JH Explorer à Hong Kong : Un atterrissage mouvementé pour l'immobilier résidentiel
Les gérants Tim Gibson et Xin Yan Low visitent le projet de réaménagement du site de l'ancien aéroport de Kai Tak, qui reflète la faiblesse persistante de l'immobilier résidentiel à Hong Kong.
![Tim Gibson](https://www.janushenderson.com/wp-content/uploads/sites/4/Gibson_Tim_150x150.png?w=150")
![Xin Yan Low](https://www.janushenderson.com/wp-content/uploads/sites/4/Headshot-thumbnail_Xin-Yan-Low.png?w=150")
4 minutes de lecture
Principaux points à retenir :
- L'atonie des ventes sur le site réaménagé de l'ancien aéroport de Kai Tak est emblématique de la mauvaise passe du marché résidentiel de Hong Kong, où les valorisations ont fortement baissé depuis leur sommet en août 2021.
- Les difficultés du marché résidentiel sont imputables aux prix prohibitifs, à la hausse des taux d'intérêt du fait de l'arrimage du HKD à l'USD et à l'évolution de l'environnement politique.
- Dans la mesure où presque tous les grands promoteurs immobiliers de Hong Kong et quelques promoteurs chinois sont impliqués dans le projet Kai Tak, même les entreprises phares plus solides pourraient pâtir du stock considérable de logements invendus.
| La série JH Explorer suit nos équipes d'investissement à travers le monde et partage leurs recherches sur le terrain au niveau des pays et des entreprises. |
Nous nous sommes récemment rendus dans le quartier à vocation mixte de Kai Tak à Hong Kong, qui doit surtout sa notoriété au fait qu'il s'agit du site de l'ancien aéroport de Hong Kong, célèbre pour le virage serré (47°) au dessus du Checkerboard Hill (une colline au sommet de laquelle était peint un motif en damier rouge) que les pilotes devaient effectuer pour se mettre dans l'axe de la piste en évitant les zones urbaines denses et les reliefs montagneux. Kai Tak était à l'origine le fruit de la vision de deux hommes, Ho Kai et Au Tak, qui avaient pour projet de construire des immeubles résidentiels destinés aux immigrants fortunés sur des terres gagnées sur la mer dans les années 1920. Malheureusement, ce projet a échoué et le terrain a été racheté par le gouvernement, qui en a fait un aérodrome.
Kai Tak aujourd'hui
Un siècle plus tard, Kai Tak est enfin devenu ce qui était projeté à l'origine : un quartier à usage mixte dont la pièce maîtresse est un nouveau stade de 50 000 places baptisé Kai Tak Sports Park (qui sera bientôt inauguré et accueillera un concert de Coldplay). Autre élément clé du projet : les immeubles résidentiels construits à proximité de la station de métro de Kai Tak ces dernières années et, plus récemment, les nouveaux programmes construits sur le site-même de l'ancienne piste d'atterrissage, qui ont été plus difficiles à vendre.
Le marché résidentiel de Hong Kong est en difficulté
La situation à Kai Tak n'est pas surprenante dans la mesure où le marché résidentiel de Hong Kong est en plein marasme, avec des prix qui ont chuté d'environ 28 % depuis le sommet atteint en août 2021.
Figure 1 : Un marché résidentiel toujours en berne
Source : Centaline, BoFA Global Research. Données hebdomadaires du 6 janvier 2013 au 24 décembre 2024.
Les difficultés du marché résidentiel sont imputables à plusieurs facteurs tels que l'inaccessibilité (Hong Kong a été classée comme la ville la moins abordable en 2023),1 la hausse des taux d'intérêt (du fait de l'arrimage du HKD à l'USD) et l'évolution de l'environnement politique.
Kai Tak est un exemple emblématique de l'emballement puis de l'effondrement du marché immobilier résidentiel de Hong Kong ces dix dernières années. Le premier terrain vendu dans le quartier en 2013 l'a été sur une base de 55510 HKD le mètre carré. Depuis lors, le prix du mètre carré a grimpé régulièrement pour culminer à 215 280 HKD en 2019, dans une course effrénée à l'accaparement du foncier. Néanmoins, la fièvre de la spéculation est aujourd'hui retombée, comme en témoigne la vente en 2023 d'un terrain situé sur l'ancienne piste d'atterrissage pour environ 58 125 HKD le mètre carré.
