Il ruolo degli asset cartolarizzati statunitensi nella crisi finanziaria globale: Parte 1

Iniziamo con una breve panoramica sulle cartolarizzazioni.

John Kerschner: Allora, le cartolarizzazioni non sono poi così complesse o misteriose come le si dipinge. Semplicemente è un processo in cui si prende un portafoglio di prestiti – pensiamo a quelli per i mutui, o alle carte di credito, ai finanziamenti per l'acquisto dell'auto, e così via – e li si mette insieme. Si mettono insieme, si crea una struttura adeguata che spieghi il flusso di liquidità che entra nella cartolarizzazione e poi il flusso di liquidità che esce dalla cartolarizzazione, e quello che succede quando ci sono pagamenti anticipati e default, e questo genere di cose.

E la magia della cartolarizzazione è che si può davvero prendere la liquidità da questo gruppo di finanziamenti e poi suddividerla in differenti gradi di rischio. Quindi, se pensiamo alle obbligazioni societarie, potremmo essere interessati a una società in particolare e volerne – acquistare le obbligazioni. In questo caso, siamo obbligati ad acquistare qualsiasi rating che le agenzie di rating attribuiscono a quella società.

Se, qualunque sia la ragione, siamo interessati a un finanziamento auto, possiamo decidere di acquistare un finanziamento auto, da quelli con rating AAA fino a quelli privi di qualsiasi ammortamento negativo.

In soldoni, è così che funzionano quasi tutte le cartolarizzazioni.

Quali sono i cinque principali sottosettori cartolarizzati?

Kerschner: Quelli maggiori sono ovviamente i mutui ipotecari di agenzia. Ora, quando si dice agenzia, si parla dei mutui garantiti dalle agenzie governative Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Questi prestiti sono garantiti dallo stato e poi venduti agli investitori, perciò sono privi di rischio creditizio. Gli Stati Uniti sono l'unico paese al mondo in cui i finanziamenti ipotecari sono il fondamento di mutui a tasso fisso della durata di 30 anni.

La maggior parte dei Paesi ha il tasso fisso su periodi di tempo più brevi: un anno, due o tre anni, o anche cinque, poi diventa variabile. Ma siccome negli Stati Uniti abbiamo questo supporto della garanzia statale, abbiamo mutui a tasso fisso trentennali. Ecco la spiegazione. È un mercato che vale 9 trilioni di dollari, cosa di cui la maggior parte delle persone è consapevole e con cui ha dimestichezza, dato che circa il 28% dei mutui d'agenzia rientra nell' Aggregate Bond Index [di Bloomberg U.S.A.]. Tantissime persone, se possiedono un fondo dell'indice Agg hanno una certa esposizione ai mutui di agenzia.

Poi ci sono i mutui non di agenzia, quelli che saranno al centro della nostra attenzione oggi. Sono mutui non garantiti dallo stato. Hanno avuto tantissima pubblicità negativa, questi mutui non di agenzia, con quello che è successo con la crisi finanziaria globale. In realtà non c'è niente di sbagliato nei mutui non di agenzia, dato che tantissime persone non hanno i requisiti per accedere a un mutuo d'agenzia. O perché sono autonomi,o perché non hanno uno stipendio regolare o perché lavorano a provvigione. A volte il motivo è perché la loro casa è troppo grande e quindi il finanziamento troppo alto. Nella fetta dei mutui non di agenzia ci sono un sacco di mutuatari di altissima qualità. Il problema con la crisi finanziaria globale c'è stato perché abbiamo iniziato a concedere finanziamenti ai mutuatari subprime, cioè persone che in realtà non avevano i mezzi finanziari per potersi permettere molte di quelle case. Dunque: agenzia, garanzia statale; non agenzia, nessuna garanzia statale.

Poi, ci sono gli ABS,i titoli garantiti da collaterale. Nella famiglia degli ABS troviamo i finanziamenti per auto, carta di credito, e prestiti agli studenti.

Ci sono anche le CLO, le obbligazioni garantite da collaterale, che prendono il debito societario e lo cartolarizzano. Il debito societario viene chiamato prestito bancario, o leveraged loan, due nomi per un unico prodotto. È debito societario a tasso variabile, quindi anche le CLO sono a tasso variabile.

Ci sono poi i CMBS, i titoli garantiti da ipoteca commerciale. Si tratta principalmente di immobili a uso commerciale: uffici, centri commerciali,altre strutture per la vendita al dettaglio, alberghi, casinò, proprietà industriali, self-storage, fabbricati residenziali e anche abitazioni multi-familiari.

Qual è stato il catalizzatore della crisi finanziaria del 2008?

Kerschner: Come ho già detto, durante la crisi finanziaria globale il catalizzatore sono stati i mutui subprime. All'inizio degli anni 2000 è iniziato il fenomeno dei finanziamenti concessi a persone di scarsa qualità creditizia, concedendo credito a mutuatari subprime.

Un altro aspetto negativo, quello che si chiama finanziamento ad ammortamento negativo. In pratica, chi riceve il prestito non paga interessi sul finanziamento sufficienti a compensare il tasso. Quindi, tutti i mesi il saldo del capitale aumenta anziché calare. In un mutuo normale, a ogni rata si paga una quota di interessi e una quota di capitale. In questo modo, al termine dei 30 anni, il mutuo è stato ripagato interamente. Un mutuo con ammortamento negativo è esattamente l'opposto: tutti i mesi, dato che non vengono pagati interessi sufficienti,il saldo del capitale sale sempre di più.

Ovvio che, se non si riesce a rifinanziare il mutuo,oppure alla fine non si riesce a restituire il capitale, i nodi poi vengono al pettine. La ragione per cui il fenomeno nacque all'inizio degli anni 2000 fu l'accessibilità finanziaria molto contratta. Per dare una casa alla gente, si iniziò a concedere questi finanziamenti. Quindi, una combinazione di finanziamenti a mutuatari di scarsa qualità e di prodotti a prezzi accessibili come i prestiti ad ammortamento negativo, e il disastro fu servito.

Ma il problema fu anche che la gente si convinse che i che il valore delle case avrebbe continuato a salire sempre più. e che, chi aveva un prestito ad ammortamento negativo oppure era un mutuatario di bassa qualità creditizia, avrebbe potuto comprarsi la casa, dopo due o tre anni, e rifinanziare il prestito. Il prezzo della casa sarebbe salito, e la gente gradualmente avrebbe accumulato capitale.

Sfortunatamente, questa strategia si è ritorta contro le tante persone che sono entrate in una casa, ma poi l'hanno persa durante la crisi finanziaria globale, quando il mercato immobiliare è crollato. La gente perse tutti i soldi che aveva messo nella casa e anzi finì molto peggio che se non avesse mai ricevuto il mutuo. In conclusione, la crisi finanziaria globale, i mutui subprime, i prodotti a prezzi accessibili: tutte queste cose non esistono più. Non ci sono.

Ci sono in giro mutui non di agenzia che non sono garantiti, ma hanno un'alta qualità creditizia e linee guida di sottoscrizione molto stringenti. Se c'è una cosa buona che è emersa dalla crisi finanziaria è che la sottoscrizione è molto migliorata per i mutui in generale.