Immobiliare giapponese: ora un cambio di rotta è possibile

I mercati azionari giapponesi sono rimasti intrappolati in uno scenario macroeconomico di bassa crescita e deflazione per decenni, da quando è scoppiata la bolla economica all'inizio degli anni '90, ma ora forse le cose stanno iniziando a cambiare, e a beneficiarne potrebbe essere sopratutto il settore immobiliare.

Cosa giustifica la nostra visione positiva?  Stiamo assistendo a una combinazione di fattori favorevoli: una banca centrale accomodante, che continua a monitorare gli effetti della precedente fase deflazionistica, e il desiderio delle imprese di sbloccare l'ingente valore dei bilanci, che è rimasto nascosto per anni e ora viene realizzato tramite riforme aziendali. Questo crea lo scenario quasi perfetto per una possibile continuazione della solida performance che le azioni giapponesi hanno già registrato dall'inizio del 2024.

Un circolo virtuoso e sostenibile di inflazione dei prezzi e salari è fondamentale

Per quasi due anni, l'inflazione in Giappone ha oscillato intorno al livello target del 2%. La crescita dei salari è ricominciata e sta procedendo al ritmo più rapido degli ultimi decenni. Per determinare la sostenibilità di questa inversione di tendenza e rispondere alla domanda "Questa volta è diverso?" è fondamentale capire se il circolo virtuoso tra inflazione dei prezzi e salari continuerà. Indubbiamente, il governo e le multinazionali giapponesi hanno tutto l'interesse a fare in modo che sia così. Questo implica che le aziende spostino l'attenzione dal taglio dei costi e l'accumulo di liquidità alla crescita dei ricavi e l'aumento degli investimenti interni.

Le riforme aziendali stanno imprimendo un cambiamento reale

Un'altra area di interesse nasce dalla riforma aziendale iniziata con l'Abenomics, oltre un decennio fa. Il sostegno offerto è proseguito attraverso una serie di impegni e provvedimenti.  Tra questi, ad esempio, le pressioni della Borsa di Tokyo sulle aziende per il miglioramento dell'amministrazione del capitale degli azionisti e dell'informativa, e i cambiamenti normativi in aree come le fusioni e acquisizioni (M&A) per facilitare il consolidamento. Nel frattempo, il ruolo degli investitori attivisti è in crescita. Sul fronte societario, le aziende stanno tornando a concentrasi sul costo del capitale e sul rendimento degli azionisti fissando obiettivi di rendimento del capitale proprio (ROE), vendendo partecipazioni non strategiche e partecipazioni incrociate e aumentando i dividendi e i riacquisti. In genere queste società registrano un impatto positivo sulla performance del prezzo delle loro azioni, a discapito di quelle che non hanno adottato misure analoghe.

Sulla base delle relazioni con società immobiliari giapponesi degli ultimi decenni, avvertiamo un cambiamento positivo nell'approccio che, secondo noi, è destinato a migliorare ancora. In realtà, avevamo già notato i primi cambiamenti con la recente pubblicazione dei piani di gestione a medio termine (da tre a cinque anni) delle aziende, comprese le previsioni e la guidance.

Le valutazioni favorevoli preludono a un cambio di rotta positivo

Probabilmente il settore immobiliare giapponese sarà uno dei maggiori beneficiari del ciclo positivo di inflazione dei prezzi e salari. I mercati hanno ampiamente anticipato l'aumento dei tassi: di recente il rendimento del JGB (titolo di Stato giapponese) a 10 anni ha toccato il picco da 13 anni. La maggior parte degli investitori crede che la Bank of Japan aumenterà gradualmente i tassi, per garantire che l'inflazione rimanga a livelli sostenibili e che sia mantenuto lo spread positivo dei rendimenti immobiliari (differenza tra rendimento immobiliare e rendimento obbligazionario) - in ogni caso molto più ampio rispetto ad altri mercati immobiliari a livello globale, per poter assorbire i tassi più elevati.

Tra le società quotate, le valutazioni delle imprese immobiliari rimangono interessanti e favorevoli a un ulteriore re-rating nel tempo, in particolare per quelle che hanno puntato sulle riforme societarie per migliorare il rendimento degli azionisti.

È essenziale essere selettivi

A nostro avviso, il Giappone è la regione più interessante nel panorama immobiliare asiatico in questo momento.

Questo è un fattore importante, poiché il Giappone rappresenta quasi la metà dell'universo di investimento immobiliare quotato in Asia. Tuttavia, per noi è fondamentale rimanere selettivi, dato che difficilmente l'alta marea solleverà tutte le barche.

Questo perché non tutti i settori hanno il potere di determinazione dei prezzi per poter aumentare gli affitti, a causa delle diverse dinamiche immobiliari e delle strutture di locazione. I fondamentali immobiliari continueranno a trainare i rendimenti; i segmenti a maggior crescita, come quello alberghiero e residenziale, sembrano ben posizionati per beneficiare della forte domanda del turismo in entrata e della crescita positiva dei salari.

Forse un po' a sorpresa non tutte le società stanno attuando riforme societarie e, di conseguenza, non potranno godere del potenziale di un re-rating multiplo (valutazione). Gli investitori farebbero meglio a evitare queste società. Piuttosto, dovrebbero guardare ad aziende dirette da team di gestione che, dopo un'azione persuasiva che dura da anni, stanno finalmente iniziando ad attuare le riforme aziendali. In questo modo potranno sbloccare l'enorme valore nascosto che, fino a poco tempo fa, era fuori dalla portata degli azionisti.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

REIT o Real Estate Investment Trust: sono fondi di investimento immobiliare che investono in immobili, tramite la proprietà diretta di beni immobili, quote immobiliari o mutui. Essendo quotati in borsa, i REIT solitamente sono molto liquidi e scambiati come le azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, alle capacità di gestione e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati vantaggi fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.