Bienes inmobiliarios cotizados: ¿es la menor inflación de la vivienda la señal adicional que necesita la Fed para rebajar los tipos?
Los gestores de carteras Guy Barnard y Greg Kuhl destacan cómo el componente de vivienda del IPC está ejerciendo presión a la baja sobre la inflación, lo que allana el camino para las rebajas de tipos, un factor de impulso para el sector de bienes inmobiliarios cotizado.
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Aspectos destacados:
- La vivienda, el mayor componente del IPC general, mostró un aumento del 5,7% en el primer trimestre de 2024, mientras que el New Tenant Index (índice de nuevos inquilinos) de la Fed de Cleveland, que se considera un indicador más en tiempo real de los gastos de alquiler, apenas aumentó un 0,4%.
- Junto con las observaciones del equipo y los datos de los REIT residenciales, esto apunta a una importante caída en el componente de la vivienda del IPC general durante los próximos doce meses.
- Esta podría ser la señal de que la Fed necesita rebajar los tipos y el factor de impulso para las valoraciones de los bienes inmobiliarios cotizados.
Como equipo de especialistas en el sector de bienes inmobiliarios, normalmente preferimos no mojarnos en cuanto a la macroeconomía. Sin embargo, dada la atención que el mercado presta actualmente a la inflación y el hecho de que la vivienda es el factor individual más importante en el cálculo del índice de precios al consumo (IPC) de EE. UU., alrededor del 36% de la cesta total, creemos que podemos añadir algo de valor a ese elemento del debate.
El componente de la vivienda del IPC general suele considerarse que es de carácter retrospectivo y no siempre coincide con las medidas consideradas más «en tiempo real». La Fed de Cleveland ha escrito ampliamente sobre esta cuestión, llegando a la conclusión de que «esta discrepancia obedece casi en su totalidad a las diferencias en el crecimiento de los alquileres de los nuevos inquilinos en relación con el crecimiento medio de los alquileres de todos los inquilinos». 1 Publica el New Tenant Repeat Rent Index, que calcula la variación de los alquileres solo para los nuevos inquilinos. La distinción entre «todos los inquilinos frente a los nuevos inquilinos» es especialmente importante en la actualidad y merece un debate más profundo.
JHI
El componente de vivienda del IPC general mostró un aumento del 5,7% en el primer trimestre de 2024, mientras que el índice de nuevos inquilinos de la Fed de Cleveland mostró una subida de apenas el 0,4%. Según la Fed de Cleveland, «la inflación de los alquileres de los nuevos inquilinos por cuatro trimestres por delante de la inflación de los alquileres oficiales de la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. (BLS)», lo que apunta a un fuerte descenso del componente de vivienda del IPC general en los próximos doce meses (gráfico 1). Todo esto coincide bastante con nuestro conocimiento del mercado de apartamentos estadounidense. Al igual que los datos de la Reserva Federal de EE. UU., según los datos comunicados por los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de apartamentos cotizados y nuestras conversaciones con arrendadores residenciales particulares, los alquileres renovados de los inquilinos que permanecen en sus viviendas están subiendo muy por encima de los nuevos contratos de alquiler. En el primer trimestre de 2024, los REIT de viviendas cotizados de EE. UU. comunicaron un aumento medio de los alquileres renovados del 4,65% y un descenso de los alquileres de los nuevos contratos del 1,25%. Aunque la mayoría de la gente prefiere no tener que mudarse cada año, en un mundo en el que basta con buscar en Google para averiguar el alquiler de un nuevo apartamento, la amplia diferencia actual entre alquileres nuevos y renovados no nos parece sostenible. Incluso sin un incentivo financiero explícito, la rotación en el alquiler residencial ha oscilado históricamente entre el 30% y el 50% anual, lo que implica que la mayoría de los inquilinos actuales se convierten en nuevos inquilinos con cierta regularidad. A la larga, los alquileres renovados y los nuevos deben converger, que es básicamente lo que ha declarado la Fed de Cleveland.
Gráfico 1. Componente de vivienda del IPC frente a los alquileres de nuevos inquilinos
Fuente: IPC de la vivienda de los consumidores urbanos de EE. UU. desestacionalizado, New Tenant Repeat Rent Index, BLS, Fed de Cleveland, análisis de Janus Henderson Investors a 31 de marzo de 2024.
