Dormir sur ses deux oreilles : des perspectives optimistes dans le secteur l’immobilier résidentiel

De multiples facteurs favorables placent l’immobilier résidentiel dans une position propice

Outre la croissance économique, les propriétaires d’appartements aux États-Unis bénéficient de tendances démographiques favorables, car la tranche d’âge la plus importante actuellement se trouve être la plus susceptible de se tourner vers la location, soit entre 25 et 34 ans (voir graphique 1). L’accession à la propriété étant inaccessible pour beaucoup en raison des taux hypothécaires supérieurs à 6 %¹, les taux d’accession à la propriété ont continué de baisser. Parallèlement, nous avons assisté à une hausse (attendue ?) de la tendance des jeunes adultes à quitter le domicile parental. Ensemble, ces facteurs ont amplifié la demande locative, ce qui s’est traduit par des niveaux d’occupation supérieurs à 95 % au cours des derniers trimestres², un niveau généralement associé à la croissance locative du marché.

On observe également un rebond dans des villes telles que Seattle et San Francisco, qui avaient stagné après la pandémie, grâce notamment à des politiciens nouvellement élus qui s’efforcent de rétablir le dynamisme des quartiers d’affaires de centre-ville, et par les injonctions de retour au bureau des grands groupes technologiques tels qu’Amazon, Microsoft et Salesforce envers leurs employés.

Ces dernières années, les bailleurs ont été confrontés à des niveaux élevés de stocks de biens neufs sur les marchés. c'est une conséquence de la vague de construction record déclenchée par les faibles coûts d’emprunt et une demande soutenue en 2021 et 2022, notamment dans des villes de la Sunbelt comme Nashville, Austin et Charlotte. La croissance des loyers y est faible et parfois négative. Cependant, avec la tendance à la baisse du nombre de mises en chantier (graphique 2), on prévoit un point d’inflexion sur ces marchés l’année prochaine, ouvrant la voie à une reprise généralisée de la croissance dans le secteur des appartements.

Maisons de retraite : les baby-boomers en tête

Les propriétaires de résidences senior ont été parmi les plus performants du marché des REIT (real estate investment trust) ces dernières années. Le leader du marché, Welltower, a généré une rentabilité de près de 150 % pour les actionnaires depuis le début de l’année 2023³, surperformant largement même les propriétaires de centres de données, pourtant très en vogue !

La demande connaît une croissance remarquable, stimulée par l’augmentation annuelle prévue de 5 % de la population âgée de 80 ans et plus jusqu’en 2030.⁴ Compte tenu de la hausse des taux d’occupation et de la croissance des loyers, les REITs de logements pour personnes âgées ont tiré parti de l’efficacité opérationnelle et des analyses de données pour offrir des services d'excellente qualité aux résidents et de meilleures marges aux actionnaires. La pandémie a entraîné un retrait des capitaux privés de cette classe d’actifs, ce qui a permis à des REITs cotés comme Welltower et Ventas d’acquérir, à grande échelle, des biens immobiliers à des rendements attrayants de l’ordre de 7 à 8 %⁵, ce qui a permis de combiner avantageusement croissance interne et externe.

Logements étudiants – une offre limitée et une demande soutenue

À l’autre extrémité du spectre démographique, la demande de logements étudiants dépasse toujours de loin l’offre disponible, ce qui a permis à certains propriétaires de voir les taux de croissance des loyers constamment dépasser le niveau d’inflation. Au cours de l’année universitaire en cours, le REIT Unite spécialisé sur le marché britannique a enregistré une croissance des loyers de plus de 8 % par rapport à l’année précédente.⁶ Compte tenu de la diminution de l’offre de logements locatifs privés, des contraintes pesant sur les nouveaux développements et d’une demande résistante à la récession, nous pensons que le secteur devrait rester performant.

Le secteur du logement offre actuellement une croissance défensive assortie d'une décote

À l’avenir, le secteur résidentiel, soutenu par les propriétaires d’appartements traditionnels ainsi que par d’autres sous-secteurs, devrait constituer une thèse d’investissement convaincante à mesure que les pressions sur l’offre s’atténueront, et pourrait connaître une nouvelle période de surperformance.

Nous sommes également rassurés par le fait que les REIT résidentiels américains se négocient actuellement avec une décote supérieure à 10 % par rapport à leur valeur liquidative et les multiples ont baissé par rapport à leurs primes historiques.⁷ Et ce, malgré le fait que les bilans sont plus solides que jamais et que les plateformes opérationnelles génèrent une efficacité et un potentiel de croissance significatifs. Par conséquent, nous sommes convaincus que les REITs résidentiels semblent bien positionnés pour enregistrer une croissance de leurs bénéfices et de leurs dividendes par action pendant plusieurs années, et pourraient potentiellement bénéficier d'une hausse de leur notation de crédit à mesure que des signes attestant du prochain cycle se manifestent à travers l’accélération de la croissance des loyers.

¹ MortgageNewsDaily.com ; Terme habituel d'un prêt hypothécaire sur 30 ans, au 28 mars 2025.

² Tel que rapporté par divers REIT résidentiels, Taux d’occupation du T4 2024.

³ Financecharts.com, Welltower REIT, du 30 décembre 2022 au 28 février 2025. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

⁴ Organisation de coopération et de développement économiques, estimations 2025-2030.

⁵ Rapport sur les résultats de Welltower au T4 2024.

⁶ Unite Group.com au 25 février 2025 ; Résultats financiers 2024.

⁷ SNL Real Estate au 31 janvier 2025. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Image présentée au début de l’article : La résidence senior de Welltower sur la 56ème rue, à Manhattan.  Crédit image : Welltower Inc., publié et reproduit avec autorisation.

Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe d'actifs immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d'intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l'offre et à la demande, ainsi qu'aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.

L'indice FTSE Nareit All Equity REITs réplique la performance du marché américain des fonds de placement immobilier (REIT).