Immobiliare quotato: superare le turbolenze

Il 2025 è già finito? Sembra che finora, sui mercati, sia già successo quanto potevamo legittimamente aspettarci per l'intero anno. All'inizio di gennaio, dopo un rapporto molto positivo sull'occupazione di dicembre, alcuni economisti di Wall Street suggerivano che non ci sarebbero stati ulteriori tagli dei tassi, presagendo persino un loro aumento da parte della Federal Reserve (Fed USA) nel 2025.

Sembra passato molto tempo, ma i mercati azionari avevano iniziato l'anno in modo positivo, con l'S&P 500 in rialzo fino a un massimo da inizio anno del 4,6%, il 19 febbraio. Ma torniamo ad oggi, con l'indice S&P 500 che ha perso il 10% rispetto a questo picco, i mercati che scontano tre tagli dei tassi prima della fine dell'anno e gli investitori "fast money" come gli hedge fund che liquidano le proprie posizioni con una rapidità mai vista dai tempi del Covid.

Turbolenze con cielo sereno

Le cause principali del recente vortice ribassista sui mercati sembrano l'escalation del discorso sui dazi e il potenziale impatto economico della riduzione della forza lavoro nel governo federale statunitense.  In qualità di specialisti del settore immobiliare, non siamo particolarmente qualificati per esprimere un giudizio sulla bilancia commerciale globale o sulla spesa pubblica, ma possiamo provare a rispondere alla domanda: "Cosa ha a che fare tutto questo con i fondamentali dell'immobiliare commerciale?" La risposta, a nostro avviso, è probabilmente molto poco.

Naturalmente, non crediamo che i fondamentali dei CRE (immobili commerciali) siano del tutto immuni da una recessione economica. In questo scenario, possiamo aspettarci un aumento delle insolvenze degli inquilini e un rallentamento nel processo decisionale, con la probabilità di una riduzione del livello di occupazione e degli affitti nel tempo. Riteniamo tuttavia che, rispetto altri settori dell'economia, il comparto CRE presenti alcuni vantaggi che vale la pena di riepilogare.

Minori livelli di incertezza

In qualità di investitori immobiliari non abbiamo bisogno di stimare quante unità dei nostri prodotti i consumatori acquisteranno quest'anno, se i nostri fornitori aumenteranno i prezzi dei fattori produttivi per i beni che produciamo, se il nostro farmaco chiave sarà approvato o se arriverà una nuova tecnologia che renderà obsoleto il nostro hardware o software. I CRE si basano su contratti di locazione legali, con flussi di liquidità futuri altamente prevedibili. Gli immobili di alta qualità attraggono in genere inquilini di alta qualità, che tendono a rispettare i loro obblighi: lo abbiamo visto ad esempio durante la pandemia, quando gli inquilini hanno continuato a pagare gli affitti anche quando non occupavano i locali. Questa dinamica trova conferma nella deviazione standard degli utili dei investment trust immobiliari (REIT), pari a circa un terzo di quella dell'indice S&P 500.

La forza dei proprietari storici

I dazi potrebbero pesare sull'economia, ma il nemico numero uno dei proprietari di CRE di alta qualità è la nuova offerta che cerca di sottrargli gli inquilini. Se i materiali da costruzione come l'acciaio e il legname diventano più costosi, e se le deportazioni di immigrati riducono la manodopera edile, rendendola più costosa, i costi dell'edilizia aumenteranno. Questo crea un ulteriore ostacolo per i costruttori, ed è al tempo stesso una buona notizia per i proprietari storici, come i REIT quotati in cui investiamo. Il contesto di offerta sembrava già favorevole (grafico 2), con la frenata delle nuove costruzioni in molti settori, nel 2022/23. Questo vantaggio dovrebbe tradursi in maggior potere di determinazione dei prezzi per i proprietari, nei prossimi anni, in particolare in settori come quello industriale/logistico e residenziale.

Flessibilità nel riposizionamento

Un vantaggio di cui godono solo i gestori di REIT quotati e non quelli del settore immobiliare privato, è la possibilità di riposizionare agevolmente i portafogli, in reazione alle nuove informazioni. Abbiamo tracciato 17 diversi tipi di proprietà immobiliare all'interno dei CRE. Alcuni di questi hanno una durata più lunga e una natura più difensiva (si pensi alla sanità, al net lease, ai data center), mentre altri vedono i loro fondamentali rispondere molto più rapidamente ai cambiamenti dell'economia (alberghi, magazzini, appartamenti). Possiamo riposizionare i nostri portafogli nel giro di pochi giorni e questo è un vantaggio profondamente sottovalutato dell'asset class dei REIT quotati.

Opportunità offerte dalla volatilità

Che cosa deve fare un investitore di fronte a concetti apparentemente contrastanti come la stabilità dei fondamentali dei CRE e la volatilità dei mercati azionari? Riteniamo che la volatilità crei opportunità per gli investitori e che gli investitori da noi serviti abbiano orizzonti temporali misurati in anni e non in settimane o trimestri. Di conseguenza, l'attuale situazione dei mercati azionari crea due tipi specifici di opportunità:

1) Nonostante i REIT abbiano sovraperformato l'indice S&P 500 da inizio anno, anch'essi hanno perso terreno e hanno iniziato l'anno con sconti prossimi a livelli quasi storici rispetto al mercato nel suo insieme. Per diversi anni, sembra che gli investitori non abbiano mostrato grande interesse per la "crescita difensiva", ma forse ora le cose stanno cominciando a cambiare. A nostro avviso, le valutazioni relative dei REIT li rendono interessanti in un contesto macroeconomico sano, ma forse le loro caratteristiche difensive li rendono ancora più appetibili in un contesto incerto.

2) L'attuale correzione di mercato sembra essere in qualche modo di natura tecnica, soprattutto perché riguarda l'idea di "de-grossing" degli hedge fund. Come ha affermato un recente rapporto di Bloomberg News: "Pur aiutando le società [di hedge fund] a gestire il rischio e a produrre rendimenti costanti, la capacità di eliminare sommariamente i trader sottoperformanti e liquidare le posizioni esacerba le correzioni del mercato". A nostro avviso, questa è un'inefficienza del mercato. Riteniamo che questo fenomeno si stia verificando nei REIT e, a nostro avviso, rappresenta un'opportunità di cui trarre vantaggio acquistando azioni di REIT di alta qualità a prezzi scontati.

Non slacciate le cinture di sicurezza

Quest'anno, le notizie e le oscillazioni dei mercati azionari si sono succedute ad un ritmo frenetico, al limite della spossatezza, e siamo solo a marzo. Talvolta l'immobiliare può essere visto come un'asset class un po' noiosa, priva dell'attenzione mediatica tipica di altri settori. Ma nell'attuale scenario, caratterizzato da un contesto macroeconomico più volatile e incerto, forse essere stabili e noiosi è una qualità positiva.

Quindi, anche se si è tentati di farsi prendere dall'entusiasmo quotidiano, suscitato dal ciclo di notizie e dalle turbolenze di mercato che lo accompagnano, il nostro consiglio è di non cambiare rotta, ma di concentrarsi piuttosto sulla destinazione e di cercare un percorso meno accidentato per arrivarci.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.