El aumento de las transacciones anuncia una recuperación del sector inmobiliario cotizado
La reciente recuperación de los volúmenes de transacciones, unido a la retórica optimista que desprende el indicador referente de los inmuebles comerciales, CBRE, está infundiendo el optimismo de que se aprecien los REIT cotizados, de acuerdo con los gestores de carteras Danny Greenberger y Greg Kuhl.
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Aspectos destacados:
- El resurgimiento de los volúmenes de transacciones está indicando un cambio de tendencia en las valoraciones de los activos, lo que allana el camino para un repunte en el sector inmobiliario cotizado.
- Los REIT cotizados en bolsa están bien posicionados para aprovechar la mayor liquidez y las mejores condiciones de financiación y acceso para adquirir activos y participar en proyectos de desarrollo.
- De este modo, vuelven a mostrar su potencial de crecimiento de los beneficios y de revalorización del capital a largo plazo.
Los precios de los REIT cotizados se desplomaron hace dos años al prever y descontar el mercado una inminente caída de los precios de los inmuebles, que se redujeron más que el conjunto del mercado inmobiliario comercial. Sin embargo, tras un periodo prolongado de deterioro del sector inmobiliario cotizado, estamos viendo ahora un resquicio de optimismo para esta clase de activos. El reciente resurgimiento en los volúmenes de transacciones sugiere que el grueso del mercado privado ya ha absorbido los saneamientos por depreciación que debían realizarse, lo que infunde confianza en que los valores del mercado privado se están estabilizando. En consecuencia, creemos que se está allanando el camino para que los inversores en fondos de inversión inmobiliaria (REIT) miren el futuro con un renovado optimismo al poder beneficiarse potencialmente de la asunción del crecimiento potencial de las ganancias y del valor de los activos.
Signos incipientes de recuperación
En el tercer trimestre de 2024, por primera vez en más de dos años, los volúmenes de transacciones inmobiliarias en EE. UU. parecen haber aumentado, según el informe de CBRE, la agencia inmobiliaria más grande del mundo, un referente para el sector inmobiliario corporativo. Es una noticia muy bien acogida por los inversores inmobiliarios tras un período doloroso marcado por costes de endeudamiento más altos, incertidumbre económica y rebajas del valor de los activos. En definitiva, estos factores contribuyeron a que los volúmenes de transacciones se desplomaran casi un 70 % desde los niveles máximos de 2021.1 Dada la gran brecha entre las expectativas de precios del comprador y del vendedor, no había liquidez disponible en las valoraciones declaradas de los inmuebles privados. Los fondos cerrados de REIT (privados) no cotizados, las colas de solicitudes de reembolso no atendidas en los fondos inmobiliarios principales creados y, finalmente, las pérdidas para los inversores y prestamistas se fueron materializando lentamente a través de ajustes graduales de los mercados privados a los valores anunciados. Ahora que los precios inmobiliarios declarados comienzan a reflejar ya el valor de sus activos subyacentes, favorecidos por los recortes de tipos de interés iniciales aplicados por los bancos centrales, el optimismo de los inversores ha crecido en sintonía con el repunte de los mercados de deuda inmobiliaria, lo que fomenta una recuperación de las transacciones de inmuebles.
Ventas de asesoramiento CBRE (variación porcentual interanual)
Fuente: CBRE, al cierre del 3T 2024. Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.
CBRE también informó de un aumento del 20 % de los ingresos procedentes de ventas de inversiones en EE. UU. (también conocidas como ventas de asesoramiento, es decir. operaciones de compra/venta) en el tercer trimestre. Según su consejero delegado, «La actividad operativa de los mercados de capitales ha rebasado un punto de inflexión y se encuentra en las primeras fases de recuperación». Además, la Dirección señaló: «Creemos que han acudido compradores y vendedores en gran medida para operar en la mayoría de clases de activos o están muy cerca de acudir... ahora hay deuda disponible... hay un mayor interés en los multifamiliares. Hemos visto algo de compresión de la tasa de capitalización (tasa de rentabilidad) en multifamiliares y naves industriales».
Las constituciones de hipotecas comerciales de CBRE avanzaron más del 50 % durante el mismo trimestre, lo que indica una creciente pujanza también en los préstamos inmobiliarios. Creemos que se dan las condiciones para ver un aumento de los préstamos a medida que el mercado de transacciones se recupera y se constata aún más la revalorización de los activos, la volverse más apreciados por el mercado.2
Se acumulan los indicios de una reactivación
Por lo demás, hay notables transacciones recientes que muestran precios de activos saludables y préstamos atractivos, lo que respalda la opinión de nuestro equipo de que los precios inmobiliarios han tocado fondo y está comenzando un nuevo ciclo:
- KKR/Lennar: En junio de este año (2024), la sociedad de capital riesgo KKR adquirió 5.200 unidades de apartamentos de la división multifamiliar de la empresa de construcción de viviendas Lennar por 2.100 millones de dólares, lo que representa una prima estimada del 15-20 % sobre el valor de los activos para los REIT residenciales cotizados. 3
- Brookfield/DRA: En mayo, la sociedad de inversión Brookfield adquirió una cartera de aprox. 1.356.384 millones de metros cuadrados de naves industriales del asesor de inversiones inmobiliarias DRA por 1.300 millones de dólares. La operación abarca 128 inmuebles distribuidos en 20 mercados, un 98 % de ellos arrendados. 4
- Tishman Speyer/Rockefeller Center: En octubre, la compañía inmobiliaria diversificada Tishman Speyer formalizó una operación de refinanciación por 3.500 millones de USD del Rockefeller Center de Nueva York en el mercado CMBS a un tipo de interés del 6,5 %. Durante gran parte de los últimos dos años, las transacciones de oficinas permanecieron inactivas y plagadas de condiciones crediticias asfixiantes. Esta refinanciación supone la mayor operación de deuda de oficinas de un solo activo de la historia y fue notablemente sobresuscrita por inversores de deuda. 5
¿Qué significa la recuperación de transacciones para los REIT?
