Mercato immobiliare quotato europeo: segnali di ripresa e prospettive di crescita

A febbraio ci siamo chiesti "ci siamo quasi?"in merito alle maggiori opportunità che abbiamo visto nel mercato immobiliare quotato mentre ci avvicinavamo a un punto di inflessione dei tassi d'interesse. Oggi siamo più convinti nel dire che la risposta a questa domanda, per la maggior parte del mercato immobiliare, è affermativa.

Con il picco dei tassi d'interesse ormai alle spalle e i tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea, della Banca d'Inghilterra e delle banche centrali di Svezia e Svizzera, le prospettive hanno già iniziato a diventare più rosee. Riteniamo che oggi vi siano alcune ragioni convincenti che giustificano un investimento in questa asset class poco rappresentata nei portafogli. Evidenziamo di seguito alcuni dei segnali di ripresa che si stanno attualmente manifestando nel settore immobiliare quotato in Europa:

Segnale di ripresa 1 – Le valutazioni immobiliari stanno iniziando a stabilizzarsi e i fondamentali rimangono solidi

Un'osservazione chiave che supporta un contesto più positivo per l'asset class è che le valutazioni immobiliari sottostanti sembrano aver superato il peggio. Sebbene i volumi delle transazioni rimangano modesti, vi sono segnali sempre più positivi nei mercati delle transazioni nella maggior parte dei sottosettori, poiché gli spread bid-ask si restringono, in particolare nei settori strutturalmente supportati. Sebbene l'aumento del costo del capitale sia destinato a durare, il calo dell'inflazione e una maggiore visibilità sui costi di finanziamento favoriscono una stabilizzazione dei valori degli asset, che può contribuire a ricostruire la fiducia degli investitori. Questo è stato un messaggio coerente trasmesso nella stagione dei risultati del primo semestre dai team di gestione di molte aree del mercato immobiliare europeo:

"La valutazione degli immobili è diventata positiva, con un aumento del 2,0% in sei mesi a termini omogenei di confronto"

– Risultati del primo semestre 2024 di Klepierre (centri commerciali europei)

"Le valutazioni si sono stabilizzate e il Regno Unito ha registrato il primo aumento dall'inizio del ciclo nel 2022"

– Risultati del primo semestre 2024 di SEGRO (industria/logistica europea)

"Il ciclo di svalutazione volgerà al termine nel prossimo futuro e stiamo assistendo a una ripresa del mercato delle transazioni".

– Risultati del primo semestre 2024 di LEG (residenziale tedesco)

È inoltre supportato dai dati dell'MSCI IPD relativi al settore immobiliare commerciale del Regno Unito, dove è stato registrato il primo aumento trimestrale dei valori immobiliari dal 2022.

Anche i fondamentali operativi nella maggior parte dei settori immobiliari rimangono ben sostenuti, con una domanda solida (elevata occupazione) che incontra una nuova offerta limitata, sostenendo le prospettive di una crescita più vigorosa dei canoni di locazione che può superare il vento contrario dell'aumento dei costi di finanziamento e quindi probabilmente portare a una crescita degli utili e dei dividendi in futuro.

Segnale di ripresa 2 – Maggiori opportunità per i REIT di posizionarsi per la crescita

Abbiamo parlato della presenza di "vincitori e vinti" in questo mercato, sia in termini di settori immobiliari e asset, che in termini di costi e accesso al capitale. Su quest'ultimo punto, quest'anno i REIT hanno continuato a dimostrare la loro capacità di accedere ai mercati del debito, sia attraverso le banche che attraverso le obbligazioni, con gli spread creditizi che continuano a restringersi ulteriormente. Ciò ha contribuito ad alleviare molte delle preoccupazioni relative ai bilanci che incombevano sul settore nel 2022 e nel 2023.

Inoltre, osserviamo un numero sempre maggiore di aziende che si rivolgono agli azionisti per raccogliere ulteriore capitale e accelerare la propria crescita. Le attività degne di nota da inizio anno includono l'emissione per un importo di 900 milioni di sterline da parte di SEGRO, l'aumento di 450 milioni di sterline di Unite Group (alloggi per studenti nel Regno Unito), l'aumento di 350 milioni di sterline di Great Portland e l'aumento di 921 milioni di euro di Merlin Properties. Il grafico 3 mostra che il settore quotato ha già superato i livelli di raccolta di capitali del 2022 e del 2023 nei primi sette mesi dell'anno, fornendo carburante per la crescita. Questi aumenti sono stati generalmente ben supportati da un'ampia gamma di investitori e sono stati scambiati a buoni livelli rispetto al prezzo di emissione.

Abbiamo sostenuto molti di questi aumenti e stiamo incoraggiando le aziende a emergere da questa recessione con il piede giusto, a sfruttare le loro piattaforme operative e a beneficiare delle opportunità di investimento vantaggiose che potrebbero verificarsi.

Segnale di ripresa 3 – Le azioni REIT salgono ma rimangono ancora attraenti

Oggi, nonostante il rafforzamento delle prospettive e i solidi fondamentali societari, le azioni immobiliari europee continuano a essere scambiate a forti sconti rispetto ai valori di fine ciclo degli asset, offrendo opportunità per un ulteriore repricing. Con l'aumento della fiducia degli investitori, c'è ora l'opportunità di investire in immobili a prezzi ancora interessanti in un momento in cui le valutazioni degli immobili sottostanti si stanno stabilizzando, l'attività di transazione è in ripresa e i REIT godono di un vantaggio in termini di costo del capitale.

In sintesi, le nostre osservazioni ci portano a essere sempre più fiduciosi che le valutazioni immobiliari sottostanti per i REIT stiano toccando il fondo e che le società si stiano posizionando in prima linea per trarre vantaggio dalle opportunità interessanti che potrebbero presentarsi. Gli investitori alla ricerca di un'asset class in grado di offrire un reddito costante, una diversificazione del portafoglio e una crescita difensiva potrebbero volersi allineare con il nostro pensiero.  

L'indice IPD UK Monthly Property di MSCI tiene traccia delle performance di immobili commerciali, adibiti a uffici e industriali. L'indice include dati sulle transazioni immobiliari effettive da parte di investitori istituzionali e società immobiliari. L'indice IPD UK è il benchmark standard per gli investitori in materia di analisi della performance degli immobili nel mercato britannico.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

Non c'è alcuna garanzia che le tendenze passate si confermino o che le previsioni si realizzino.

REIT o Real Estate Investment Trusts: investire in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobili, quote di proprietà o mutui. Essendo quotati in borsa, i REIT solitamente sono molto liquidi e scambiati come le azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi d'interesse, ai requisiti fiscali e normativi, all'offerta e alla domanda, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.