Le transazioni in crescita segnalano una ripresa per gli immobili quotati

I prezzi dei REIT quotati sono diminuiti bruscamente due anni fa, quando il mercato ha iniziato a scontare l'imminente crollo dei prezzi immobiliari, muovendosi verso il basso in anticipo rispetto al segmento più ampio degli immobili commerciali. Tuttavia, dopo un prolungato periodo di debolezza, stiamo cominciando a vedere qualche segnale di ottimismo per l'asset class degli immobili quotati. La recente ripresa dei volumi di compravendite suggerisce che la maggior parte del mercato privato ha assorbito le svalutazioni necessarie, e fa sperare che i valori si stiano stabilizzando in quest'area.  Di conseguenza, riteniamo che i tempi siano maturi perché gli investitori in REIT (trust di investimento immobiliari) guardino al futuro con un rinnovato senso di ottimismo e magari cerchino di approfittare di un contesto che sconta la crescita potenziale degli utili e dei valori degli asset.

Primi segnali di ripresa

Nel terzo trimestre del 2024, per la prima volta da oltre due anni i volumi delle transazioni immobiliari negli Stati Uniti sono aumentati, secondo i dati diffusi da CBRE, la più grande società di intermediazione immobiliare al mondo e punto di riferimento per tutto il settore. È un'ottima notizia per gli investitori immobiliari dopo un periodo difficile segnato da costi di finanziamento più elevati, incertezza economica e valore degli asset in calo. Nel complesso, questi fattori hanno contribuito a far crollare le compravendite di quasi il 70% dai livelli di picco toccati nel 2021.¹ Con le aspettative di prezzo degli acquirenti molto distanti da quelle dei venditori, non c'era liquidità alle valutazioni dichiarate degli immobili privati. Con i fondi degli investitori bloccati nei REIT non quotati (privati), si sono formate code di richieste di rimborso non soddisfatte nei fondi immobiliari core e alla fine le perdite per investitori e finanziatori si sono lentamente cristallizzate attraverso il graduale adeguamento dei mercati privati ai valori dichiarati. Ora che i prezzi immobiliari iniziano a riflettere i valori degli asset sottostanti, e le banche centrali offrono sostegno con l'avvio del ciclo di tagli dei tassi, l'ottimismo degli investitori è cresciuto di pari passo al miglioramento dei mercati del debito immobiliare, e questo ha alimentato la ripresa delle transazioni.

Vendite con consulenza CBRE (variazione % anno su anno)

CBRE ha rilevato anche un aumento dei ricavi del 20% dalle vendite per investimento negli Stati Uniti (note anche come vendite con consulenza – ossia operazioni di acquisto/vendita) nel terzo trimestre. Secondo il CEO della società, "l'attività di transazione sui mercati dei capitali ha superato un punto di inflessione ed è nelle fasi iniziali di ripresa". Il management ha inoltre osservato: "Riteniamo che acquirenti e venditori abbiano trovato un punto di incontro nella maggior parte delle asset class o siano molto vicini a farlo... Adesso c'è disponibilità di debito... e un interesse crescente per il segmento multifamiliare. Abbiamo visto una certa compressione del tasso di capitalizzazione (tasso di rendimento) su asset multifamiliari e industriali". 

L'origination di mutui commerciali di CBRE è aumentata di oltre il 50% rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso, a indicare un deciso rafforzamento anche dei prestiti immobiliari. Vediamo quindi condizioni mature per una crescita dell'attività di prestito man mano che il mercato delle compravendite recupera vitalità e il rafforzamento dei prezzi degli asset diventa più evidente e riconosciuto da parte del mercato.²

Prove concrete di rinascita

Altrove, alcune recenti transazioni di rilievo dimostrano la solidità dei prezzi degli asset e l'attrattiva dei prestiti, a conferma dell'opinione del nostro team secondo cui i prezzi immobiliari hanno superato il punto di svolta minimo e stanno entrando in un nuovo ciclo:

