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JH Explorer a Hong Kong: la turbolenta virata dell'immobiliare residenziale

Il gestore di portafoglio Tim Gibson e Xin Yan Low visitano il progetto di riqualificazione dell'ex aeroporto di Kai Tak, riflesso dell'ancora debole settore residenziale di Hong Kong.

Tim Gibson

Co-Head of Global Property Equities | Gestore di portafoglio


Xin Yan Low

Gestore di portafoglio


31 gennaio 2025
4 minuti di lettura

In sintesi

  • Le deludenti vendite dell'ex aeroporto di Kai Tak sono il simbolo della debolezza del mercato residenziale di Hong Kong, con valutazioni in netto calo rispetto al picco dell'agosto 2021.
  • Le cause della crisi del mercato residenziale includono la scarsa accessibilità economica, l'aumento dei tassi di interesse dovuto all'ancoraggio valutario del dollaro statunitense e dollaro di Hong Kong e un contesto politico in trasformazione.
  • Poiché quasi tutti i principali promotori immobiliari di Hong Kong, insieme ad alcuni promotori cinesi, sono coinvolti nel progetto Kai Tak, l'ampio stock invenduto potrebbe ripercuotersi anche sulle società blue chip più solide.
La serie JH Explorer segue i nostri team di investimento in tutto il mondo e condivide la loro ricerca sul campo a livello di Paese e di società.

Di recente, abbiamo visitato Kai Tak, a Hong Kong, un'area probabilmente più famosa come sede del primo aeroporto di Hong Kong, con la sua celebre "virata di Checkerboard Hill", necessaria per allinearsi con la pista (una manovra di 47 gradi a bassa quota per evitare dense aree urbane e terreni montuosi), che per le costruzioni ad uso misto da cui è oggi occupata. Kai Tak era in origine il sogno di due uomini, Ho Kai e Au Tak, che la costruirono su terreni bonificati negli anni '20 con l'obiettivo di offrire edifici residenziali ai ricchi immigrati. Purtroppo, quando il progetto fallì, il terreno fu acquistato dal governo, che lo trasformò in un campo d'aviazione.

Kai Tak oggi

Un secolo dopo, Kai Tak è finalmente diventata ciò per cui era stata originariamente concepita: un programma edilizio ad uso misto, con al suo centro il nuovo stadio da 50.000 posti "Kai Tak Sports Park" (che aprirà presto e ospiterà un concerto dei Coldplay). Un'altra componente chiave sono stati i complessi residenziali costruiti vicino alla stazione MTR (Mass Transit Railway) di Kai Tak negli ultimi anni e, più recentemente, i nuovi edifici eretti sulla pista stessa, che sono stati più difficili da commercializzare.

Il mercato residenziale di Hong Kong è in difficoltà

La situazione di Kai Tak non sorprende, visto lo stato del mercato residenziale di Hong Kong, in caduta libera da quattro anni, con valori in calo di circa il 28% dal picco di agosto 2021.

Figura 1: Continua la debolezza del settore residenziale

Fonte: Centaline, BoFA Global Research. Dati settimanali dal 6 gennaio 2013 al 24 dicembre 2024.

Il malessere del mercato residenziale può essere attribuito a diversi fattori negativi, come i prezzi non accessibili (Hong Kong si è classificata come la città meno accessibile del 2023),1 l'aumento dei tassi di interesse (attraverso l'ancoraggio valutario USA/HK$) e un contesto politico in mutazione.

Kai Tak è quasi la rappresentazione perfetta del mercato residenziale di Hong Kong nell'ultimo decennio. I primi terreni venduti nell'area nel 2013, a HK $ 5.157 per piede quadrato (psf), si sono apprezzati costantemente fino al picco di quasi HK $ 20.000 psf nel 2019, in un succedersi di accordi di accaparramento dei terreni. Ora il cerchio si è chiuso, con un appezzamento sulla pista venduto nel 2023 a circa HK $ 5.400 psf.

