Casa dolce casa: l'opportunità dei REIT residenziali

Come abbiamo evidenziato in precedenza, il mercato immobiliare commerciale privato ha dominato il flusso di notizie ed è stato lento nell'adeguare i valori dichiarati al mutare del contesto macroeconomico. L'opposto vale per il segmento quotato/pubblico, che essendo prezzato giornalmente nei mercati azionari è proiettato in avanti e mostra valutazioni che già riflettono l'impatto negativo dell'aumento dei tassi sui valori immobiliari sottostanti. Ciò significa che i trust di investimento immobiliare quotati (REIT) sono scambiati a uno sconto consistente rispetto ai valori degli asset privati, avendo già "incorporato" l'impatto dell'aumento dei tassi, e oggi sono ben posizionati per beneficiare di un'inversione di rotta dei tassi d'interesse.

Come lo possiamo evidenziare? Un indicatore chiave è che il settore immobiliare privato sta approfittando dell'ampio divario di valutazione tra immobili privati e quotati, per raccogliere il valore esistente nei REIT pubblici oggi. Blackstone, il più grande operatore privato, ha annunciato poco tempo fa l'imminente acquisizione di un REIT quotato investito in appartamenti costieri di lusso, Apartment Income (AIR Communities), per circa 10 miliardi di dollari, dopo che a gennaio di quest'anno, la società aveva già acquisito il REIT canadese Tricon Residential, un portafoglio di case principalmente unifamiliari nella regione degli Stati Uniti nota come Sunbelt, per 3,5 miliardi di dollari. Dal nostro punto di vista, il fatto che entrambe le operazioni siano state concluse con un premio di oltre il 20% rispetto alle quotazioni azionarie vigenti riflette il livello di prezzi interessante dei REIT residenziali quotati (e del settore dei REIT pubblici più in generale).

Valutazioni ancora attraenti

Guardando in particolare ai REIT residenziali statunitensi (Figura 1), il settore appare ancora sottovalutato rispetto ai prezzi osservati nel mercato privato, in base alle transazioni recenti. I REIT di appartamenti attualmente sono scambiati a sconti di circa il 10% rispetto al valore patrimoniale netto (NAV) stimato, mentre i REIT di immobili unifamiliari in affitto mostrano uno sconto ancora più ampio di circa il 20%.

In Europa, vediamo società tedesche titolari di immobili residenziali scambiate a uno sconto di circa il 40% rispetto ai valori stimati, il che riflette una leva finanziaria (livello di indebitamento) superiore, ma crea anche un'opportunità per gli investitori, dal nostro punto di vista.

Anche se ci aspettiamo un calo picco-valle delle valutazioni di circa il 20% rispetto ai massimi di inizio 2022, il settore residenziale dovrebbe vedere una stabilizzazione più rapida su questo fronte rispetto a molte altre aree, essendo favorito in termini relativi dalla riduzione dell'esposizione degli investitori ai più tribolati segmenti degli immobili commerciali, come gli uffici e i centri commerciali di bassa qualità.

Ben posizionati per la crescita

Dalla crisi finanziaria globale del 2008, i REIT residenziali quotati hanno ridotto la leva finanziaria e quindi si sono trovati ben posizionati all'ingresso nella fase di declino recente, in particolare negli Stati Uniti. Questa leva finanziaria inferiore può comportare un maggiore accesso ai fondi a un costo inferiore rispetto ai proprietari privati. Ci aspettiamo che i REIT quotati facciano buon uso di questi vantaggi in termini di costi e di accesso al capitale e acquisiscano da proprietari privati "immobili buoni con bilanci cattivi". Ciò potrebbe aumentare il potenziale dell'asset class di continuare a espandere la quota di mercato, come ha fatto negli ultimi tre decenni, oltre a contribuire a un'ulteriore crescita degli utili.

Inoltre, i REIT hanno in genere strutture di spesa efficienti, abbinate alla capacità di investire in miglioramenti della piattaforma operativa, che spesso si è tradotta in tassi di occupazione più elevati, affitti più alti e margini operativi più efficienti rispetto ai loro omologhi privati. All'inizio del 2024 alcuni proprietari statunitensi hanno raggiunto livelli di occupazione di circa il 95%, con aumenti a singola cifra media al rinnovo dei contratti di locazione con gli inquilini.

Mentre l'offerta elevata è un elemento a sfavore nel breve periodo per gli appartamenti statunitensi, l'attività edilizia sta rallentando drasticamente e questo dovrebbe puntellare anche le prospettive di crescita a medio termine.

Residenziale: un settore diversificato con caratteristiche difensive

Il settore residenziale quotato ha dimostrato di poter generare interessanti rendimenti e flussi di reddito a lungo termine, che storicamente tendono a tenere il passo con l'inflazione. Il mercato quotato offre anche una gamma di opportunità più ampia. Settori come gli alloggi per studenti, le abitazioni unifamiliari in affitto, le comunità per pensionati e le residenze per anziani hanno tutti beneficiato di fattori strutturali di domanda, come la tendenza demografica di invecchiamento della popolazione.

La selettività è imprescindibile

Ribadiamo che un approccio selettivo è fondamentale quando si investe nel settore immobiliare, poiché molteplici fattori come la domanda degli inquilini, l'offerta di mercato, la disponibilità e i costi di finanziamento, tra gli altri, possono differire notevolmente non solo tra i tipi di proprietà, ma anche a livello regionale e locale.

Il segmento degli affitti unifamiliari, all'interno del settore residenziale, probabilmente è meglio posizionato, in virtù della base clienti vischiosa e delle tendenze di domanda robuste, sostenute dalla disponibilità di mutui in declino e dalla scarsa attività di acquisto di case. In Nord America, i fondamentali della costa orientale degli Stati Uniti sono più solidi grazie all'offerta e alla crescita dei posti di lavoro rispetto ai mercati della costa occidentale e della Sunbelt. In Canada, stiamo assistendo a un forte aumento degli affitti di mercato, sostenuto dalla politica di immigrazione dinamica del paese e dal buon livello di occupazione. Intanto, in Europa, alcune società residenziali svedesi e tedesche hanno assunto grandi volumi di debito e, in un contesto di tassi in aumento, hanno visto valutazioni molto più deboli. Tuttavia, riteniamo che la resilienza operativa e i solidi flussi di cassa delle società della regione siano sottovalutati dal mercato e, soprattutto, laddove i livelli di leva finanziaria erano troppo elevati, queste entità hanno cercato di affrontare il problema facendo ricorso a tagli dei dividendi, nuove iniezioni di capitale e cessioni di asset.

In conclusione

I mercati dei REIT residenziali in tutto il mondo continuano a offrire opportunità interessanti, grazie alle tendenze demografiche, alla carenza di alloggi nella maggior parte dei mercati globali (che probabilmente si accentuerà nei prossimi anni) e alla domanda di case in affitto ben gestite e a prezzi accessibili.

Guardiamo al futuro con maggiore fiducia e convinzione che i REIT quotati possano rivelarsi ancora una volta un elemento prezioso all'interno dei portafogli degli investitori, considerando il potenziale di flussi di dividendi interessanti e in aumento, la diversificazione rispetto ad altre asset class e la crescita difensiva.

Date le recenti acquisizioni di Blackstone, non saremmo sorpresi di sentire parlare di altre acquisizioni di REIT quotati da parte di operatori privati nei prossimi mesi. Ciò dovrebbe contribuire a creare prospettive molto favorevoli per gli immobili quotati e infondere negli investitori la fiducia necessaria per riconsiderare il settore.

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, alle capacità di gestione e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinate agevolazioni fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.