Davantage de voyants passent au vert pour l'immobilier coté en 2025

Début 2024, nous attendions une amorce de rebond de l'immobilier commercial après deux années de baisse sous l'effet de la hausse des taux d'intérêt. À l'heure actuelle, cette thèse semble se vérifier, même si l'année a été marquée par une série de faux départs en raison de l'inquiétude face aux tensions géopolitiques et des anticipations de taux fluctuantes des participants au marché, qui ont influencé la perception à court terme des fonds de placement immobilier (FPI) cotés.

Un directeur général de société immobilière nous a récemment confié que « de nombreux voyants sont en train de passer au vert ». Nous souhaitons faire passer trois messages clés qui confortent notre optimisme à l'orée 2025 :

1. Nous pensons que l'immobilier a touché le fond dans la plupart des segments du marché et des zones géographiques et que nous sommes au début d'un nouveau cycle dans l'immobilier commercial. Les valorisations ont subi un net réajustement et les volumes de transactions augmentent, avec une demande plus large et plus profonde sur l'ensemble des marchés d'investissement. L'augmentation des volumes de transactions devrait se traduire par un raffermissement et, à terme, une augmentation de la valeur des actifs. Si la hausse des taux d'intérêt a rendu nécessaire l'ajustement à la baisse des valorisations immobilières, elle a également rendu le financement de la construction prohibitif dans la plupart des pays. L'inflation a fait grimper le coût des matières premières et de la main-d'œuvre nécessaires à la construction. En conséquence, la promotion immobilière a subi un coup d'arrêt pour de nombreux types de biens, ce qui signifie que l'augmentation de l'offre devrait globalement décélérer dans les années à venir. La diminution des livraisons de programmes neufs, conjuguée à une demande stable ou croissante, est de nature à renforcer le pouvoir de fixation des prix des propriétaires.
2. Nous pensons toujours que les FPI cotés seront les fers de lance de la reprise du marché de l'immobilier commercial. Les sociétés immobilières spécialisées dans les segments qui ont surfé sur des tendances structurelles, qui ont limité le recours à l'effet de levier (endettement) et qui ont bénéficié d'un avantage en termes de coût et d'accès au capital, avec une stratégie de croissance bien définie, ont vu leur cours de bourse augmenter. Welltower (résidences séniors aux États-Unis) a réussi à tirer parti de sa plateforme opérationnelle de premier ordre avec plus de 6 milliards de dollars d'acquisitions relutives (sur les trois premiers trimestres 2024) dans un segment porté par le vieillissement démographique et une offre nouvelle limitée dans les années à venir. En Australie, Goodman Group s'est tourné vers les centres de données pour poursuivre sa croissance, avec un portefeuille de projets d'une capacité supérieure à 2,5 GW. Au Royaume-Uni, Unite Group s'est associé à des universités en manque de capitaux pour répondre aux besoins de logement des étudiants.
3. Les FPI cotés ont continué à fournir des flux de trésorerie et des dividendes défensifs et croissants. Les fondamentaux opérationnels de nombreuses entreprises restent solides, avec un taux d'occupation élevé et des loyers en hausse. Ces facteurs peuvent permettre d'entretenir la croissance des flux de trésorerie et des dividendes l'année prochaine. Si la nature défensive de ce flux de trésorerie n'est peut-être pas très enthousiasmante dans un marché haussier des actions comme celui observé en 2024, il convient de rappeler la surperformance significative des FPI cotés au printemps et à l'été, alors que le marché redoutait le pire pour l'emploi et la croissance économique.¹ Au cours d'une année marquée par l'enthousiasme et des performances positives généralisées, il est toujours utile d'être exposé à une classe d'actifs offrant une certaine diversification dans le scénario « Et si 2025 n'était pas une année à la « Boucles d'or » ? »

Les principales raisons évoquées ci-dessus nous amènent à penser que l'immobilier « fonctionne » à nouveau compte tenu des valorisations actuelles car les FPI cotés ont été réévalués en fonction de l'environnement de taux d'intérêt actuel. Les rendements sur dividendes élevés et orientés à la hausse, les flux de revenus défensifs et la diversification par rapport à l'ensemble du marché des actions sont autant d'éléments qui justifient une allocation au sein d'un portefeuille équilibré.

Les fondamentaux de l'immobilier restent stables et, compte tenu des nouvelles opportunités de croissance qui s'offrent aux FPI cotés, nous pensons que cette classe d'actifs peut continuer à surperformer les autres types de placements immobiliers. L'écart de valorisation par rapport au marché actions dans son ensemble a rarement été aussi marqué et, par ailleurs, les taux d'intérêt ne sont plus un frein, au contraire.

Le segment des FPI cotés n'est peut-être dans encore les starting-blocks, mais de plus en plus de voyants sont en train de passer au vert.

Informations importantes

Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe d'actifs immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d'intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l'offre et à la demande, ainsi qu'aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.