Carsten(C): Hallo Nicolas. Schön, dass Du ein paar Minuten Zeit für mich hast. Du bist Immobilienexperte. Du managest bei uns die sehr erfolgreichen paneuropäischen Immobilienaktien: Den Pan European Property Equities Fund. Und da ich sowieso grade in London bin, habe ich mir gedacht, ich gehe mal ein paar Minuten mit dir ins Gespräch.

Hintergrund sind die jüngsten Entwicklungen bei uns in Deutschland im Bereich offene Immobilienfonds. Der ganze Markt hat schon die letzten Monate netto letztendlich mehr Abflüsse wie Zuflüsse gesehen. Und wir hatten in der letzten Woche ja eine Hiobsbotschaft, dass ein bekannter Wohnimmobilienfonds siebzehn Prozent abwerten musste, weil die Immobilien im Bestand ja am Ende halt nicht mehr am Markt das erzielen konnten, was in den Büchern steht. Jetzt sagen manche, das ist echt nur ein Einzelfall. Viele sagen, das ist nur die Spitze des Eisbergs.

Und da habe ich mir gedacht, wen fragen oder wen kann ich besser fragen als dich? Ordne das doch für uns einfach mal ein.

Nicolas (N): Ja, gerne, Carsten. Danke. Also ich denke, wenn man sich die Entwicklung anschaut, es sollte, wenn man sich den Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren angeschaut hat, niemanden überraschen.

Also was wir jetzt gesehen haben, gerade durch die drastische Zinserhöhung, die wir gesehen haben aufgrund der folgenden Inflation, haben wir eine sehr breite Anpassung von Immobilienpreisen über den letzten zwei Jahren gesehen, sodass wirklich diese Entwicklung jetzt nicht erst dieses Jahr angefangen hat, sondern schon seit zwei Jahren im Markt ist. Warum ist das Ganze passiert? Die steigenden Zinsen haben einfach dazu geführt, dass die Kapitalkosten für Unternehmen oder für Investoren gestiegen sind, die Renditeanforderungen an Immobilien gestiegen sind und das wird im Markt dann durch fallende Preise widergespiegelt. Interessanterweise, wenn wir uns börsennotierte Immobilienunternehmen, die in Wohnimmobilien in Deutschland investieren, anschauen, haben sie in den letzten zwei Jahren ziemlich genau diese Wertberichtigungen schon gezeigt. Das heißt, wir haben es schon viel früher gesehen im börsennotierten Bereich.

Wir sehen, wir sind an einem Punkt, dass wir die Talsohle, was die Bewertungen angeht, denke ich in diesem Jahr erreichen werden. Das heißt, dass wir positive Signale sehen, wenn wir uns den Transaktionsmarkt anschauen. Das ist für ein wichtiger Indikator. Das heißt, wenn Portfolien und Assets getradet werden, haben wir in den letzten zwei Jahren auch einen großen Rückgang an Transaktionen gesehen, weil sich einfach Käufer und Verkäufer nicht mehr getroffen haben. Die Vorstellung von Verkäufern waren immer noch zu den Preisen von vor zwei Jahren, wohingegen natürlich die Käufer die neuen Kapitalkosten einberechnet haben.

Das haben wir jetzt wirklich in den letzten sechs bis zwölf Monaten gesehen, dass es langsam auf neuen Preisniveaus eine wieder erhöhte Transaktionstätigkeit gibt, was uns zu dem Schluss führen lässt, zusammen mit dem Zinsniveau, das nicht weiter steigt. Wir haben jetzt von der EZB auch den ersten gesehen, wo wir denken, dass wir in ein Umfeld der Stabilisierung gehen, was die Bewertungen angeht.

C: Ich hatte es eingangs schon erwähnt, ihr investiert auf der einen Seite in Immobilienaktien, aber auch in Investment Trusts. Kannst Du kurz mit einfachen Worten erläutern: Wo ist genau der Unterschied zu offenen Immobilienfonds?

N: Gerne, ja.

Der Hauptunterschied liegt wirklich darin, dass wir in Immobilienaktien, das heißt in Aktien, investieren. Wir handeln oder kaufen keine Immobilien direkt, sondern wir handeln und investieren in Aktien von Unternehmen, die Immobilien besitzen, die sie betreiben oder entwickeln. Das ist der erste Unterschied. Das heißt, wir müssen oder wir können auf veränderte Gegebenheiten schnell reagieren, indem wir Aktien kaufen oder verkaufen können. Wir müssen nicht die unterliegenden Immobilien verkaufen.

Wir sind somit relativ flexibel aufgestellt, was das angeht. Was das natürlich mit sich bringt, ist, dass Immobilienaktien kurzfristig der Volatilität des Aktienmarktes unterlegen. Das haben wir vor allem in 2022 gesehen, wo es eine relativ schnelle und drastische Anpassung gab auf der einen Seite. Auf der anderen Seite sieht man aber auch genau, wenn man über einen längeren Zeitraum von fünf bis zehn Jahren geht, dass Immobilienaktien deutlich bessere Performance und Rendite erzielen als ein vergleichbares Investment über einen offenen Immobilienfonds.

