Right here, right now: opportunità di crescita nel real estate
Portfolio managers Guy Barnard, Tim Gibson and Greg Kuhl, explain why they believe the REIT 'reopening rotation' trade has created an attractive opportunity to buy quality compounders offering sustainable growth, driven by long-term structural tailwinds.
4 minuti di lettura
In sintesi
- Le prospettive di crescita di molte società del settore immobiliare esposte a potenti trend positivi di lungo periodo sono migliorate e sembrano destinate a migliorare ancora per effetto della pandemia.
- Tuttavia, a seguito della recente sottoperformance rispetto all’insieme dei fondi di investimento immobiliari quotati, i REIT growth hanno perso il loro premio di valutazione.
- I differenziali di performance rispetto ai fondamentali tra titoli immobiliari value e growth sono aumentati di molto e creano opportunità di acquisto.
Dopo l’annuncio di Pfizer del 9 novembre sull’efficacia del suo vaccino contro il coronavirus abbiamo osservato un’importante rotazione verso l’area value del mercato dei REIT (real estate investment trust) analoga a quella verificatasi sull’insieme delle piazze azionarie. Nello specifico, a fronte di un rialzo complessivo dei REIT statunitensi del 14%, i REIT value sono avanzati in media del 52%, mentre quelli growth hanno ceduto il 7%.1 La rotazione dai segmenti growth del real estate che hanno beneficiato direttamente della crisi di COVID (industria/logistica, ripetitori, centri dati, affitto di case unifamiliari, stoccaggio) verso i segmenti value penalizzati dalla pandemia (centri commerciali di varie dimensioni, hotel, uffici, appartamenti sulla costa) è stata massiccia e molto rapida.
Individuare i “quality compounder”
A recovery trade in the hardest hit real estate sectors was both expected and justified. Better‑than‑hoped vaccine announcements signalled the beginning of a return to normality and ongoing government stimulus cushioned the pandemic’s impact on the consumer. A focus on ‘cheap, but not broken’ names (stocks severely punished by the market but which could still offer a reasonable path to sustainable growth) has been beneficial, albeit some structurally impaired sectors, such as retail, have rallied the hardest. While the current trading momentum shows few signs of abating, we believe the performance differentials between value and growth real estate sectors have become stretched based on the underlying value of property assets; ie, fundamentals.
Growth versus value – so much has changed in a year
I REIT dei segmenti growth offrono elevata visibilità sul potenziale di rendimento composito a lungo termine grazie a potenti trend permanenti di lungo periodo come e-commerce, dati mobili, cloud computing, 5G e sviluppo demografico. Le prospettive di crescita di molte società del settore immobiliare esposte a questi trend sono migliorate e sembrano destinate a migliorare ancora per effetto della pandemia. Tuttavia, in seguito alla recente sottoperformance dell’insieme dei REIT, tali società hanno visto ridursi il loro elevato premio di valutazione.
Fonte: Evercore ISI Research, al 1 marzo 021. Le performance passate non sono indicative dei risultati futuri. Nota: Il valore patrimoniale netto (net asset value, NAV) per azione rappresenta il valore stimato sul mercato privato degli asset immobiliari detenuti dai REIT. “Growth” comprende asset industriali, case unifamiliari in affitto, case prefabbricate, magazzini, uffici per le scienze della vita. “Value” comprende centri commerciali di varie dimensioni, uffici tradizionali, strutture sanitarie, appartamenti sulla costa, alloggi per studenti.
La figura 2 mostra le attese di crescita degli utili prospettici a due anni delle società growth e value. Si nota che le ultime oscillazioni delle valutazioni non corrispondono alle attuali stime di consensus del mercato, e che le previsioni relative alle aree value sono nettamente diminuite, mentre quelle relative alle aree growth sono aumentate.
Fonte: Janus Henderson Investors, classificazioni società Evercore ISI Research. Dati basati sulle stime di consensus circa l’FFO per azione prospettico a 2 anni al 31 marzo 2021. I fondi da operazioni (Funds From Operations, FFO) sono uno strumento utilizzato per calcolare i flussi di cassa generati dalle attività dei REIT, vale a dire una misura della loro performance operativa. L’FFO per azione viene impiegato per valutare i REIT, proprio come gli utili per azione (earnings per share, EPS) vengono utilizzati per valutare le azioni.
Abbondanza di opportunità growth
Crediamo che il mercato stia formulando previsioni più rosee per alcuni segmenti immobiliari basate più sulla speranza e sulla continua ripresa economica che sui fondamentali. Analogamente, gli investitori sembrano sottostimare il potenziale di crescita a lungo termine dei REIT best‑in‑class in grado di prosperare, creare valore per gli azionisti e forse offrire rendimenti superiori nei prossimi anni.
In sintesi, riteniamo che l’attuale divergenza delle valutazioni fra value e growth schiuda opportunità interessanti; un’occasione unica per acquistare a valutazioni allettanti titoli di alcune delle società immobiliari quotate di qualità migliore attive in settori favoriti dall’evoluzione del mercato.
Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri individui/team di Janus Henderson Investors. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non devono essere considerati redditizi. Janus Henderson Investors, le sue affiliate o i suoi dipendenti possono avere un’esposizione nei titoli citati.
Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Tutti i dati dei rendimenti includono sia il reddito che le plusvalenze o le eventuali perdite ma sono al lordo dei costi delle commissioni dovuti al momento dell'emissione.
Le informazioni contenute in questo articolo non devono essere intese come una guida all'investimento.
Comunicazione di Marketing.
Informazioni importanti
Si prega di leggere attentamente le seguenti informazioni sui fondi citati in questo articolo.
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo di investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di posizioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite consistenti per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia i suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attivi in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (in assenza di "copertura"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra la valuta di denominazione e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d'interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Rischi specifici
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d'investimento. Ciò potrebbe determinare una "leva", che potrebbe amplificare i risultati dell'investimento, e le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attivi in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (in assenza di "copertura"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra la valuta di denominazione e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d'interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Rischi specifici
4 minuti di lettura
In sintesi
- Le prospettive di crescita di molte società del settore immobiliare esposte a potenti trend positivi di lungo periodo sono migliorate e sembrano destinate a migliorare ancora per effetto della pandemia.
- Tuttavia, a seguito della recente sottoperformance rispetto all’insieme dei fondi di investimento immobiliari quotati, i REIT growth hanno perso il loro premio di valutazione.
- I differenziali di performance rispetto ai fondamentali tra titoli immobiliari value e growth sono aumentati di molto e creano opportunità di acquisto.