The Knightsbridge – une vue sur le front de mer pour seulement 5 millions USD
Nous nous sommes rendus entre autres sur le programme The Knightsbridge, situé sur la façade ouest du site de l'ancienne piste, plus « glamour » avec sa vue sur la baie de Kowloon et le port Victoria. Nous y avons repéré plus de commerciaux que d'occupants. Il faut dire que les acheteurs sont confrontés à des taux d'intérêt élevés et à des prix moyens encore considérables, supérieurs à 322 920 HKD le mètre carré, soit environ 5 millions USD pour un appartement de 128 mètres carrés. La vue était tout de même spectaculaire !
Un appartement de luxe dans le programme « The Knightsbridge ».
La demande atone est manifestement un problème, mais ce n'est pas la seule chose qui refroidit les acheteurs. L'offre reste considérable. Le stock global de logements invendus à Hong Kong atteint un niveau record de plus de 50 000 unités, dont un quart à Kai Tak. 26 000 logements ont été construits à Kai Tak ces dernières années. 60 % d'entre eux ont été livrés et seulement 2 000 ont été vendus.
Q – emplacement du programme The Knightsbridge, « un marqueur urbain de luxe, une demeure de classe mondiale sur le front de mer ».
Un paradis perdu ?
Qu'est-ce que cela signifie pour les promoteurs qui ont construit ces logements ? Presque tous les grands promoteurs immobiliers de Hong Kong et quelques promoteurs chinois sont impliqués dans le projet Kai Tak. Avec une offre aussi importante et une demande aussi faible, les marges (même à ces niveaux de prix élevés) sont minces, si tant est qu'elles soient positives.
Certaines sociétés immobilières au bilan plus sain seront peut-être en mesure de surmonter cette crise mais d'autres n'auront peut-être pas cette chance. D'ailleurs, des fissures commencent déjà à apparaître. Certains promoteurs en difficulté se sont débarrassés de leurs terrains non bâtis avec une moins-value significative à la clé. Beaucoup d'autres ont également procédé à de nettes dépréciations de leurs actifs dans le quartier. Plusieurs promoteurs ayant des problèmes de trésorerie ont choisi de baisser leurs prix, quitte à vendre à perte, pour écouler leur stock. Compte tenu de l'importance des stocks invendus, une éventuelle montée des tensions aurait sans aucun doute des répercussions qui n'épargneraient sans doute pas les entreprises phares plus solides.
Même si la construction d'un jardin sur des terres gagnées sur la mer envisagée il y a un siècle par Ho Kai et Au Tak est aujourd'hui une réalité, il n'est pas certain que le résultat soit conforme à leur vision.
1 Rapport Demographia International Housing Affordability.
Bilan : état financier résumant l'actif, le passif et les capitaux propres d'une entreprise à un moment donné. La solidité du bilan est un indicateur de la santé financière et de la stabilité d'une entreprise.
Entreprises phares : entreprises bien établies qui jouissent d'une large notoriété et d'une solide assise financière et présentent généralement un long historique de croissance fiable et stable.
Problèmes de trésorerie : lorsque le montant total des entrées d'argent dans l'entreprise est inférieur à celui des sorties. Souvent causés par une mauvaise gestion de la trésorerie, ils peuvent avoir des répercussions sur le remboursement des dettes et d'autres dépenses de l'entreprise et, en fin de compte, conduire à la faillite.
Arrimage de la monnaie : une politique de contrôle de la monnaie qui consiste pour un gouvernement ou une banque centrale à mettre en place un taux de change fixe entre la monnaie nationale et une monnaie étrangère.
Les opinions exprimées sont celles de l'auteur au moment de la publication et peuvent différer de celles d'autres personnes/équipes de Janus Henderson Investors. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur de marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.
Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.
Il n'y a aucune garantie que les tendances passées se poursuivront ou que les prévisions se réaliseront.
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Informations importantes :
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- Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
- Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
- Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
- Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est « couverte »), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
- Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocié ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérées (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Risques spécifiques
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- Un Fonds fortement exposé à une région géographique ou à un pays donné implique des risques plus importants qu’un Fonds plus largement diversifié.
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- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérées (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
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Risques spécifiques
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