• KKR/Lennar: nel giugno di quest'anno (2024), la società di private equity KKR ha acquisito 5.200 unità abitative dalla divisione multifamiliare dell'impresa di costruzioni Lennar per 2,1 miliardi di dollari, quindi a un premio stimato del 15-20% rispetto al valore patrimoniale per i REIT residenziali quotati. ³
• Brookfield/DRA: a maggio, la società di investimento Brookfield ha acquisito un portafoglio di magazzini industriali da 14,6 milioni di piedi quadrati dal consulente per gli investimenti immobiliari DRA, per 1,3 miliardi di dollari. L'operazione riguarda 128 proprietà distribuite fra 20 mercati, con contratti di locazione in essere sul 98% degli immobili. ⁴
• Tishman Speyer/Rockefeller Center: nel mese di ottobre, la società immobiliare diversificata Tishman Speyer ha completato un rifinanziamento da 3,5 miliardi di dollari del Rockefeller Center di New York sul mercato CMBS a un tasso d'interesse del 6,5%. Per gran parte degli ultimi due anni, nel segmento degli uffici le transazioni sono rimaste praticamente ferme, ostacolate dalle difficili condizioni di prestito. Questo rifinanziamento rappresenta la più grande operazione di debito della storia per un singolo immobile di uffici, accolta da una domanda degli investitori obbligazionari ampiamente superiore all'offerta. ⁵

Cosa significa la ripresa delle transazioni per i REIT?

Nel settore immobiliare, i REIT beneficiano di una posizione invidiabile, con un rapporto prestito/valore del 30% (contro il 60% degli immobili privati), un costo dei fondi più basso e la possibilità di emettere azioni sui mercati pubblici per crescere, e quindi trarre vantaggio dalla liquidità che sta riemergendo per acquistare asset. Tuttavia, negli ultimi due anni, le ambizioni dei REIT sono state frenate dal flusso di operazioni carente e dagli ampi spread denaro-lettera.  Man mano che le transazioni ripartono e il pricing migliora, i REIT di tutti i sottosettori stanno mettendo in campo sempre più capitali per acquisizioni o progetti di sviluppo, il che fa ben sperare per la crescita degli utili. Inoltre, molti REIT sono coinvolti in joint venture o piattaforme di gestione di fondi che possono generare rendimenti aggiuntivi quando gli asset vengono venduti. Questi profitti sono fortemente diminuiti negli ultimi due anni di stallo delle transazioni, ma ora che l'attività sta ripartendo, i REIT dovrebbero tornare a essere ben posizionati per raccogliere guadagni da questi veicoli e quindi incrementare i profitti.

La ripresa delle compravendite apre ai REIT più strade per stimolare la crescita degli utili, il che rafforza le prospettive degli asset in termini di valore e, di conseguenza, il potenziale di prezzi azionari più elevati e dividendi in crescita in un nuovo ciclo.

¹ Green Street Advisors, transazioni annuali nel 2023 rispetto al picco del 2021.

² Presentazione degli utili del T3 2024 di CBRE, 24 ottobre 2024.

³ CoStar.com; KKR Makes $2.1 Billion Bet on Multifamily in Buying Apartments From Lennar’s Quarterra, 26 giugno 2024.

⁴ Connectcre.com; Brookfield Closes on $1.3B Light Industrial Portfolio, 19 luglio 2024.

⁵ PRNewswire.com; Tishman Speyer Completes $3.5 Billion Refinancing for Rockefeller Center, 21 ottobre 2024.

⁶ Green Street Advisors, Morgan Stanley, Janus Henderson Investors Analysis, al 31 dicembre 2022.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

REIT o Real Estate Investment Trust: sono fondi di investimento immobiliare che investono in immobili, tramite la proprietà diretta di beni immobili, quote immobiliari o mutui. Essendo quotati in borsa, i REIT solitamente sono molto liquidi e scambiati come le azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, alle capacità di gestione e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati vantaggi fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.