Ici et maintenant : les opportunités de croissance dans l’immobilier

Depuis l’annonce de l’efficacité du vaccin Pfizer contre la COVID-19 le 9 novembre dernier, nous avons assisté, parallèlement à l’ensemble des marchés actions, à une rotation significative en faveur des titres « value » au sein du marché des FPI. Plus précisément, sachant que la totalité du secteur américain des FPI a gagné 14 % depuis cette date, les FPI « value » ont progressé en moyenne de 52 %, tandis que les FPI « de croissance » se sont repliés de 7 %¹. La rotation au détriment des secteurs immobiliers de croissance qui ont directement bénéficié de la COVID (industrie/logistique, tours de téléphonie mobile, centres de données, location de logements familiaux, stockage) et en faveur des secteurs « value » qui en ont pâti (centres commerciaux locaux et régionaux, hôtels, bureaux, appartements sur le littoral) a été importante et particulièrement rapide.

Identifier les valeurs de capitalisation de qualité

A recovery trade in the hardest hit real estate sectors was both expected and justified. Better‑than‑hoped vaccine announcements signalled the beginning of a return to normality and ongoing government stimulus cushioned the pandemic’s impact on the consumer. A focus on ‘cheap, but not broken’ names (stocks severely punished by the market but which could still offer a reasonable path to sustainable growth) has been beneficial, albeit some structurally impaired sectors, such as retail, have rallied the hardest. While the current trading momentum shows few signs of abating, we believe the performance differentials between value and growth real estate sectors have become stretched based on the underlying value of property assets; ie, fundamentals.

Growth versus value – so much has changed in a year

Les FPI des secteurs de croissance offrent un potentiel à long terme et très visible de capitalisation de la performance, grâce à des facteurs favorables puissants et permanents tels que le commerce en ligne, les données mobiles, le cloud computing, la 5G et l’évolution démographique. Les perspectives de croissance de nombreuses sociétés immobilières, exposées à ces tendances, se sont améliorées et devraient continuer à le faire dans le sillage de la pandémie. Toutefois, suite à la récente sous-performance de l’ensemble du secteur des FPI, ces entreprises ont vu leurs primes de valorisation, qui étaient auparavant élevées, disparaître.

Source : Evercore ISI Research, au 1er mars 2021. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Remarque : La valeur liquidative (VL) par action représente la valeur de marché estimée des propriétés détenues par le FPI. La catégorie « croissance » comprend les secteurs industriels, les locations de maisons individuelles, les logements préfabriqués, le stockage et les bureaux dédiés aux sciences de la vie. La catégorie « value » comprend les centres commerciaux, les galeries marchandes, les bureaux traditionnels, la santé, les appartements du littoral et les logements étudiants.

Le graphique 2 montre les prévisions de croissance des bénéfices à deux ans pour les valeurs de croissance par rapport aux titres « value ». On constate que, ces derniers temps, les fluctuations des valorisations sont en contradiction avec les prévisions actuelles du consensus de marché, les estimations pour les secteurs « value » ayant fortement baissé, tandis que les estimations pour les secteurs de croissance ont augmenté.

Source : Janus Henderson Investors, Evercore ISI Research company classifications. Données basées sur les estimations du consensus de marché sur 2 ans des FFO par action, jusqu’au 31 mars 2021. Les fonds provenant de l’exploitation (FFO) sont utilisés par les FPI pour définir le flux de trésorerie provenant de leurs opérations, c’est-à-dire une mesure de la performance opérationnelle. Le ratio FFO‑par‑ action est généralement utilisé pour évaluer un FPI au lieu du bénéfice par action (BPA) utilisé pour évaluer les actions générales.

Les opportunités de croissance abondent

Nous considérons que le marché associe des perspectives plus positives à certains types de biens immobiliers, qui reposent davantage sur l’espoir et le maintien de la dynamique de la reprise économique, plutôt que sur les fondamentaux. De même, le marché semble sous-estimer le potentiel de croissance à long terme des meilleures FPI (best‑in‑class) qui ont la capacité de croître, de créer une valeur actionnariale significative et d’offrir potentiellement d’excellentes performances immobilières dans les années à venir.

En synthèse, nous pensons que ce niveau de divergence des valorisations entre les titres « value » et les valeurs de croissance a créé une opportunité intéressante ; une chance rare d’investir dans certaines des sociétés immobilières cotées les plus qualitatives, exerçant dans des secteurs qui semblent être du bon côté du changement, à des valorisations attractives.