C: Wenn ich mir den Sektor der Immobilienaktien anschaue, haben wir ja auch die letzten zwei Jahre eine ziemlich lange Durststrecke gehabt. Was waren die Gründe und wo stehen wir aktuell?

N: Ja. Also Aktien preisen immer die Zukunftsaussichten von Unternehmen an. Deshalb haben wir auch gerade in 2022, als wir die rasant steigenden Inflationen gesehen haben mit den danach stark steigenden Zinsen, eine sehr schnelle Anpassung des Marktes gesehen, sodass europäische Immobilienaktien im Jahre 2022 um 37 Prozent gefallen sind. Das heißt, die Anpassungen, die wir jetzt auch viel mehr sehen als im direkten Immobilienmarkt, ist bei Immobilienaktien sehr schnell in 2022 passiert.

Wir haben dadurch im Jahr 2023 schon wieder einen positiven Markt gesehen. Immobilienaktien sind gestiegen mit knapp 20 Prozent, sodass Immobilienaktien dieses neue Zinsumfeld sehr schnell eingepreist haben und das sehen wir jetzt.

Wo wir heute stehen: Immobilienaktien handeln immer noch zu einem relativ hohen Abschlag zum NAV. Das heißt zum Wert Ihres Immobilienportfolios, was wir als attraktiv sehen. Was ich gerade schon mal erwähnt hatte, ist, dass wir wirklich derzeit in dem Zyklus sind, wo wir in den nächsten sechs bis zwölf Monaten vorhersehen, dass sich Immobilienbewertungen stabilisieren werden. Es ist für uns ein sehr attraktives Umfeld, weil wir denken, dass Immobilienaktien noch zu einem Discount zu schon einem herunter- oder abgewerteten NAV Handeln und potenziell auch natürlich in den richtigen Sektoren. Und wir sind, was die Fondsauswahl oder die Titelauswahl angeht, sehr selektiv, in welche Sektoren wir reingehen.

Das heißt in Sektoren, in denen wir Wachstum sehen. Das inkludiert Logistik, Rechenzentrum, Studentenwohnheime, Storage. Also Sektoren, wo wir wirklich ein strukturell langfristiges Wachstum sehen, wo die Nachfrage größer ist als das Angebot, was zum Mietwachstum führt, was dann auch im Endeffekt zu einem Dividendenwachstum bei den Unternehmen führt, sodass wir denken, dass wir gerade in diesen Sektoren sehr attraktive Möglichkeiten haben, über den gelisteten Bereich zu investieren.

C: Kannst Du mir zum Schluss noch was zum Setup des gesamten Immobilienteams sagen? Wir haben neben deinem europäischen Fonds ja auch noch einen globalen und einen asiatischen Fonds. Wie arbeitet ihr zusammen? Wieso dieses Gesamt-Setup?

N: Ja, gerne. Also wir sind ein Team von neun Immobilienspezialisten, die wirklich in den jeweiligen Märkten aktiv unterwegs sind. Für uns ist es sehr wichtig, eine regionale Präsenz zu haben.

Immobilien und Investments sind immer ein lokales Business. Das heißt, wir legen sehr viel Wert darauf, wirklich die Assets von den Unternehmen, in die wir investieren, zu kennen, die Dynamiken in den jeweiligen Märkten zu kennen und auch wirklich dieses Knowhow in die Bewertung und in die Analyse reinzubringen. Wir bewerten jedes Unternehmen individuell und gleichen es dann damit ab, wie es an der Börse bewertet wird, um somit wirklich die attraktivsten Möglichkeiten und Unternehmen im Portfolio zu haben. Ich denke, als globales Team managen wir über drei Milliarden US Dollar in verschiedenen Vehikeln. Globale Fonds, wie Du gerade erwähnt hast, und dann die europäische oder asiatische Variante. Wir sind ein sehr stark integriertes Team mit einem regen Austausch, was, denke ich, sehr wichtig ist, weil es diese globalen Trends gibt, wo es sehr sinnvoll ist, diese intim zu diskutieren.

Wir können somit auch schneller auf Veränderungen reagieren und haben somit den globalen Vorteil, aber mit lokalen Präsenzen. Also ich denke, als globales Team mit der Aufstellung, die wir haben und dem Knowhow führt es wirklich dazu, dass wir die Titel im Portfolio haben können und auch die, die am attraktivsten sind und unsere strategische Ausrichtung auch anpassen können, wenn es das erfordert.

C: Nicolas, vielen Dank. Das war ein schönes Schlusswort von dir.

Also ich nehme für mich mit, der Zeitpunkt ist kein schlechter, sich den Sektor einfach aktuell mal anzuschauen. Ob er ins eigene Portfolio passt, muss dann jeder selbst entscheiden, aber ein Blick ist es allemal wert.

Ja, nochmal vielen Dank und ich wünsch dir noch ein erfolgreicher Handelstag heute.

N: Danke Carsten.