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Listed real estate: Navigating the turbulence

With 2025 so far proving a bumpy ride for markets, Guy Barnard, Tim Gibson, and Greg Kuhl ask, what’s happening in listed real estate markets, and what should investors be focused on?

Guy Barnard, CFA

Co-Head of Global Property Equities | Portfolio Manager


Tim Gibson

Co-Head of Global Property Equities | Portfolio Manager


Greg Kuhl, CFA

Portfolio Manager


19 Mar 2025
7 minute read

Key takeaways:

  • Despite recent broader market volatility, the fundamentals for listed commercial real estate remain sound, particularly against other sectors.
  • Benefits of investing in the sector include predictable cash flows from contractual leases, incumbent strength against new supply due to higher construction costs, and the flexibility to reposition portfolios quickly.
  • The technical nature of the recent market sell-off presents opportunities to acquire high quality Real Estate Investment Trusts (REITs) at discounted prices while adding defensive qualities to a balanced portfolio.

Is 2025 over yet? It feels like enough has happened in markets so far this year that it should be. Back in early January, following a strong December jobs report, some Wall Street economists were hinting at no rate cuts and even the possibility of US Federal Reserve (US Fed) rate hikes in 2025.

It feels like a long time ago, but equity markets had a healthy start to the year, with the S&P 500 up 4.6% through its year to date high on 19 February. Fast forward and the S&P 500 has fallen 10% from these highs and markets are pricing in three rate cuts before year-end with “fast money” investors like hedge funds unwinding positions at the quickest pace since COVID.

Clear air turbulence

The root cause of the recent downdraft in markets appears to be the escalation of rhetoric around tariffs and the potential economic impact of workforce reductions in the US federal government.  As real estate specialists, we aren’t particularly qualified to opine on the global balance of trade or government spending, but we can attempt to answer the question, “What does this have to do with commercial real estate fundamentals?” The answer, we believe, is likely very little.

Of course, we don’t believe CRE (Commercial Real Estate) fundamentals are completely immune from an economic recession. In this scenario, we’d expect to see an uptick in tenant defaults and a slowdown in tenant decision making, which would likely result in lower occupancies and rents over time. However, we do think CRE has some benefits vis-à-vis other sectors of the economy that are worth revisiting.

Lower levels of uncertainty

As real estate investors we don’t need to estimate how many units of our product consumers will buy this year, whether our suppliers will increase input prices for the goods we produce, whether our key drug will be approved, or whether new tech will come along that makes our hardware or software obsolete. CRE operates based on legally contractual leases where future cash flows are highly predictable. High quality real estate typically attracts high quality tenants, which tend to meet their obligations – we saw this even during COVID when tenants continued to pay rents even when they weren’t there. This dynamic is borne out in the standard deviation of real estate investment trust (REIT) earnings, which is roughly one third that of the S&P 500.

Chart 1: REIT cash flows less volatile than broader equities

Source: FactSet, Raymond James Research as at 31 December 2024. *Forecasted data for 2025 and 2026. There is no guarantee that past trends will continue, nor forecasts will be realised.

Incumbent landlord strength

Tariffs might weigh on the economy, but the number one enemy of a high quality CRE landlord is new supply that tries to poach tenants. If building materials like steel and lumber become more expensive, and if deportations shrink the construction labour force, making labour more expensive, the cost to build will go up. This creates an additional hurdle for developers, which is good news for incumbent landlords like the listed REITs we invest in. The supply backdrop was already looking supportive (Chart 2), with the brakes having been hit on new construction in many sectors in 2022/23. This benefit should feed into landlords pricing power in the years ahead, notably in sectors such as industrial/logistics and apartments.

Chart 2: Supply outlook increasingly supportive

Declining new supply reflecting higher cost of capital and construction

Source: BMO, NIC, Janus Henderson Investors’ analysis, as at 31 December 2024. There is no guarantee that past trends will continue, nor forecasts will be realised.

