Sector inmobiliario cotizado: sortear las turbulencias

¿Ya se acabó el 2025? Parece que ya ha sucedido bastante en los mercados en lo que va de año para que así sea. A principios de enero, tras un sólido informe de empleo en diciembre, algunos economistas de Wall Street insinuaban que no habría recortes de tipos e incluso que la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) los podría subir en 2025.

Parece que ha pasado mucho tiempo, pero los mercados de renta variable comenzaron al año con buen pie, ya que el S&P 500 ganó un 4,6% hasta alcanzar su máximo del año en curso el 19 de febrero. Poco después, retrocedió un 10% desde estos máximos y los mercados están descontando tres recortes de tipos antes del cierre de año, lo que ha inducido a los inversores con "dinero rápido", como los hedge funds, a deshacer posiciones al ritmo más rápido desde la COVID.

Turbulencias en el horizonte

La causa fundamental de la reciente caída de los mercados parece ser la escalada del discurso en torno a los aranceles y el posible efecto económico de los recortes de plantilla en el gobierno federal de Estados Unidos.  Como especialistas en bienes raíces, no estamos particularmente cualificados para opinar sobre la balanza comercial global o sobre el gasto público, pero podemos intentar responder a la pregunta: "¿Qué tiene que ver esto con los fundamentales de los inmuebles comerciales?" La respuesta, a nuestro juicio, es probablemente muy poco.

Por supuesto, no creemos que los fundamentales de los CRE (inmuebles comerciales, por sus siglas en inglés) sean completamente inmunes a una recesión económica. En este escenario, cabría esperar que se produjera un repunte de los impagos por parte de los inquilinos y un descenso de las decisiones que estos podrían tomar, lo que probablemente se traduciría en ocupaciones y rentas de alquiler más bajas con el tiempo. Sin embargo, creemos que los CRE ofrecen ciertas ventajas frente a otros sectores de la economía que merece la pena revisar.

Menor grado de incertidumbre

Como inversores inmobiliarios, no nos hace falta estimar cuántas unidades de nuestro producto comprarán los consumidores este año, si nuestros proveedores aumentarán los precios de los insumos de los bienes que producimos, si nuestro medicamento principal será o no aprobado o si aparecerá una nueva tecnología que haga que nuestro hardware o software quede obsoleto. Los CRE operan con arreglo a contratos de arrendamiento legalmente vinculantes donde los flujos de caja futuros son bastante predecibles. Los inmuebles de alta calidad suelen atraer a inquilinos de alta calidad, que suelen cumplir con sus obligaciones: lo vimos incluso durante la COVID, cuando seguían pagando las rentas incluso cuando no estaban allí. Esta dinámica se confirma en la desviación estándar de las ganancias generadas por los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), que es aproximadamente un tercio de las del S&P 500.

Fortaleza de los arrendadores tradicionales

Los aranceles podrían pasar factura en la economía, pero el enemigo número uno de un propietario de CRE de alta calidad es la nueva oferta que intenta arrebatar inquilinos. Si los materiales de construcción como el acero y la madera se vuelven más caros, y si las deportaciones reducen la mano de obra en la construcción, haciendo que se encarezca, el coste de la construcción aumentará. Esto supone un nuevo obstáculo para los promotores, lo cual es una buena noticia para los propietarios tradicionales, como los REIT cotizados en los que invertimos. El contexto de la oferta ya parecía favorable (Gráfico 2), ya que en 2022/23 se había puesto freno a los inicios de obra nueva en muchos sectores. Esta ventaja debería reflejarse en la capacidad de fijación de precios de los propietarios en los próximos años, especialmente en sectores como el industrial/logístico y los apartamentos.

Flexibilidad para reposicionar

Una ventaja que solo disfrutan los gestores de REIT cotizados en bolsa y no sus homólogos no cotizados es la capacidad de reposicionar las carteras sin interrupciones en respuesta a la nueva información. Rastreamos 17 tipos de inmuebles distintos dentro de CRE. Algunos de ellos son de larga duración y de carácter más defensivo (por ejemplo, salud, arrendamientos netos, centros de datos), mientras que otros ven cómo sus fundamentales responden mucho antes a los cambios en la economía (hoteles, almacenamiento, apartamentos). Podemos reposicionar nuestras carteras en cuestión de días, lo que supone una ventaja totalmente infravalorada de la clase de activos REIT cotizados.

Oportunidades en un entorno volátil

¿Qué podría hacer un inversor para resolver las ideas aparentemente contradictorias de que los fundamentales de los inmuebles CRE son estables, mientras que los mercados bursátiles son volátiles? Creemos que la volatilidad crea oportunidades para los inversores, ya que nosotros prestamos servicio a aquellos que invierten con plazos medidos en años en lugar de semanas o trimestres. Teniendo esto en cuenta, la situación actual de los mercados de renta variable crea dos tipos específicos de oportunidades:

1) Aunque los REIT han batido al S&P 500 en lo que va de año, también han retrocedido tras iniciar el año con un descuento casi históricamente grande en comparación con el mercado en general. Aparentemente, los inversores no han mostrado mucho interés en el "crecimiento defensivo" en los últimos años, pero puede que esto ahora comience a cambiar. En nuestra opinión, las valoraciones relativas de los REIT los convierten en productos atractivos en un entorno macro saludable, pero quizás sus características defensivas los hagan aún más interesantes en un entorno incierto.

2) La actual venta masiva del mercado parece ser de carácter técnico, especialmente porque está relacionado con la idea de "de-grossing" de los hedge funds. Como decía un informe reciente de Bloomberg News: "Aunque la capacidad de descartar sumariamente a los operadores de bajo rendimiento y liquidar posiciones ayuda a las entidades de hedge funds a gestionar el riesgo y generar rentabilidades estables, también agrava las ventas masivas del mercado cuando lo hacen al unísono". Esto nos parece una ineficiencia del mercado, cosa que está sucediendo en los REIT. En nuestra opinión, esto presenta una oportunidad que debemos aprovechar adquiriendo acciones de REIT de alta calidad a precios de descuento.

Los cinturones de seguridad deben estar siempre bien abrochados

El ritmo de las noticias y las oscilaciones que vienen sufriendo las Bolsas este año han sido frenéticos, casi agotadores, y solo estamos en marzo. El sector inmobiliario puede verse a veces como una clase de activos algo aburrida, que carece de la atención que acaparan otros sectores en los medios. Sin embargo, en el contexto actual, caracterizado por un entorno macro más volátil e incierto, tal vez ser estable y aburrido sea una cualidad positiva.

Por lo tanto, aunque es tentador quedar atrapado en la emoción diaria del ciclo de noticias y en las turbulencias del mercado que lo acompañan, aconsejamos no cambiar el rumbo de nuestro viaje, sino concentrarse en el destino y buscar una ruta menos tortuosa para llegar allí.

Información importante

REIT o fondos de inversión inmobiliaria: fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Los valores inmobiliarios, entre ellos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no calificar para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.