L’immobilier européen au creux de la vague

En février, nous avons posé la question suivante : « Sommes-nous encore près du but ? » concernant les opportunités accrues que nous avons constatées sur le marché de l’immobilier coté en bourse, à l’approche d’un point d’inflexion dans les taux d’intérêt. Aujourd’hui, nous sommes tout à fait convaincus que la réponse à cette question, pour la plupart des secteurs du marché immobilier, est « oui ! »

Les taux d’intérêt les plus élevés étant désormais derrière nous et compte tenu des baisses de taux de la Banque centrale européenne, de la Banque d’Angleterre et des banques centrales de Suède et de Suisse, les perspectives ont déjà commencé à évoluer de manière plus positive. Nous pensons aujourd’hui qu’il existe des raisons impérieuses d’investir dans cette classe d’actifs sous-exploitée. Nous vous présentons ici quelques-uns des « signes précurseurs » qui se développent actuellement dans le secteur de l’immobilier européen coté en bourse :

Signe précurseur numéro 1 – Les valorisations immobilières commencent à se stabiliser et les fondamentaux restent solides

L’une des principales observations à l’appui d’un contexte plus positif pour la classe d’actifs est que le pire semble être passé concernant les valorisations immobilières sous-jacentes. Bien que les volumes de transactions restent faibles, les signaux positifs se multiplient sur les marchés des transactions dans la plupart des sous-secteurs, les écarts entre les offres et les demandes se réduisant, en particulier dans les secteurs bénéficiant d’un soutien structurel. Si l’augmentation du coût du capital n’est pas près de disparaître, la baisse de l’inflation et la meilleure visibilité des coûts de financement favorisent la stabilisation de la valeur des actifs, ce qui peut contribuer à rétablir la confiance des investisseurs. C’est un message cohérent que les équipes de gestion de nombreux secteurs du marché immobilier européen ont transmis lors de la saison des résultats du premier semestre :

« La valorisation des biens immobiliers est devenue positive, en hausse de 2,0 % à périmètre constant sur six mois »

– Résultats de Klepierre (centres commerciaux européens) au premier semestre 2024

« Les valorisations se sont stabilisées et le Royaume-Uni a connu sa première augmentation depuis le retournement du cycle en 2022.

– Résultats de SEGRO (industrie/logistique européenne) au premier semestre 2024

« Le cycle de dévaluation touchera à sa fin dans un avenir proche et nous assistons à une reprise sur le marché des transactions. »

- Résultats de LEG (agence allemande de biens immobiliers résidentiels) au premier semestre 2024

Les données de MSCI IPD sur le secteur de l’immobilier commercial au Royaume-Uni confirment également cette tendance : la première augmentation trimestrielle de la valeur des biens immobiliers depuis 2022 a été enregistrée.

Les fondamentaux opérationnels de la plupart des secteurs immobiliers restent également bien étayés, avec une demande solide (taux d’occupation élevé) et une offre de biens neufs limitée, ce qui permet d’envisager une croissance plus soutenue des loyers, susceptible de contrebalancer le fardeau de l’augmentation des coûts de financement et donc d’entraîner une croissance des bénéfices et des dividendes à l’avenir.

Signe précurseur numéro 2 – Opportunité accrue pour les FPI de se positionner en vue de la croissance

Nous avons dit qu’il s’agissait d’un marché impliquant des « gagnants et perdants », tant en termes de secteurs immobiliers et d’actifs que de coûts et d’accès au capital. Sur ce dernier point, les FPI ont continué à démontrer leur capacité à accéder aux marchés de la dette, à la fois par le biais des banques et des obligations cette année, les écarts de crédit continuant à se resserrer. Cela a permis d’atténuer les inquiétudes concernant le bilan qui pesaient sur le secteur en 2022 et 2023.

En outre, nous constatons que de plus en plus d’entreprises s’adressent à leurs actionnaires pour lever des fonds supplémentaires afin d’accélérer leur croissance. Parmi les opérations les plus importantes réalisées depuis le début de l’année, on peut citer l’émission de 900 millions de livres sterling par SEGRO, la levée de 450 millions de livres sterling par Unite Group (logement étudiant au Royaume-Uni), la levée de 350 millions de livres sterling par Great Portland et la levée de 921 millions d’euros par Merlin Properties. Le Graphique 3 montre que le secteur des sociétés cotées en bourse a déjà dépassé les niveaux de levée de capitaux de 2022 et 2023 au cours des sept premiers mois de l’année, ce qui stimule la croissance. Ces augmentations ont généralement été soutenues par un large éventail d’investisseurs et se sont bien négociées à partir du prix d’émission.

Nous avons soutenu un grand nombre de ces augmentations et nous encourageons les entreprises à sortir de ce ralentissement avec une longueur d’avance, à tirer parti de leurs plates-formes opérationnelles et à saisir les opportunités d’investissement relutives qui pourraient se présenter.

Signe précurseur numéro 3 – Les actions des FPI sont en hausse mais restent intéressantes

Aujourd’hui, malgré le renforcement des perspectives et la solidité des fondamentaux des entreprises, les actions immobilières européennes continuent de se négocier à des prix très inférieurs à la valeur des actifs en bas de cycle, ce qui laisse entrevoir la possibilité d’une nouvelle revalorisation. Alors que la confiance des investisseurs se rétablit, il est désormais possible d’investir dans l’immobilier à des prix encore intéressants, à un moment où les valorisations des biens sous-jacents se stabilisent, où l’activité des transactions reprend et où les FPI bénéficient d’un avantage en termes de coût du capital.

En résumé, nos observations nous amènent à être de plus en plus confiants dans le fait que les valorisations immobilières sous-jacentes des FPI sont en train de toucher le fond et que les entreprises se positionnent en première ligne pour tirer parti des opportunités intéressantes qui pourraient se présenter. Les investisseurs qui recherchent une classe d’actifs capable d’apporter des revenus réguliers, une diversification du portefeuille et une croissance défensive peuvent souhaiter s’aligner sur notre raisonnement.  

L’indice IPD UK Monthly Property Index de MSCI suit la performance des commerces de détail, des bureaux et des immeubles industriels. L’indice comprend des données sur les transactions immobilières provenant d’investisseurs institutionnels et de sociétés immobilières. L’indice IPD UK est l’indice de référence habituel permettant aux investisseurs d’analyser les performances de l’immobilier sur le marché britannique.

Information importante

Rien ne garantit que les tendances passées se poursuivront ni que les prévisions se réaliseront.

FPI ou fonds d’investissement immobilier : investissement dans l’immobilier, par le biais de la propriété directe d’actifs immobiliers, d’actions immobilières ou de prêts hypothécaires. Étant donné qu’ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d’intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l’offre et à la demande, ainsi qu’aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.