Más luz verde para los bienes inmobiliarios cotizados en 2025

Entramos en 2024 esperando un punto de inflexión en el sector inmobiliario comercial tras dos años de caídas ante la subida de los tipos de interés. En el estado actual, parece que esta tesis se está realizando, aunque ha sido un año «a trompicones», en el que han oscilado las preocupaciones geopolíticas y las expectativas de los mercados en torno a los tipos, lo que ha impulsado el sentimiento a corto plazo hacia los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) cotizados.

El CEO de una empresa inmobiliaria nos comentó recientemente: «está habiendo más luz verde». De cara al futuro, nos gustaría destacar tres mensajes clave que siguen siendo motivo de optimismo para el 2025:

1. Creemos que se ha tocado fondo en la mayoría de los tipos de propiedades inmobiliarias y geografías: estamos al comienzo de un nuevo ciclo de bienes inmobiliarios comerciales (CRE). Las valoraciones se han reajustado en gran medida y está aumentando el volumen de las transacciones, con una mayor amplitud y profundidad de la demanda en los mercados de inversión. El aumento en el volumen de las transacciones debería dar lugar a una consolidación y un eventual aumento del valor de los activos. Si bien la subida de los tipos de interés requirió un reajuste a la baja en las valoraciones inmobiliarias, también ha hecho que el financiamiento de la construcción se torne prohibitivo en la mayoría de las jurisdicciones. La inflación ha aumentado el coste de las materias primas y la mano de obra necesaria para construir. Como resultado, muchos tipos de propiedades han visto cómo se detenía por completo la construcción de nuevos proyectos, lo que se traduce en una posible desaceleración general del crecimiento de la oferta durante los próximos años. La disminución de la nueva oferta y una demanda constante o en aumento son los ingredientes para un aumento del poder de fijación de precios de los propietarios en los próximos años.
2. Seguimos esperando que los REIT cotizados lideren la recuperación de los CRE. Las empresas de los sectores inmobiliarios encaminados hacia el crecimiento que se han beneficiado de las tendencias estructurales, han empleado un menor apalancamiento (deuda) y han disfrutado de una ventaja en términos de coste y acceso al capital han visto revalorizado el precio de sus acciones por parte del mercado.Welltower (residencias para mayores en EE. UU.) aprovechó con éxito su plataforma operativa, la mejor de su clase, con más de 6.000 millones de dólares estadounidenses en adquisiciones acumulativas (YTD hasta el 3T 2024) en un sector con ventajas demográficas y una nueva oferta limitada en los próximos años. Goodman Group en Australia se ha apoyado en los centros de datos como una vía para un mayor crecimiento, con una red de más de 2,5 GW. Mientras tanto, Unite Group en el Reino Unido se ha asociado con universidades con limitaciones de capital para brindar una solución a las necesidades de vivienda de los estudiantes.
3. Los REIT cotizados han seguido proporcionando flujos de caja y dividendos defensivos y en aumento. Los fundamentales operativos subyacentes de muchas empresas siguen siendo sólidos, con un alto nivel de ocupación y aumento de los alquileres. Estos factores pueden permitir un mayor crecimiento del flujo de caja y de los dividendos en el próximo año. Si bien la naturaleza defensiva de este flujo de caja ha sido quizás un poco desalentadora en un mercado alcista de renta variable como el de 2024, vale la pena recordar el importante rendimiento superior de los REIT cotizados en primavera/verano, cuando el mercado se preocupó por las perspectivas de empleo y crecimiento económico.¹ En un año de entusiasmo y rentabilidades positivas generalizadas, creemos que sigue siendo valioso contar con asignación a una clase de activos que ofrezca cierta diversificación en escenarios hipotéticos.

Las principales razones anteriores nos llevan a pensar que el sector inmobiliario «funciona» de nuevo a partir de las valoraciones actuales porque los REIT cotizados se han revalorizado para el entorno actual de tipos de interés. El alto y cada vez mayor rendimiento de los dividendos, los flujos de ingresos defensivos y la diversificación frente al mercado de renta variable en general respaldan una asignación dentro de una cartera mixta.

Los fundamentales subyacentes del sector inmobiliario se mantienen estables; junto con las nuevas oportunidades de crecimiento que se avecinan para el sector de los REIT cotizados, creemos que la clase de activos puede seguir superando en rentabilidad a otras formas de propiedad inmobiliaria. La valoración de las acciones rara vez se ha descontado más en relación con las acciones en general, mientras que los tipos de interés han pasado de ser un obstáculo a algo que parece más favorable.

Es posible que aún no estemos «listos para despegar» en el sector de los REIT que cotizan en bolsa, pero cada vez hay más luz verde.

Información importante

REIT o fondos de inversión inmobiliaria: fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Los valores inmobiliarios, entre ellos los de las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no cumplir los requisitos para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.