Immobili quotati: costruiti per la longevità

D: Quanto sono diversi i mercati dei trust di investimento immobiliare (REIT) quotati oggi rispetto a vent'anni fa?

Il mercato è maturato molto negli ultimi 20 anni, ma i motivi principali per investire in REIT quotati, vale a dire i dividendi e la crescita composta degli utili, rimangono gli stessi.

Oggi il mercato è molto più ampio. Nel 2004 valeva poco più di 500 miliardi di dollari, oggi vale circa 2 trilioni di dollari, quindi sicuramente è più liquido e più diversificato in termini di settori e aree geografiche. Il cambiamento più grande è stata l'espansione dei REIT oltre i tradizionali settori chiave - retail, uffici, industriali e residenziali - con la creazione di nuovi settori REIT, man mano che le esigenze e l'utilizzo degli immobili si evolvono. I settori REIT non core come le torri cellulari, i data center, il self-storage, gli spazi per uso laboratorio e gli alloggi per studenti costituiscono ora oltre il 60% dell'indice, contro appena il 15% nel 2005.¹

Quindi, quando sentiamo dire che il settore non cambia, possiamo dire che cambia eccome, anche se non da un giorno all'altro!

Ora, sono questi settori non core il motore di performance. Questi settori hanno più fossati competitivi intorno alla loro attività in quanto richiedono un operatore per massimizzare l'efficienza e i rendimenti. Siamo fortunati che molte delle migliori società in queste aree sono presenti nei REIT quotati.

D: Quali sono gli elementi che rendono valido un fondo immobiliare e un gestore di fondi?

Coerenza in termini di filosofia, persone e processi. Può sembrare piuttosto ovvio, magari anche un po' noioso, ma avere un obiettivo chiaro significa avere un'idea migliore del risultato che vuoi ottenere e quindi maggiori possibilità di raggiungerlo.

Come team che lavora insieme da molti anni, il nostro obiettivo è sempre stato quello di fornire ai nostri clienti una sovraperformance costante nel lungo periodo. Al centro di tutto ciò c'è la convinzione che il settore immobiliare e i mercati azionari si evolvano nel tempo, influenzati da temi pervasivi a lungo termine come i cambiamenti demografici, la digitalizzazione, la sostenibilità e la comodità come stile di vita.

Ovviamente non sempre lo faremo bene, e i mercati sono molto bravi a mantenerti umile, ma è importante rimanere ancorati alla propria filosofia e al proprio processo di investimento e non farsi distrarre dai movimenti di mercato giorno per giorno. Piuttosto, i titoli negoziati quotidianamente, che forniscono liquidità ininterrotta agli investitori, a volte registrano variazioni di prezzo ingiustificate a fronte del valore intrinseco degli immobili sottostanti, e questo offre molte opportunità per i gestori con un orizzonte temporale più lungo, poiché i prezzi delle azioni alla fine convergono con i fondamentali.

D: La vostra strategia e filosofia sono cambiate molto nel corso degli anni?

La nostra filosofia si basa sul cambiamento. Negli ultimi 20 anni abbiamo assistito ad alcuni cambiamenti profondi nel settore degli immobili quotati e quindi la nostra strategia ha dovuto evolversi. Riteniamo che un vantaggio chiave sia il nostro processo dinamico, che ci consente di muoverci di pari passo ai cambiamenti e rispondere di conseguenza. Un esempio di ciò potrebbe essere l'esposizione dei nostri portafogli globali al retail negli ultimi 20 anni, che ha raggiunto il picco al 50% nel 2010 ed è scesa a un minimo del 5% durante il COVID. Vediamo molta saggezza nelle parole di John Maynard Keynes: "Quando i fatti cambiano, cambio idea. Lei cosa fa, signore?"

D: Quali sono i maggiori rischi per gli immobili quotati e come sono posizionati i vostri portafogli per affrontare queste sfide?

Investire negli immobili quotati può essere una sorta di arma a doppio taglio. Da un lato, beneficiamo dell'esposizione ad alcuni degli asset immobiliari di più alta qualità a livello globale attraverso una struttura REIT efficiente dal punto di vista fiscale. Dall'altro, come accennato in precedenza, la liquidità così fornita ai clienti significa che i prezzi delle azioni possono sganciarsi dai fondamentali immobiliari sottostanti nel breve termine a causa di forze macroeconomiche più generali. Questo può essere molto frustrante, ma è un'importante fonte di opportunità per gli investitori pazienti.

