Titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (non émis par une agence) : une introduction aux produits titrisés
Les gérants John Kerschner et Nick Childs et le gérant associé Thomas Polus discutent de la façon dont les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS) non émis par une agence sont créés, de leurs principales caractéristiques et de ce qu’ils pourraient offrir aux investisseurs.
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Principaux points à retenir :
- Alors que les prêts hypothécaires garantis par une agence se taillent la part du lion sur le marché des emprunts immobiliers aux États-Unis, le marché des RMBS non émis par une agence est vaste et diversifié, représentant plus de 600 milliards de dollars de titres en circulation.
- Pour qu'un prêt hypothécaire soit garanti par une agence, il doit respecter des directives fédérales spécifiques en matière de souscription. Des prêts hypothécaires qui respectent ces directives sont appelées « prêts hypothécaires qualifiés » («
qualified mortgages » ou QM). Les prêts qui ne répondent pas à ces critères sont appelés prêts non-QM et font partie du marché des RMBS non émis par une agence. Étant donné que les paramètres des prêts QM sont relativement étroits, les prêts peuvent être classés comme non-QM pour de nombreux motifs. - Le marché des titres non-QM est vaste et diversifié, servant de catégorie « fourre-tout » pour les crédits résidentiels qui ne sont pas garantis par une agence. Les RMBS non émis par une agence n'étant pas constitués d'actifs homogènes, nous pensons qu'investir dans ce secteur nécessite une approche active reposant sur la recherche.
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des ensembles de prêts hypothécaires résidentiels présentant des caractéristiques similaires qui sont regroupés, ou « titrisés », puis vendus à des investisseurs. Les flux de trésorerie (paiements du principal et des d'intérêts) des prêts hypothécaires sous-jacents sont reversés aux investisseurs.
Contrairement aux titres adossés à des créances hypothécaires émis par une agence (MBS), les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles non garantis par une agence(RMBS) sont créés par des entités privées et sont dépourvus d'une garantie d'État. Les titres adossés à des créances hypothécaires non émis par une agence sont généralement constitués de prêts hypothécaires résidentiels qui ne répondent pas aux critères de qualification des prêts dits « conformes » (prêts d'agence)
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- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérées (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Risques spécifiques
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Principaux points à retenir :
- Alors que les prêts hypothécaires garantis par une agence se taillent la part du lion sur le marché des emprunts immobiliers aux États-Unis, le marché des RMBS non émis par une agence est vaste et diversifié, représentant plus de 600 milliards de dollars de titres en circulation.
- Pour qu'un prêt hypothécaire soit garanti par une agence, il doit respecter des directives fédérales spécifiques en matière de souscription. Des prêts hypothécaires qui respectent ces directives sont appelées « prêts hypothécaires qualifiés » («
qualified mortgages » ou QM). Les prêts qui ne répondent pas à ces critères sont appelés prêts non-QM et font partie du marché des RMBS non émis par une agence. Étant donné que les paramètres des prêts QM sont relativement étroits, les prêts peuvent être classés comme non-QM pour de nombreux motifs. - Le marché des titres non-QM est vaste et diversifié, servant de catégorie « fourre-tout » pour les crédits résidentiels qui ne sont pas garantis par une agence. Les RMBS non émis par une agence n'étant pas constitués d'actifs homogènes, nous pensons qu'investir dans ce secteur nécessite une approche active reposant sur la recherche.