Nel 2025, sempre più semafori passano al verde per l'immobiliare quotato

Siamo arrivati al 2024 in attesa di un punto di svolta nel settore degli immobili commerciali, dopo due anni di declino dovuto all'aumento dei tassi di interesse. Oggi questa tesi sembra realizzarsi, anche se abbiamo vissuto un anno di "stop and start", con l'oscillare delle preoccupazioni geopolitiche e delle attese dei mercati sui tassi che orientano il sentiment a breve termine verso i fondi comuni di investimento immobiliare quotati (REIT).

Un amministratore delegato del settore immobiliare ha recentemente commentato: "molti semafori stanno passando al verde". Guardando al futuro, vorremmo sottolineare tre messaggi chiave che continuano ad essere fonte di ottimismo per il 2025:

1. Nella maggior parte dei tipi di proprietà immobiliari e delle aree geografiche, pensiamo sia stato toccato il fondo: siamo all'inizio di un nuovo ciclo per gli immobili commerciali (CRE). Le valutazioni sono state in gran parte ridefinite e i volumi delle transazioni sono in aumento, con una maggiore ampiezza e profondità della domanda nei mercati degli investimenti. L'aumento dei volumi delle transazioni dovrebbe comportare un consolidamento e un eventuale aumento dei valori degli asset. Se da un lato l'aumento dei tassi d'interesse ha reso necessario un reset al ribasso delle valutazioni immobiliari, dall'altro ha reso i finanziamenti per l'edilizia proibitivi nella maggior parte delle giurisdizioni. L'inflazione ha aumentato il costo delle materie prime e della manodopera necessaria per le costruzioni. Di conseguenza, per molti tipi di proprietà, l'avvio di nuovi progetti è stato bloccato e questo rende probabile che la crescita dell'offerta rallenti ampiamente per i prossimi anni. Una minore offerta in arrivo e una domanda costante o in crescita sono la ricetta ideale per aumentare il potere di determinazione dei prezzi dei proprietari nei prossimi anni.
2. Continuiamo ad aspettarci che i REIT quotati guidino la ripresa del CRE. Le società dei settori immobiliari che hanno beneficiato di tendenze strutturali, hanno impiegato una minore leva finanziaria (debito) e hanno goduto di un vantaggio in termini di costi e accesso al capitale, con un percorso di crescita, hanno registrato un apprezzamento del prezzo delle azioni da parte del mercato. Welltower (residenze per anziani negli Stati Uniti) ha sfruttato con successo la sua piattaforma operativa d'eccellenza, con oltre 6 miliardi di dollari di acquisizioni accrescitive (da inizio anno al 3Q 2024), in un settore con venti favorevoli sul piano demografico e un'offerta limitata di nuovi immobili negli anni a venire. Goodman Group in Australia si è appoggiato ai data center come percorso per un'ulteriore crescita, con una pipeline di oltre 2,5 GW. Nel frattempo, Unite Group nel Regno Unito ha stretto accordi con le università soggette a restrizioni di capitale per fornire una soluzione alle esigenze di alloggi per studenti.
3. I REIT quotati hanno continuato a fornire flussi di cassa e dividendi difensivi e in crescita. I fondamentali operativi sottostanti di molte aziende rimangono solidi, con un livello di occupazione elevata e affitti in aumento. Questi fattori possono consentire un'ulteriore crescita del flusso di cassa e dei dividendi nel prossimo anno. Sebbene la natura difensiva di questo flusso di cassa sia stata forse scarsamente entusiasmante, in un mercato azionario rialzista come il 2024, vale la pena di ricordare la significativa sovraperformance dei REIT quotati in primavera/estate, quando il mercato ha iniziato a manifestare timori per l'occupazione e le prospettive di crescita economica.¹ In un anno di rendimenti positivi e di entusiasmo generalizzati, avere un'allocazione in un'asset class che offre una certa diversificazione nello scenario "E se...?" a cui stiamo pensando, rimane prezioso.

I motivi principali appena esposti ci inducono a pensare che il settore immobiliare "funzioni" di nuovo rispetto alle valutazioni odierne, perché i REIT quotati sono stati rivalutati per l'attuale contesto dei tassi d'interesse. Dividend yield elevati e in crescita, flussi di reddito difensivi e diversificazione rispetto al mercato azionario in generale sono argomenti a supporto di un'allocazione all'interno di un portafoglio bilanciato.

I fondamentali immobiliari sottostanti rimangono stabili; insieme alle nuove opportunità di crescita per il settore REIT quotato, riteniamo che l'asset class possa continuare a sovraperformare altre forme di proprietà immobiliare. Raramente le valutazioni azionarie sono state così scontate rispetto alle azioni nel loro insieme, mentre i tassi d'interesse si sono trasformati da vento contrario a qualcosa di più favorevole.

Forse non siamo ancora entrati in un fase di "sprint" nel settore REIT quotato, ma sempre più semafori stanno diventando verdi.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.