D: Qual è stata la decisione di investimento più impegnativa che avete preso, qual è stato il risultato e che insegnamenti ne avete ricavato?

Questa decisione ci fa ancora venire gli incubi! Diversi anni fa, abbiamo aggiunto esposizione alle società cinesi di sviluppo immobiliare sulla base del fatto che erano convenienti e i fondamentali avevano toccato il fondo. Tuttavia, il governo ha introdotto una serie di politiche che hanno avuto un ulteriore impatto negativo sul settore.

La lezione che ne abbiamo ricavato è semplice: restare fedeli alla filosofia e al processo e assumere rischio laddove abbiamo la capacità di creare valore costante. L'investimento in posizioni fuori benchmark senza una copertura naturale esponeva il portafoglio a un rischio specifico del titolo, ma soprattutto a un rischio macroeconomico. Siamo usciti da quelle posizioni, prima che scendessero molto di più, ma non è stato di grande conforto!

D: Quali sono gli errori più gravi che possono commettere gli investitori nel settore immobiliare?

Probabilmente lo stesso che commettono con qualsiasi investimento: adottare una visione a breve termine.

Le società in cui investiamo sono i locatori dell'economia globale; se credi nella crescita economica, dovresti avere esposizione a questa asset class. È anche importante essere pazienti per dare ai fondamentali immobiliari il tempo di trovare riflesso nei prezzi azionari e bloccare il rumore del mercato azionario nel breve termine.

D: Che consiglio vorresti dare al te stesso più giovane 20 anni fa?

Cerca di non preoccuparti così tanto. Non voglio neanche ripensare a quanto tempo abbiamo passato a preoccuparci per i nostri portafogli nel corso degli anni. In un certo senso, è naturale: è il motivo per cui ci alziamo dal letto ogni giorno. Ma come un bambino indisciplinato, a volte ti scappa di mano. Fidarci del processo e credere nelle nostre convinzioni e nella nostra esperienza di sicuro ci avrebbe risparmiato qualche capello grigio! In realtà, la crisi finanziaria globale del 2008 e il COVID non hanno aiutato.

D: Cosa trovi più eccitante e anche più impegnativo nell'essere un gestore di fondi immobiliari?

Sono pochissimi i lavori in cui ti pagano per imparare, ma come gestore di fondi succede. Naturalmente, non mancano difficoltà e frustrazioni, e quella principale è quando i fondamentali sembrano perdere importanza e i divari di valutazione persistono a lungo.  I mercati privati sono bravi a sfruttare queste opportunità, ma davvero non ci piace lasciare i soldi sul tavolo per i clienti.

D: Cosa c'è all'orizzonte per il settore immobiliare quotato nel 2025 e nei prossimi dieci anni?

Per certi versi è strano, probabilmente ci sentiamo più sicuri parlando di quello che potrebbe succedere nel settore nei prossimi dieci anni che nei prossimi 12 mesi. Questo perché sono in corso alcuni cambiamenti entusiasmanti nel settore, che richiederanno anni per produrre effetti. Questa evoluzione non seguirà un percorso lineare, ma alcune tendenze secolari legate all'invecchiamento della popolazione, alla domanda dei consumatori e alla digitalizzazione sono più facili da identificare e prendere in considerazione rispetto a quelle soggette a maggiore incertezza, come le macro tendenze globali e le tensioni geopolitiche.

Detto questo, riteniamo che il contesto attuale per gli immobili quotati sia molto favorevole. Consideriamo attraenti le azioni scambiate a forti sconti rispetto ai valori realistici degli asset al minimo del ciclo, che implicano un'opportunità di ulteriore re-pricing che dia impulso ai rendimenti degli immobili sottostanti. In un contesto di crescita più bassa, la qualità della gestione, degli attivi e del bilancio diventa ancora più importante.

Prevediamo una divergenza di performance tra i diversi tipi di immobili nel tempo, che influirà sulla crescita degli utili e giocherà a nostro vantaggio in quanto gestori attivi. Infine, l'elemento portante dei rendimenti negli ultimi 20 anni sono stati i dividendi. Se sommati insieme, riteniamo che questi risultati saranno l'ambizione di ogni investitore non solo per il 2025, ma anche per i prossimi 20 anni e oltre.

Siamo ansiosi di investire insieme ai nostri clienti per raggiungere i loro obiettivi e traguardi ancora per molti altri anni.

¹ Fonte: Nareit, FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Extended Index Series. Dati al 31 giugno 2024.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.