Dentro del sector inmobiliario, los REIT ostentan una posición envidiable, con ratios préstamo/valor del 30 % (en comparación con el 60 % de los inmuebles privados), tienen un coste de fondos más barato y pueden emitir acciones en los mercados públicos para crecer, aprovechando así el resurgimiento de la liquidez para comprar activos. Sin embargo, durante los últimos dos años, los REIT se han visto coartados en su búsqueda de adquisiciones por la falta de flujo de operaciones y los amplios diferenciales comprador-vendedor. Al repuntar las transacciones y mejorar los precios, los REIT de todos los subsectores están desplegando cada vez más capital para adquisiciones o proyectos de desarrollo, lo que, a nuestro juicio, impulsará el crecimiento de los beneficios. Por otro lado, muchos REIT tienen empresas conjuntas o plataformas de gestión de fondos capaces de ofrecer rendimientos adicionales cuando se venden los activos. Estos beneficios han disminuido en gran medida comparado con los dos años anteriores de estancamiento del mercado de transacciones; no obstante, a medida que se recuperen los volúmenes de operaciones, es probable que los REIT vuelvan a estar en condiciones de cosechar ganancias de estos instrumentos, reforzando así los beneficios.
Por lo tanto, la recuperación de las transacciones pone de manifiesto múltiples vías para que los REIT impulsen el crecimiento de los beneficios, reforzando las perspectivas de los valores de los activos y, en última instancia, el potencial de lograr una revalorización de las acciones y dividendos crecientes en un nuevo ciclo.
1 Green Street Advisors, transacciones anuales en 2023 frente al pico de 2021.
2 Presentación de resultados CBRE 3T 2024, 24 de octubre de 2024.
3 CoStar.com; KKR hace una apuesta de 2.100 millones de dólares en multifamiliares al comprar apartamentos de Lennar's Quarterra, 26 de junio de 2024.
4 Connectcre.com; Brookfield cierra la cartera de industria ligera por 1.300 millones de dólares, 19 de julio de 2024.
5 PRNewswire.com; Tishman Speyer cierra la refinanciación de 3.500 millones de dólares para el Rockefeller Center, 21 de octubre de 2024.
6 Green Street Advisors, Morgan Stanley, Janus Henderson Investors Analysis, a 31 de diciembre de 2022.
Diferencial comprador-vendedor: diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de un determinado valor.
Mercados de capitales: mercados financieros que reúnen a compradores y vendedores para negociar acciones, bonos, divisas, bienes raíces y otros activos financieros.
Compresión de la tasa de capitalización: ocurre cuando se contrae la tasa de capitalización (tasa de rentabilidad) de un bien de inversión inmobiliaria basado en los ingresos que se prevé que genere el inmueble.
CMBS: Los valores respaldados por hipotecas comerciales son bonos a tipo fijo que representan una inversión en una cartera de hipotecas sobre diversos inmuebles comerciales.
Fondo restringido: fondo con restricciones impuestas a los reembolsos/reintegros, generalmente cuando los activos del fondo son ilíquidos y difíciles de convertir en efectivo para su reembolso en el momento oportuno.
Liquidez: medida de la facilidad con la que se puede comprar o vender un activo en el mercado. Se denominan activos «líquidos» aquellos que pueden negociarse fácilmente en el mercado en grandes volúmenes (sin provocar una variación importante del precio).
Información importante
REIT o fondos de inversión inmobiliaria: invierten en bienes inmuebles, a través de la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones inmobiliarias o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.
Los valores inmobiliarios, entre ellos los de las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no cumplir los requisitos para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias realizadas a valores concretos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no deben considerarse rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.
No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o de que se cumplan las previsiones.
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Información importante
Le recomendamos que lea la siguiente información acerca de los fondos relacionados con el presente artículo.
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
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Aspectos destacados:
- El resurgimiento de los volúmenes de transacciones está indicando un cambio de tendencia en las valoraciones de los activos, lo que allana el camino para un repunte en el sector inmobiliario cotizado.
- Los REIT cotizados en bolsa están bien posicionados para aprovechar la mayor liquidez y las mejores condiciones de financiación y acceso para adquirir activos y participar en proyectos de desarrollo.
- De este modo, vuelven a mostrar su potencial de crecimiento de los beneficios y de revalorización del capital a largo plazo.
