El papel de los activos titulizados de Estados Unidos en la crisis financiera mundial: Parte 1

Comencemos con una breve descripción general de la titularización.

John Kerschner: Sí, así que la titulización no es tan compleja ni tan negra como la gente la pinta. Es simplemente un proceso en el que se toma una cartera de préstamos, como préstamos hipotecarios, préstamos de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, etc., y se combinan. Ponerlos juntos, poner un marco a su alrededor que hable sobre los flujos de efectivo que entran en la titulización y luego los flujos de efectivo que salen de la titulización y lo que sucede cuando hay pagos anticipados e incumplimientos y cosas así.

Y la magia de la titulización es que, en realidad, se pueden tomar los flujos de efectivo de este conjunto de préstamos y luego dividirlos en diferentes niveles de riesgo. Por lo tanto, si piensas en bonos corporativos, es posible que te guste una empresa en particular y quieras comprar los bonos de esa empresa: estás obligado a comprar cualquier calificación que las agencias de calificación le pongan a esa empresa.

Si le gustan los préstamos para automóviles, por la razón que sea, puede decidir salir y comprar préstamos para automóviles con calificación AAA hasta préstamos para automóviles probablemente sin calificación.

Así que eso es todo en pocas palabras de cómo funciona casi toda la titulización.

¿Cuáles son los cinco principales subsectores titulizados?

Kerschner: El más importante es, obviamente, el de las hipotecas de agencia. Ahora, cuando decimos agencia, estamos hablando de las hipotecas que están garantizadas por las agencias gubernamentales Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Esos préstamos están garantizados por el gobierno y luego se venden a los inversores, por lo que realmente no tienen riesgo crediticio. Estados Unidos es realmente el único país del mundo cuyo financiamiento hipotecario se basa en una hipoteca de tasa fija a 30 años.

La mayoría de los países tienen una tasa fija por un período de tiempo más corto: un año, dos años, tres años, cinco años, y luego flota. Pero debido a que tenemos este respaldo garantizado por el gobierno en los EE. UU., tenemos hipotecas de tasa fija a 30 años. Así que ese es el indicado. Es un mercado de 9 billones de dólares que la mayoría de la gente conoce y con el que está familiarizada porque alrededor del 28% de las hipotecas de agencias están en el mercado de Estados Unidos. Índice de Bonos Agregados (Agg). Por lo tanto, la mayoría de las personas, si poseen un fondo Agg, tendrán cierta exposición a las hipotecas de agencias.

Luego están las hipotecas que no son de agencia, probablemente de la que más hablaremos hoy. Esos no están garantizados por el gobierno. Mucha mala prensa debido a lo que sucedió durante la crisis financiera mundial (GFC, por sus siglas en inglés) con la falta de agencia. Realmente no hay nada de malo con las hipotecas que no son de agencia, ya que hay muchas personas que no califican para una hipoteca de agencia, a veces porque trabajan por cuenta propia, no tienen un sueldo regular, trabajan a comisión. A veces porque su casa es demasiado grande, y el tamaño de su préstamo es demasiado alto. Un montón de prestatarios de muy alta calidad en el bloque que no es de agencia. El problema con la crisis financiera mundial es que empezamos a conceder préstamos a prestatarios de alto riesgo, personas que probablemente no tenían los medios financieros para poder permitirse muchas de estas casas. Así que de agencia, garantizado por el gobierno; sin agencia, no garantizado por el gobierno.

Y luego están los ABS, los valores respaldados por activos. Los grandes subsectores de ABS son los automóviles, las tarjetas de crédito y los préstamos estudiantiles.

Y luego tenemos las CLO, obligaciones de préstamos garantizados. Esos están tomando deuda corporativa y titulizándola. La deuda corporativa son préstamos apalancados, o préstamos bancarios, dos nombres para la misma cosa. Deuda corporativa a tipo variable, por lo que los CLO también son a tipo variable.

Y luego CMBS, que son valores respaldados por hipotecas comerciales. Se trata principalmente de bienes raíces comerciales: piense en edificios de oficinas, centros comerciales, otro tipo de comercio, hoteles, casinos, propiedades industriales, autoalmacenamiento, viviendas prefabricadas y multifamiliares también.

¿Cuál fue el catalizador de la crisis financiera de 2008?

Kerschner: Sí, como mencioné, la crisis financiera mundial, el catalizador fueron principalmente las hipotecas de alto riesgo. A principios de la década de 2000, comenzaron a otorgar estos préstamos a personas con menos crédito... Comenzaron a otorgar préstamos a prestatarios de alto riesgo.

Muchos también negativos, lo que llaman préstamos de amortización negativa. Lo que eso significa es que no está pagando suficientes intereses sobre el préstamo para compensar la tasa. Por lo tanto, el saldo de capital cada mes en realidad aumenta en lugar de disminuir. En una hipoteca normal, en cada pago estás pagando algunos intereses y algo de capital. Entonces, al cabo de 30 años, la hipoteca está completamente pagada. Un préstamo neg-am es todo lo contrario, donde cada mes, debido a que no está pagando lo suficiente en intereses, el saldo del capital sube y sube.

Obviamente, si no puedes refinanciar eso, o no puedes eventualmente comenzar a pagar el capital, habrá problemas con eso. La razón por la que lo hicieron es que, a principios de la década de 2000, la asequibilidad se estaba estirando mucho. Y para que la gente entrara en sus casas, se les daban estos préstamos. Por lo tanto, una combinación de préstamos a prestatarios de menor calidad más algunos de estos productos de asequibilidad, como los préstamos neg-am, fue un poco una receta para el desastre.

Pero el problema es que la gente simplemente asumió que la apreciación de los precios de las viviendas seguiría subiendo, subiendo, subiendo. Y que si tenías un préstamo neg-am, o eras un prestatario de menor calidad crediticia, podías comprar tu casa, después de dos o tres años, podías refinanciar ese préstamo. El precio de la casa subiría, por lo que poco a poco se iría acumulando plusvalía.

Desafortunadamente, realmente fue contraproducente en el sentido de que muchas personas que adquirieron casas terminaron perdiendo esas casas durante la crisis financiera mundial, cuando el mercado inmobiliario se desplomó. Y perdieron todo el dinero que habían puesto en esa casa y probablemente terminaron mucho peor que si nunca hubieran subido a esa escalera. Así que, en pocas palabras, las hipotecas de alto riesgo, los productos de asequibilidad, ya no existen. No es una cosa.

Hay hipotecas que no son de agencias que no están garantizadas, pero estas son de muy alta calidad crediticia y pautas de suscripción muy estrictas. Y si algo bueno salió de la crisis financiera mundial, fue que la suscripción se volvió mucho mejor para las hipotecas en general.