Los precios de casi todo han subido de forma rápida y drástica en los últimos años, y a algunos indicadores históricos, como el IPC general, les resulta difícil seguir el ritmo de la rapidez de los cambios. En un intento de mostrar hacia dónde puede dirigirse el IPC, hemos creado un índice de IPC ajustado en el que sustituimos el componente de vivienda del IPC por el índice de alquileres repetidos de nuevos inquilinos de la Fed de Cleveland. Utilizando esta metodología, el IPC general del primer trimestre de 2024 se habría situado en el 1,4%, claramente por debajo del objetivo del 2% de la Fed (gráfico 2). De mantenerse igual todo lo demás, si creemos en el desfase de cuatro trimestres entre los nuevos alquileres y los alquileres del IPC, la inflación no debería preocupar durante mucho más tiempo.
Gráfico 2. IPC general frente a IPC general ajustado a los alquileres de nuevos inquilinos
Fuente: BLS, IPC de todos los consumidores urbanos interanual desestacionalizado, índice de precios al consumo de todos los consumidores urbanos: todos los artículos menos vivienda interanual desestacionalizado, índice de alquiler repetido de nuevos inquilinos, análisis de Janus Henderson Investors.
En la conferencia de prensa de junio de la Fed, el presidente Jerome Powell habló de la necesidad de una mayor confianza en que la inflación avanzaba firmemente hacia el 2% antes de plantearse rebajar los tipos. Ese mismo día, el IPC mensual se situó en el 0%. Aunque nuestro equipo no tratará de realizar pronósticos sobre el resto de la cesta del IPC, sí creemos que el componente de la vivienda, con una ponderación del 36%, probablemente seguirá ejerciendo presión a la baja sobre el dato general. Esto puede ser suficiente para dar a la Fed la confianza que busca para rebajar los tipos y para que los inversores tengan la seguridad de mirar más allá de la incertidumbre macroeconómica y volver a centrarse en los sólidos fundamentos de los bienes inmobiliarios cotizados. Aunque no constituye una indicación de la rentabilidad futura, si nos atenemos a la historia, el sector se ha comportado mejor tras la última subida de la Fed en un ciclo de subida de tipos.2
1 https://www.clevelandfed.org/publications/working-paper/2022/wp-2238-disentangling-rent-index-differences
2 UBS, Datastream, análisis de Janus Henderson, a 31 de diciembre de 2022. Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras.
El IPC general es una medida que examina la variación de precios de una cesta de bienes y servicios de consumo a lo largo del tiempo. Se utiliza para calcular la inflación. La inflación del IPC «general» es un cálculo de la inflación total que registra una economía e incluye artículos como alimentos y energía, cuyos precios tienden a ser más volátiles. La inflación del IPC «subyacente» es una medida de la inflación que excluye artículos transitorios/volátiles, como los alimentos y la energía.
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REIT o fondos de inversión inmobiliaria: fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.
Los valores inmobiliarios, entre ellos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no calificar para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias realizadas a valores concretos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no deben considerarse rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.
No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o de que se cumplan las previsiones.
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Información importante
Le recomendamos que lea la siguiente información acerca de los fondos relacionados con el presente artículo.
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- Si un Fondo tiene una gran exposición a un país o una región geográfica en concreto, lleva un nivel más alto de riesgo que un fondo que está mucho más diversificado.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
Riesgos específicos
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Si un Fondo tiene una gran exposición a un país o una región geográfica en concreto, lleva un nivel más alto de riesgo que un fondo que está mucho más diversificado.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- El Fondo puede incurrir en un mayor nivel de costes de transacción como resultado de la inversión en mercados menos activos o menos desarrollados en comparación con un fondo que invierte en mercados más activos/desarrollados.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de alcanzar su objetivo de inversión. Esto puede resultar en un "apalancamiento", que puede magnificar el resultado de una inversión y las ganancias o pérdidas para el Fondo pueden ser mayores que el coste del derivado. Los derivados también conllevan otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir con sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
5 minutos de lectura
Aspectos destacados:
- La vivienda, el mayor componente del IPC general, mostró un aumento del 5,7% en el primer trimestre de 2024, mientras que el New Tenant Index (índice de nuevos inquilinos) de la Fed de Cleveland, que se considera un indicador más en tiempo real de los gastos de alquiler, apenas aumentó un 0,4%.
- Junto con las observaciones del equipo y los datos de los REIT residenciales, esto apunta a una importante caída en el componente de la vivienda del IPC general durante los próximos doce meses.
- Esta podría ser la señal de que la Fed necesita rebajar los tipos y el factor de impulso para las valoraciones de los bienes inmobiliarios cotizados.