JH Explorer a San Francisco: La Città d'Oro ha perso il suo lustro?
Rientrato di recente da un viaggio a San Francisco, il gestore di portafoglio Greg Kuhl spiega perché il team è cauto sul mercato degli uffici locale.
4 minuti di lettura
In sintesi
- Quello degli uffici continua a essere uno dei settori immobiliari con le performance più fiacche da inizio anno.
- Malgrado la debolezza del sentiment degli investitori e delle valutazioni dei REIT di uffici statunitensi, San Francisco dovrebbe beneficiare della crescente domanda legata al settore tecnologico.
- Il team intende sfruttare le opportunità derivanti dalle valutazioni scontate quando i fondamentali miglioreranno.
| La serie JH Explorer segue i nostri team di investimento in tutto il mondo e condivide la loro ricerca sul campo a livello di Paese e di società. |
Un sondaggio sulla situazione abitativa in America condotto dall'Ufficio del Censimento degli Stati Uniti - pubblicato all'inizio di ottobre dal San Francisco Chronicle - mostra che l'8% della popolazione della città ha intenzione di trasferirsi nell'arco del prossimo anno; è la percentuale più alta di tutte le città degli Stati Uniti (a titolo di confronto, Chicago e New York si attestano rispettivamente al 5% e al 3%).1 Anche i datori di lavoro se ne stanno andando: la disponibilità di spazi per uffici a San Francisco è aumentata dal 10% nel 2020 al 37,5% attuale. Si tratta di una variazione senza precedenti anche per un mercato con una storia consolidata di cicli "boom-crollo".2 La città è spesso oggetto di articoli di cronaca con titoli come "San Francisco può salvarsi dalla spirale negativa?", che mettono in evidenza le sfide sociali legate a fattori come i senzatetto, l'uso di droghe, le malattie mentali, la criminalità di strada e l'alto costo della vita nella zona.3
Non tutti gli immobili sono uguali
Di recente ho trascorso diversi giorni a San Francisco e dintorni per acquisire una prospettiva su questo mercato immobiliare per certi aspetti controverso. Gli immobili commerciali sono costituiti da diversi tipi di proprietà, tutti con fondamentali di domanda e offerta unici e talvolta non correlati, e San Francisco lo rispecchia bene. Per molti dei tipi di immobili che abbiamo visitato, tra cui appartamenti, capannoni industriali e negozi suburbani, potremmo descrivere i fondamentali locali come variabili tra "sufficienti" e "buoni". Nel caso dei data centre appaiono anche migliori, quasi "ottimi". Come nella maggior parte degli Stati Uniti, però, il segmento degli uffici si distingue in negativo a San Francisco e nella Bay Area.
Potenziali opportunità nei REIT di uffici quotati, quando i fondamentali miglioreranno
I fondi immobiliari quotati in borsa (REIT) investiti in uffici con una forte esposizione a San Francisco, tra cui Kilroy Realty (KRC), Hudson Pacific Properties (HPP) e Paramount Group (PGRE), hanno visto un declino dei corsi azionari del 60-82% dai livelli pre-COVID e sottoperformato ampiamente i trust di uffici equivalenti e il settore dei REIT quotati in generale.4
Quando il sentiment è così negativo e i prezzi sono diminuiti così tanto, dobbiamo porci questa domanda: la situazione potrebbe rappresentare un'opportunità? Dopo molte considerazioni, il nostro team rimane cauto su questa nicchia del mercato dei REIT quotati, soprattutto per i motivi descritti di seguito.
- Pur riconoscendo che gli uffici di qualità tipicamente più elevata posseduti dai REIT quotati stanno andando molto meglio del mercato di San Francisco, la disponibilità di spazi sfitti o da subaffittare è troppo alta perché i proprietari diretti possano recuperare potere sui prezzi in tempi brevi.
- Anche se c'è qualche germoglio di ripresa per la domanda di uffici, grazie all'avanzata recente di nuove aziende legate all'AI che cercano spazi dove installarsi, è ancora molto presto. Le speranze di crescita della domanda in questo mercato degli uffici attualmente sembrano tutte riposte nell'AI. Questo ottimismo potrebbe rivelarsi fondato, ma vorremmo vedere ulteriori prove.
