Immobilier coté : naviguer malgré les turbulences

L’année 2025 est-elle déjà terminée ? En effet, nous avons l’impression qu’il s’est déjà passé tellement de choses sur les marchés depuis le début de l’année. Au début du mois de janvier, à la suite d’un solide rapport sur l’emploi en décembre, certains économistes de Wall Street ont laissé entendre qu’il n’y aurait aucune baisse des taux voire une hausse des taux par la Réserve fédérale américaine (Fed) en 2025.

Cela semble loin, mais les marchés d’actions ont connu un bon début d’année, le S&P 500 ayant progressé de 4,6 % à son sommet depuis le début de l’année le 19 février. À peine quelques semaines plus tard, le S&P 500 avait chuté de 10 % par rapport à ces plus hauts, les marchés anticipent trois baisses de taux avant la fin de l’année et les investisseurs-spéculateurs tels que les hedge funds dénouent des positions au rythme le plus rapide depuis la pandémie de COVID.

Des turbulences atmosphériques indéniables

La cause première du courant descendant des marchés semble être l’escalade verbale autour des tarifs douaniers et l’impact économique potentiel des réductions d’effectifs au sein du gouvernement fédéral américain.  En tant que spécialistes de l’immobilier, nous ne sommes pas particulièrement qualifiés pour nous prononcer sur la balance commerciale mondiale ou les dépenses publiques, mais nous pouvons tenter de répondre à la question : « Quelle est l'incidence sur les fondamentaux de l’immobilier commercial ? » Cette incidence est probablement très faible selon nous.

Bien entendu, nous ne pensons pas que les fondamentaux de l’immobilier commercial soient totalement à l’abri d’une récession économique. Dans ce scénario, nous anticipons une augmentation des défauts de paiement des locataires et un ralentissement de leur prise de décision, ce qui se traduira probablement par une baisse des taux d’occupation et des loyers à terme. Cependant, nous pensons que l’immobilier commercial offre certains avantages vis-à-vis d’autres secteurs de l’économie qui méritent d’être réexaminés.

Des niveaux plus faibles d’incertitude

En tant qu’investisseurs immobiliers, nous n’avons pas besoin d’estimer combien d’unités de nos produits les consommateurs achèteront cette année, si nos fournisseurs augmenteront les prix des intrants pour les marchandises que nous produisons, si notre médicament phare sera approuvé ou non ou si de nouvelles technologies feront leur apparition au point de rendre notre matériel informatique ou nos logiciels obsolètes. L'immobilier commercial fonctionne sur la base de contrats de location juridiquement contractuels dont les flux de trésorerie futurs sont hautement prévisibles. L’immobilier de grande qualité attire généralement des locataires de grande qualité, qui ont tendance à s'acquitter de leurs obligations – nous avons pu le constater même pendant la pandémie de COVID lorsque les locataires ont continué à payer leurs loyers même s’ils n’étaient pas présents dans leurs locaux. Cette dynamique est confirmée par l’écart-type des bénéfices des Fonds de placement immobilier (FPI), qui est d'environ un tiers de celui de l’indice S&P 500.

Solidité des propriétaires historiques

Les droits de douane peuvent peser sur l’économie, mais l’ennemi numéro un d’un propriétaire d’immobilier commercial de grande qualité est l’offre nouvelle qui tente d'attirer les locataires. Si les matériaux de construction comme l’acier et le bois deviennent plus chers, et si les expulsions réduisent la main-d’œuvre dans le secteur de la construction, ce qui la rend plus chère, le coût de construction augmentera. Dans ce cas, les promoteurs seront confrontés à un obstacle supplémentaire, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires historiques comme les FPI cotés dans lesquels nous investissons. Le contexte de l’offre semblait déjà favorable (Graphique 2), les nouvelles constructions ayant été freinées dans de nombreux secteurs en 2022/23. Cet avantage devrait se répercuter sur le pouvoir de fixation des prix des propriétaires dans les prochaines années, notamment dans des secteurs tels que l’industrie/la logistique et les appartements.

Flexibilité du repositionnement

Un avantage dont seuls bénéficient les gérants de FPI cotés et pas leurs confrères du secteur immobilier hors cote est la possibilité de repositionner leurs portefeuilles de manière transparente en fonction de la publication de nouvelles informations. Nous suivons 17 types de biens immobiliers différents dans le segment de l'immobilier commercial. Certains d’entre eux ont une duration plus longue et sont de nature plus défensive (à l'image de la santé, des actifs à loyer net, des centres de données), alors que d’autres voient leurs fondamentaux réagir beaucoup plus rapidement à l'évolution de l’économie (hôtels, stockage, appartements). Aussi, nous pouvons repositionner nos portefeuilles en quelques jours, ce qui est un avantage largement sous-estimé de la classe d’actifs des FPI cotés.

Opportunité offerte par la volatilité

Que doit faire un investisseur face aux idées apparemment contradictoires selon lesquelles les fondamentaux de l’immobilier commercial sont stables, mais les marchés d’actions sont volatils ? Nous pensons que la volatilité crée des opportunités pour les investisseurs – ceux auxquels nous proposons nos services ont des horizons d'investissement mesurés en années plutôt qu’en semaines ou en trimestres. Dans ce contexte, la situation actuelle des marchés actions crée deux types d’opportunités spécifiques :

1) Bien que les FPI aient surperformé l’indice S&P 500 depuis le début de l’année, ils ont également reculé et ils ont commencé l’année avec des décotes proches de leur niveau historiquement large par rapport à l’ensemble du marché. Les investisseurs n’ont apparemment pas manifesté beaucoup d’intérêt pour la « croissance défensive » depuis plusieurs années, mais cette situation va peut-être commencer à changer maintenant. Selon nous, les valorisations relatives des FPI les rendent attrayants dans un environnement macroéconomique en bonne santé, mais peut-être que leurs caractéristiques défensives les rendent encore plus intéressants dans un environnement incertain.

2) La correction actuelle du marché semble être de nature quelque peu technique, en particulier parce qu'elle est liée à l'activité de « de-grossing » (réduction des positions acheteuses et vendeuses) des hedge funds. Comme l’a indiqué un récent rapport de Bloomberg News : « Bien que la capacité de se délaisser rapidement des traders sous-performants et de liquider les positions aide les gérants [de hedge funds] à gérer le risque et à produire des performances régulières, ce genre d'évènement accentue les corrections de marché lorsque ces gérants agissent à l’unisson. » Pour nous, cela ressemble à une inefficience du marché. Nous pensons que c’est ce qui se passe sur le segment des FPI, et qu’il s’agit selon nous d’une opportunité d’acquérir des actions de FPI de grande qualité présentant des décotes.

Les ceintures de sécurité doivent rester bien bouclées

Le rythme de l'actualité et des fluctuations sur les marchés actions cette année a été effréné, à la limite de l'excès, et nous ne sommes qu’au mois de mars. L’immobilier peut parfois être considéré comme une classe d’actifs un peu ennuyeuse, qui ne fait pas la une des journaux comme les autres secteurs. Mais dans le cadre d’un environnement macroéconomique plus volatil et incertain actuellement, être stable et ennuyeux peut s'avérer être une qualité positive.

Bien qu’il soit tentant de se laisser emporter par l’effervescence quotidienne de l’actualité et les turbulences de marché qui l’accompagnent, nous vous conseillons de ne pas faire demi-tour, mais plutôt de vous concentrer sur la destination et de chercher un itinéraire moins agité pour arriver à bon port.

Informations importantes

Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe d'actifs immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d'intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l'offre et à la demande, ainsi qu'aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.