Immobiliare quotato: l'indebolimento dell'inflazione degli affitti è l'ulteriore segnale necessario per i tagli dei tassi della Fed?

In quanto team di specialisti del settore immobiliare, in genere preferiamo astenerci dall'intervenire nelle questioni macroeconomiche. Tuttavia, data l'attuale attenzione del mercato all'inflazione e il fatto che gli affitti sono il singolo fattore più importante nel calcolo dell'indice dei prezzi al consumo (IPC) degli Stati Uniti, pari a circa il 36% del paniere totale, riteniamo di poter apportare un contributo a questo aspetto della discussione.

La componente degli affitti dell'IPC complessivo è spesso vista come retrospettiva e non sempre è in linea con gli indicatori considerati più "in tempo reale". La Federal Reserve di Cleveland ha ampiamente trattato l'argomento, concludendo che "questa discrepanza è quasi interamente spiegata dalle differenze nella crescita degli affitti per i nuovi inquilini rispetto alla crescita media degli affitti per tutti gli inquilini". ¹ Produce trimestralmente un indice New Tenant Repeat Rent, che calcola la variazione dei canoni di affitto solo per i nuovi inquilini. La distinzione tra "tutti gli inquilini e i nuovi inquilini" è particolarmente importante in questo momento e merita ulteriori discussioni.

JHI

La componente degli affitti dell'IPC complessivo ha evidenziato un aumento del 5,7% per il 1° trimestre 2024, mentre l'indice New Tenant Index della Fed di Cleveland ha registrato un aumento limitato allo 0,4%. Secondo la Fed di Cleveland, "l'inflazione degli affitti per i nuovi inquilini è in anticipo di quattro trimestri rispetto all'inflazione degli affitti ufficiali del Bureau of Labor Statistics (BLS) degli Stati Uniti", suggerendo un significativo ribasso nella componente degli affitti dell'IPC complessivo nei prossimi 12 mesi (Grafico 1). Tutto ciò è in linea con la nostra comprensione del mercato degli appartamenti negli Stati Uniti. Analogamente ai dati della Federal Reserve statunitense, in base ai dati riportati dal fondo di investimento immobiliare quotato in borsa (REIT) e alle nostre conversazioni con i proprietari residenziali privati, i rinnovi degli affitti per gli inquilini che rimangono in loco stanno crescendo in modo molto più marcato rispetto a quelli per i nuovi contratti di locazione. Nel 1° trimestre del 2024, i REIT residenziali quotati negli Stati Uniti hanno registrato un aumento medio dei canoni di affitto del 4,65% e una diminuzione dei canoni di affitto sui nuovi contratti di locazione dell'1,25%. Sebbene la maggior parte delle persone preferisca non traslocare ogni anno, in un mondo in cui per trovare un nuovo appartamento in affitto basta una ricerca su Google, non crediamo che l'attuale ampio divario tra affitti nuovi e rinnovati sia sostenibile. Anche senza un esplicito incentivo finanziario, il turnover nel settore delle abitazioni in affitto è storicamente oscillato tra il 30 e il 50% all'anno, il che significa che la maggior parte degli inquilini esistenti diventa un nuovo inquilino con una certa regolarità. In definitiva, gli affitti rinnovati e quelli nuovi devono convergere, che è essenzialmente ciò che ha dichiarato la Fed di Cleveland.

Quasi tutti i prezzi sono aumentati in modo veloce e significativo negli ultimi anni e alcuni dei parametri storici, come l'IPC complessivo, faticano a tenere il passo con la rapidità dei cambiamenti. Nel tentativo di mostrare la direzione futura dell'IPC, abbiamo creato un indice IPC rettificato in cui sostituiamo la componente degli affitti dell'IPC con l'indice New Tenant Repeat Rent della Fed di Cleveland. Utilizzando questa metodologia, l'IPC complessivo per il 1° trimestre 2024 si sarebbe attestato all'1,4%, significativamente al di sotto dell'obiettivo del 2% della Fed (Grafico 2). A parità di condizioni, se crediamo nel ritardo di quattro trimestri tra i nuovi affitti e gli affitti IPC, l'inflazione non dovrebbe essere una preoccupazione ancora per molto.

Alla conferenza stampa della Fed di giugno, il presidente Jerome Powell ha parlato della necessità di avere maggiore fiducia nei progressi costanti dell'inflazione verso il 2% prima di prendere in considerazione tagli dei tassi. Lo stesso giorno, l'IPC mensile si è attestato allo 0%. Anche se il nostro team non cercherà di fare previsioni sul resto del paniere dell'IPC, riteniamo che la componente degli affitti, con la sua ponderazione del 36%, continuerà probabilmente a esercitare una pressione al ribasso sul dato complessivo. Ciò potrebbe essere sufficiente per dare alla Fed la fiducia che sta cercando per tagliare i tassi, e agli investitori la sicurezza di guardare oltre l’incertezza macroeconomica e concentrarsi nuovamente sui solidi fondamentali del settore immobiliare quotato – pur non essendo un'indicazione di performance futura, il settore ha storicamente sovraperformato a seguito dell’ultimo rialzo della Fed in un ciclo di rialzo dei tassi.²

¹ https://www.clevelandfed.org/publications/working-paper/2022/wp-2238-disentangling-rent-index-differences

² UBS, Datastream, analisi di Janus Henderson, al 31 dicembre 2022. Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri.

L'IPC complessivo è una misura che esamina la variazione dei prezzi di un paniere di servizi e beni di consumo nel tempo. Viene utilizzato per stimare l'inflazione. L'inflazione IPC "complessiva" riflette il calcolo dell'inflazione totale in un'economia e comprende voci come i generi alimentari e l'energia, in cui i prezzi tendono a essere più inclini a cambiare, ossia volatili. L'inflazione IPC "core", o di fondo, indica l'inflazione che esclude le voci transitorie/volatili come i generi alimentari e l'energia.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.