Flexibility to reposition

A benefit that is only enjoyed by listed REIT managers and not by their private real estate brethren is the ability to seamlessly reposition portfolios in response to new information. We track 17 different property types within CRE. Some of these are longer duration and more defensive in nature (think healthcare, net lease, data centers), while others see their fundamentals respond much more quickly to changes in the economy (hotels, storage, apartments). We can reposition our portfolios in a matter of days, which is a deeply underappreciated benefit of the listed REIT asset class.

Opportunity in volatility

What is an investor to do with the seemingly conflicting ideas that CRE fundamentals are stable, but equity markets are volatile? We believe volatility creates opportunity for investors – with the investors we serve having time frames measured in years rather than weeks or quarters. With this in mind, the current situation in equity markets creates two specific types of opportunities:

1) Although REITs have outperformed the S&P 500 year-to-date, they too have declined, and they started the year at close to historically large discounts to the broad market. Investors seemingly haven’t had much interest in “defensive growth” for several years, but perhaps this will now begin to change. In our opinion, REITs’ relative valuations makes them attractive in a healthy macro environment, but maybe their defensive characteristics make them even more attractive in an uncertain one.

Chart 3: Real estate has de-rated vs broader equities

S&P 500 Real Estate fwd P/FFO vs. S&P 500 fwd P/E

Source: FactSet, BofA US Equity & Quant Strategy, as at 31 December 2024. Note: P/FFO = a REIT valuation ratio that compares the market price of a REIT and its funds from operations (FFO). The above are the team’s views and should not be construed as advice and may not reflect other opinions in the organisation. The views are subject to change without notice.

2) The current market sell-off appears to be somewhat technical in nature, especially as it relates to the idea of hedge fund “de-grossing”. As a recent report from Bloomberg News stated: “While the ability to summarily dismiss underperforming traders and liquidate positions helps [hedge fund] firms manage risk and produce steady returns, it exacerbates market selloffs when they do it in unison.” To us, this sounds like an inefficiency in the market. We believe it is happening in REITs, and, in our view, presents an opportunity to take advantage of by acquiring shares of high-quality REITs at discounted prices.

Seatbelts should remain securely fastened

The pace of news flow and swings in equity markets this year have been frenetic, bordering on exhausting, and it’s only March. Real estate can sometimes be seen as a slightly boring asset class, lacking the headline-grabbing attention of other sectors. But against the current backdrop of a more volatile and uncertain macro environment, perhaps being steady and boring is a positive quality to have.

So, while it’s tempting to get caught up in the daily excitement of the news cycle and accompanying market turbulence, we would advise not turning the plane around, but instead focusing on the destination and looking for a less bumpy route to get there.

IMPORTANT INFORMATION

REITs or Real Estate Investment Trusts invest in real estate, through direct ownership of property assets, property shares or mortgages. As they are listed on a stock exchange, REITs are usually highly liquid and trade like shares.

Real estate securities, including Real Estate Investment Trusts (REITs), are sensitive to changes in real estate values and rental income, property taxes, interest rates, tax and regulatory requirements, supply and demand, and the management skill and creditworthiness of the company. Additionally, REITs could fail to qualify for certain tax-benefits or registration exemptions which could produce adverse economic consequences.

Real estate investment trust (REITs): an investment vehicle that invests in real estate, through direct ownership of property assets, property shares or mortgages. As they are listed on a stock exchange, REITs are usually highly liquid and trade like shares. Real estate securities, including REITs may be subject to additional risks, including interest rate, management, tax, economic, environmental and concentration risks.

Volatility: the rate and extent at which the price of a portfolio, security or index, moves up and down. If the price swings up and down with large movements, it has high volatility. If the price moves more slowly and to a lesser extent, it has lower volatility. The higher the volatility the higher the risk of the investment.

Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri individui/team di Janus Henderson Investors. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non devono essere considerati redditizi. Janus Henderson Investors, le sue affiliate o i suoi dipendenti possono avere un’esposizione nei titoli citati.

 

Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Tutti i dati dei rendimenti includono sia il reddito che le plusvalenze o le eventuali perdite ma sono al lordo dei costi delle commissioni dovuti al momento dell'emissione.

 

Le informazioni contenute in questo articolo non devono essere intese come una guida all'investimento.

 

Non vi è alcuna garanzia che le tendenze passate continuino o che le previsioni si realizzino.

