JH Explorer a Hong Kong: la turbolenta virata dell'immobiliare residenziale

Di recente, abbiamo visitato Kai Tak, a Hong Kong, un'area probabilmente più famosa come sede del primo aeroporto di Hong Kong, con la sua celebre "virata di Checkerboard Hill", necessaria per allinearsi con la pista (una manovra di 47 gradi a bassa quota per evitare dense aree urbane e terreni montuosi), che per le costruzioni ad uso misto da cui è oggi occupata. Kai Tak era in origine il sogno di due uomini, Ho Kai e Au Tak, che la costruirono su terreni bonificati negli anni '20 con l'obiettivo di offrire edifici residenziali ai ricchi immigrati. Purtroppo, quando il progetto fallì, il terreno fu acquistato dal governo, che lo trasformò in un campo d'aviazione.

Kai Tak oggi

Un secolo dopo, Kai Tak è finalmente diventata ciò per cui era stata originariamente concepita: un programma edilizio ad uso misto, con al suo centro il nuovo stadio da 50.000 posti "Kai Tak Sports Park" (che aprirà presto e ospiterà un concerto dei Coldplay). Un'altra componente chiave sono stati i complessi residenziali costruiti vicino alla stazione MTR (Mass Transit Railway) di Kai Tak negli ultimi anni e, più recentemente, i nuovi edifici eretti sulla pista stessa, che sono stati più difficili da commercializzare.

Il mercato residenziale di Hong Kong è in difficoltà

La situazione di Kai Tak non sorprende, visto lo stato del mercato residenziale di Hong Kong, in caduta libera da quattro anni, con valori in calo di circa il 28% dal picco di agosto 2021.

Il malessere del mercato residenziale può essere attribuito a diversi fattori negativi, come i prezzi non accessibili (Hong Kong si è classificata come la città meno accessibile del 2023),¹ l'aumento dei tassi di interesse (attraverso l'ancoraggio valutario USA/HK$) e un contesto politico in mutazione.

Kai Tak è quasi la rappresentazione perfetta del mercato residenziale di Hong Kong nell'ultimo decennio. I primi terreni venduti nell'area nel 2013, a HK $ 5.157 per piede quadrato (psf), si sono apprezzati costantemente fino al picco di quasi HK $ 20.000 psf nel 2019, in un succedersi di accordi di accaparramento dei terreni. Ora il cerchio si è chiuso, con un appezzamento sulla pista venduto nel 2023 a circa HK $ 5.400 psf.

'The Knightsbridge' – una vista sul mare per soli 5 milioni di dollari

Uno dei progetti che abbiamo visitato sul lato ovest più "glamour" della pista, con vista sulla baia di Kowloon verso il Victoria Harbour, è stato The Knightsbridge. Abbiamo notato più personale di vendita che inquilini. Gli acquirenti sono in difficoltà di fronte a un contesto di alti tassi di interesse e prezzi medi ancora elevati, di oltre HK $ 30.000 psf, che si traducono in circa 5 milioni di dollari per un appartamento di circa 128 metri quadrati. Eppure, la vista è spettacolare!

Un appartamento di lusso a "The Knightsbridge"

La domanda debole è chiaramente un problema, ma non è l'unica cosa che tiene lontani gli acquirenti. I livelli di offerta rimangono elevati. Lo stock di appartamenti invenduti di Hong Kong ha raggiunto livelli da record, con oltre 50.000 unità, il 25% delle quali si trova a Kai Tak. Negli ultimi anni a Kai Tak sono state costruite 26.000 unità, di cui quasi il 60% sulla pista, con solo circa 2.000 unità vendute.

Q – posizione del progetto The Knightsbridge, "un punto di riferimento per il lusso urbano, una dimora di eccellenza sul lungomare".

Un paradiso perduto?

Ma cosa significa questo per gli imprenditori che hanno costruito queste unità? Quasi tutti i principali imprenditori immobiliari di Hong Kong e alcuni imprenditori cinesi sono esposti al progetto Kai Tak. Con un'offerta così elevata e una domanda così scarsa, i margini (anche a questi livelli di prezzo elevati) sono limitati e, forse, neanche positivi.

Alcune società con bilanci migliori potrebbero essere in grado di superare questa recessione, ma altre potrebbero non essere così fortunate, e iniziano già a comparire alcune crepe. Abbiamo visto un paio di costruttori in difficoltà liquidare i loro appezzamenti intatti, con una perdita significativa. Molti altri hanno anche subito forti svalutazioni sulla loro esposizione nell'area. Diversi sviluppatori con problemi di flusso di cassa hanno scelto di ridurre i prezzi, anche se ciò significa una perdita, solo per dare una scossa all'inventario. Le potenziali ricadute di qualsiasi stress, dato l'ampio livello di scorte invendute, produrranno senza dubbio un effetto a catena, potenzialmente anche sulle società blue-chip più solide.

Mentre l'obiettivo di Mr. Kai e Mr. Tak di costruire una città giardino su questi terreni bonificati potrebbe essersi finalmente realizzato, un centinaio di anni dopo, non è ancora chiaro se lo stesso valga per le loro ambizioni.

¹ Demographia International Housing Affordability Report.