Aquí y ahora: oportunidades de crecimiento en el sector inmobiliario
Portfolio managers Guy Barnard, Tim Gibson and Greg Kuhl, explain why they believe the REIT 'reopening rotation' trade has created an attractive opportunity to buy quality compounders offering sustainable growth, driven by long-term structural tailwinds.
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Aspectos destacados:
- Las perspectivas de crecimiento de muchas compañías inmobiliarias expuestas a potentes motores seculares han mejorado, y parece que seguirán haciéndolo como resultado de la pandemia.
- No obstante, tras un discreto comportamiento reciente frente al sector general de los REIT, los REIT de sectores ‘growth’han visto desvanecerse sus primas de valoración.
- El diferencial de rentabilidad que ha surgido entre los sectores inmobiliarios ‘value’ y ‘growth’ ha dejado de estar justificado por los fundamentales, lo que ha generado potenciales oportunidades de compra.
Desde que se anunciase el 9 de noviembre la eficacia de la vacuna de Pfizer contra la Covid-19, el mercado de fondos inmobiliarios (REIT) ha registrado una considerable rotación hacia la categoría value, un movimiento que ha sido común a los mercados de renta variable más amplios. En concreto, el sector general REIT estadounidense se ha revalorizado desde ese día un 14%, pero los REIT de tipo value muestran una ganancia media del 52%, mientras que los de tipo growth experimentan un retroceso del 7%.1 La rotación desde los sectores inmobiliarios growth que se han beneficiado directamente del Covid (industrial/logística, torres celulares, centros de datos, alquileres residenciales unifamiliares, almacenamiento) hacia los sectores value más damnificados por la pandemia (centros comerciales, megacomplejos, hoteles, oficinas, apartamentos en la costa) ha sido intensa, y se ha materializado en un lapso de tiempo muy corto.
Identificando ‘quality compounders’
A recovery trade in the hardest hit real estate sectors was both expected and justified. Better‑than‑hoped vaccine announcements signalled the beginning of a return to normality and ongoing government stimulus cushioned the pandemic’s impact on the consumer. A focus on ‘cheap, but not broken’ names (stocks severely punished by the market but which could still offer a reasonable path to sustainable growth) has been beneficial, albeit some structurally impaired sectors, such as retail, have rallied the hardest. While the current trading momentum shows few signs of abating, we believe the performance differentials between value and growth real estate sectors have become stretched based on the underlying value of property assets; ie, fundamentals.
Growth versus value – so much has changed in a year
Los REIT enfocados en sectores growth ofrecen potencial de rentabilidades compuestas a largo plazo altamente visibles, impulsadas por motores seculares permanentes y potentes, como el comercio electrónico, los datos móviles, el cloud computing, el 5G y el cambio demográfico. Las perspectivas de crecimiento de muchas compañías inmobiliarias expuestas a estas tendencias han mejorado, y parece que seguirán haciéndolo como resultado de la pandemia. No obstante, tras un discreto comportamiento reciente frente al sector general de los REIT, estas compañías han visto desvanecerse sus hasta ahora elevadas primas de valoración.
Fuente: Evercore ISI Research, a 1 de marzo de 2021. La rentabilidad histórica no constituye una garantía de rentabilidad futura. Nota: El Valor Liquidativo (VL) por acción representa el valor de mercado privado estimado de los inmuebles propiedad del REIT. "Growth" incluye los sectores industrial, alquiler de viviendas unifamiliares, casas prefabricadas, almacenamiento y oficinas de ciencias de la vida. "Value" incluye centros comerciales, megacomplejos, oficinas tradicionales, sanidad, apartamentos en la costa y alojamiento para estudiantes.
El gráfico 2 muestra las expectativas de crecimiento de los beneficios previstos en los próximos dos años para las empresas growth frente a las value. Podemos ver que los movimientos de valoración recientes no son congruentes con las actuales expectativas del consenso dada la abrupta caída de las estimaciones para los sectores value, mientras que las relativas a los sectores growth han aumentado.
Fuente: clasificaciones de empresas de Janus Henderson Investors, Evercore ISI Research. Datos basados en las estimaciones de consenso para el FFO por acción previsto en los próximos 2 años hasta el 31 de marzo de 2021. Los "fondos de las operaciones" (FFO, por sus siglas en inglés) es un parámetro utilizado por los REIT para definir los flujos de efectivo procedentes de sus operaciones; es decir, es una medida de la rentabilidad operativa. El ratio FFO por acción es utilizado normalmente para evaluar un REIT en lugar del beneficio por acción (BPA) empleado para evaluar la renta variable general.
Las oportunidades de crecimiento abundan
Creemos que el mercado está otorgando una perspectiva más positiva a determinados tipos de inmuebles, que, más que de los fundamentales, dependen de la confianza y el impulso continuado en la recuperación económica. Asimismo, el mercado parece estar infravalorando el potencial de crecimiento a largo plazo de los REIT «mejores de su categoría», que tienen la capacidad de crecer, crear considerable valor para el accionista y ofrecer rentabilidades atractivas sobre los activos en los próximos años.
En resumen, creemos que este nivel de divergencia de valoración entre value y growth ha creado una interesante oportunidad; una ocasión poco frecuente para adquirir algunas de las compañías inmobiliarias cotizadas de mayor calidad, y que operan en sectores previsiblemente favorecidos por el cambio, a valoraciones atractivas.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias realizadas a valores concretos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no deben considerarse rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.
No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o de que se cumplan las previsiones.
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Información importante
Le recomendamos que lea la siguiente información acerca de los fondos relacionados con el presente artículo.
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de alcanzar su objetivo de inversión. Esto puede resultar en un "apalancamiento", que puede magnificar el resultado de una inversión y las ganancias o pérdidas para el Fondo pueden ser mayores que el coste del derivado. Los derivados también conllevan otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir con sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
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Aspectos destacados:
- Las perspectivas de crecimiento de muchas compañías inmobiliarias expuestas a potentes motores seculares han mejorado, y parece que seguirán haciéndolo como resultado de la pandemia.
- No obstante, tras un discreto comportamiento reciente frente al sector general de los REIT, los REIT de sectores ‘growth’han visto desvanecerse sus primas de valoración.
- El diferencial de rentabilidad que ha surgido entre los sectores inmobiliarios ‘value’ y ‘growth’ ha dejado de estar justificado por los fundamentales, lo que ha generado potenciales oportunidades de compra.