni di bilancio. Oltre alla crescita del flusso di cassa storicamente stabile/prevedibile, negli anni a venire la crescita derivante dalle acquisizioni può essere un'altra importante fonte di rialzo per i REIT quotati.

Sì può fare.
– Barack Obama, 2008

In un contesto di minore incertezza sulla politica della Fed, le prospettive per gli immobili quotati sembrano attualmente migliori che mai. A nostro avviso, i fondamentali immobiliari sottostanti rimangono stabili, ci sono nuove opportunità di crescita all'orizzonte, i bilanci dei REIT pubblici non sono mai stati così solidi e le valutazioni raramente sono state così scontate rispetto alle azioni più ampie. Nel frattempo, i tassi d'interesse sembrano trasformarsi da un vento contrario a un vento favorevole.

In quest'anno elettorale, gli investitori devono decidere se saranno "altri quattro anni" di eventi macroeconomici che si verificano una volta in una generazione o se forse è il momento di tornare a qualcosa di più simile a una "normalità" a lungo termine. Si vedono le prime prove di un ritorno verso i REIT. Se questo è l'inizio di qualcosa come i primi due decenni degli anni 2000, gli investitori potrebbero venire ben ricompensati per essere stati attenti.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.