- Ci sono motivi per pensare che su certi aspetti critici la qualità della vita a San Francisco possa iniziare a migliorare, ma solo il tempo potrà dirlo. La città deve essere un luogo desiderabile dove vivere e lavorare, se vuole riconquistare la sua quota storica di domanda legata alla tecnologia.
Come sempre, il diligente lavoro sul campo è una parte importante del processo di investimento del nostro team. Siamo ben consapevoli del potenziale di boom legato alla tecnologia che esiste a San Francisco, ma cercheremo di approfittare di eventuali valutazioni scontate solo quando sarà più chiaro che i fondamentali stanno migliorando.
1 SFGATE: More People Want To Leave San Francisco Than Any Other City, Survey Shows; 15 ottobre 2023.
2 CBRE San Francisco/Silicon Valley Office Market Outlook.
3 Wall Street Journal, 13 agosto 2023.
4 Bloomberg, dal 14 febbraio 2020 al 13 ottobre 2023, performance totale in dollari USA. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non si deve presumere che i titoli menzionati saranno redditizi. Janus Henderson Investors, il suo consulente affiliato o i suoi dipendenti possono avere una posizione nei titoli citati.
Potere di determinazione dei prezzi: un'azienda ha potere sui prezzi quando può aumentarli indipendentemente dal contesto economico e senza perdere terreno rispetto ai concorrenti.
Subaffitto: quando un inquilino con un contratto di locazione esistente ha fisicamente liberato l'immobile, ma mantiene l'obbligo contrattuale di pagare l'affitto al proprietario, nel tentativo di recuperare in parte la somma che è obbligato a pagare, può avere il diritto di "subaffittare" il suo spazio a un altro utente e riscuotere un canone che lo aiuti ad adempiere i suoi obblighi contrattuali per il periodo di locazione residuo.
L'indice FTSE Nareit Equity REITs (FNRE) comprende tutti i REIT azionari statunitensi non designati come REIT di terreni boschivi o REIT di infrastrutture.
INFORMAZIONI IMPORTANTI
Un REIT , acronimo di Real Estate Investment Trust, è un veicolo d'investimento che investe nel settore immobiliare attraverso la proprietà diretta di beni immobili, quote di partecipazione o ipoteche. Essendo quotati su una borsa valori, in genere i REIT sono molto liquidi e si scambiano come normali azioni.
I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), possono essere soggetti a rischi aggiuntivi quali rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.
Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri individui/team di Janus Henderson Investors. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non devono essere considerati redditizi. Janus Henderson Investors, le sue affiliate o i suoi dipendenti possono avere un’esposizione nei titoli citati.
Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Tutti i dati dei rendimenti includono sia il reddito che le plusvalenze o le eventuali perdite ma sono al lordo dei costi delle commissioni dovuti al momento dell'emissione.
Le informazioni contenute in questo articolo non devono essere intese come una guida all'investimento.
Non vi è alcuna garanzia che le tendenze passate continuino o che le previsioni si realizzino.
Comunicazione di Marketing.
Informazioni importanti
Si prega di leggere attentamente le seguenti informazioni sui fondi citati in questo articolo.
- Le azioni/quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo di investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di posizioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite consistenti per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia i suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attivi in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (in assenza di "copertura"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra la valuta di denominazione e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d'interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Rischi specifici
- Le azioni/quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d'investimento. Ciò potrebbe determinare una "leva", che potrebbe amplificare i risultati dell'investimento, e le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attivi in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (in assenza di "copertura"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra la valuta di denominazione e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d'interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Rischi specifici
4 minuti di lettura
In sintesi
- Quello degli uffici continua a essere uno dei settori immobiliari con le performance più fiacche da inizio anno.
- Malgrado la debolezza del sentiment degli investitori e delle valutazioni dei REIT di uffici statunitensi, San Francisco dovrebbe beneficiare della crescente domanda legata al settore tecnologico.
- Il team intende sfruttare le opportunità derivanti dalle valutazioni scontate quando i fondamentali miglioreranno.