 

Comunicazione di Marketing.

 

Glossario

 

 

 

Important information

Please read the following important information regarding funds related to this article.

Janus Henderson Horizon Fund (il “Fondo”) è una SICAV lussemburghese costituita il 30 maggio 1985 e gestita da Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. può decidere di risolvere gli accordi di commercializzazione di questo Organismo d'investimento collettivo del risparmio in conformità alla normativa applicabile. Questa è una comunicazione di marketing. Consultare il prospetto dell’OICVM e il KIID prima di prendere qualsiasi decisione finale di investimento.
    Specific risks
  • Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
  • Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
  • Un Fondo che presenta un’esposizione elevata a un determinato paese o regione geografica comporta un livello maggiore di rischio rispetto a un Fondo più diversificato.
  • Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
  • Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
  • Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
  • Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
  • Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
  • Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
  • I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
  • Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
  • Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
Janus Henderson Horizon Fund (il “Fondo”) è una SICAV lussemburghese costituita il 30 maggio 1985 e gestita da Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. può decidere di risolvere gli accordi di commercializzazione di questo Organismo d'investimento collettivo del risparmio in conformità alla normativa applicabile. Questa è una comunicazione di marketing. Consultare il prospetto dell’OICVM e il KIID prima di prendere qualsiasi decisione finale di investimento.
    Specific risks
  • Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
  • Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
  • Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
  • Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
  • Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
  • Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
  • Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
  • Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
  • I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
  • Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
  • Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
  • Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Janus Henderson Horizon Fund (il “Fondo”) è una SICAV lussemburghese costituita il 30 maggio 1985 e gestita da Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. può decidere di risolvere gli accordi di commercializzazione di questo Organismo d'investimento collettivo del risparmio in conformità alla normativa applicabile. Questa è una comunicazione di marketing. Consultare il prospetto dell’OICVM e il KIID prima di prendere qualsiasi decisione finale di investimento.
    Specific risks
  • Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
  • Un Fondo che presenta un’esposizione elevata a un determinato paese o regione geografica comporta un livello maggiore di rischio rispetto a un Fondo più diversificato.
  • Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
  • Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
  • Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
  • Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
  • Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
  • Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
  • I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
  • Il Fondo può sostenere un livello di costi di operazione più elevato per effetto dell’investimento su mercati caratterizzati da una minore attività di contrattazione o meno sviluppati rispetto a un fondo che investa su mercati più attivi/sviluppati.
  • Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
  • Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
  • Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Tutti i contenuti del presente documento hanno solo scopo informativo o di utilizzo generale e non riguardano nello specifico i requisiti di singoli clienti. Janus Henderson Capital Funds Plc è un OICVM di diritto irlandese con separazione patrimoniale tra i comparti. Si ricorda agli investitori che le rispettive decisioni d'investimento vanno intraprese solo in virtù del Prospetto più recente che contiene informazioni su commissioni, spese e rischi ed è disponibile presso tutti i distributori e gli agenti per i pagamenti/agente per i serviz e va letto con attenzione. Questa è una comunicazione di marketing. Consultare il prospetto dell’OICVM e il KIID prima di prendere qualsiasi decisione finale di investimento. Il fondo può non essere adatto a tutti gli investitori e non è disponibile per tutti gli investitori in tutte le giurisdizioni. Non è disponibile per i soggetti statunitensi. I rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri. Il tasso di rendimento può variare e il valoredel capitale investito è soggetto a oscillazioni a causa dell'andamento del mercato e dei tassi di cambio. In caso di rimborso, il valore delle azioni può essere maggiore o minore del rispettivo costo iniziale. Il presente documento non costituisce una sollecitazione alla vendita di azioni e nessun contenuto dello stesso è da intendersi come una consulenza agli investimenti. Janus Henderson Investors Europe S.A. può decidere di risolvere gli accordi di commercializzazione di questo Organismo d'investimento collettivo del risparmio in conformità alla normativa applicabile.
    Specific risks
  • Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
  • Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
  • Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
  • Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
  • Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d'investimento. Ciò potrebbe determinare una "leva", che potrebbe amplificare i risultati dell'investimento, e le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
  • Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
  • Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
  • I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
  • Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
  • Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
  • Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.