'The Knightsbridge' – una vista sul mare per soli 5 milioni di dollari

Uno dei progetti che abbiamo visitato sul lato ovest più "glamour" della pista, con vista sulla baia di Kowloon verso il Victoria Harbour, è stato The Knightsbridge. Abbiamo notato più personale di vendita che inquilini. Gli acquirenti sono in difficoltà di fronte a un contesto di alti tassi di interesse e prezzi medi ancora elevati, di oltre HK $ 30.000 psf, che si traducono in circa 5 milioni di dollari per un appartamento di circa 128 metri quadrati. Eppure, la vista è spettacolare!


Un appartamento di lusso a "The Knightsbridge"

La domanda debole è chiaramente un problema, ma non è l'unica cosa che tiene lontani gli acquirenti. I livelli di offerta rimangono elevati. Lo stock di appartamenti invenduti di Hong Kong ha raggiunto livelli da record, con oltre 50.000 unità, il 25% delle quali si trova a Kai Tak. Negli ultimi anni a Kai Tak sono state costruite 26.000 unità, di cui quasi il 60% sulla pista, con solo circa 2.000 unità vendute.

Q – posizione del progetto The Knightsbridge, "un punto di riferimento per il lusso urbano, una dimora di eccellenza sul lungomare".

Un paradiso perduto?

Ma cosa significa questo per gli imprenditori che hanno costruito queste unità? Quasi tutti i principali imprenditori immobiliari di Hong Kong e alcuni imprenditori cinesi sono esposti al progetto Kai Tak. Con un'offerta così elevata e una domanda così scarsa, i margini (anche a questi livelli di prezzo elevati) sono limitati e, forse, neanche positivi.

Alcune società con bilanci migliori potrebbero essere in grado di superare questa recessione, ma altre potrebbero non essere così fortunate, e iniziano già a comparire alcune crepe. Abbiamo visto un paio di costruttori in difficoltà liquidare i loro appezzamenti intatti, con una perdita significativa. Molti altri hanno anche subito forti svalutazioni sulla loro esposizione nell'area. Diversi sviluppatori con problemi di flusso di cassa hanno scelto di ridurre i prezzi, anche se ciò significa una perdita, solo per dare una scossa all'inventario. Le potenziali ricadute di qualsiasi stress, dato l'ampio livello di scorte invendute, produrranno senza dubbio un effetto a catena, potenzialmente anche sulle società blue-chip più solide.

Mentre l'obiettivo di Mr. Kai e Mr. Tak di costruire una città giardino su questi terreni bonificati potrebbe essersi finalmente realizzato, un centinaio di anni dopo, non è ancora chiaro se lo stesso valga per le loro ambizioni.

1 Demographia International Housing Affordability Report.

Bilancio: rendiconto finanziario che riassume le attività, le passività e il patrimonio netto di un'azienda in un determinato momento. Viene utilizzato come indicatore della solidità finanziaria di una determinata società.

Aziende blue chip: società molto note, solide e finanziariamente stabili, in genere con una lunga storia di crescita costante e affidabile.

Problemi di flusso di cassa: si verificano quando l'importo totale delle entrate di un'azienda è inferiore a quello delle uscite. Spesso ciò dipende da una cattiva gestione della liquidità e può avere un impatto sulla società a livello di rimborso del debito e di altre spese e, in ultima analisi, potrebbe portare alla chiusura dell'attività.

Ancoraggio valutario: una politica di controllo monetario in cui un governo o una banca centrale stabilisce un tasso di cambio fisso tra la propria valuta nazionale e una valuta estera.

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Janus Henderson Horizon Fund (il “Fondo”) è una SICAV lussemburghese costituita il 30 maggio 1985 e gestita da Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. può decidere di risolvere gli accordi di commercializzazione di questo Organismo d'investimento collettivo del risparmio in conformità alla normativa applicabile. Questa è una comunicazione di marketing. Consultare il prospetto dell’OICVM e il KIID prima di prendere qualsiasi decisione finale di investimento.
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