JH Explorer en San Francisco: ¿ha perdido su brillo la ciudad dorada?
Tras su reciente viaje a San Francisco, el gestor de carteras Greg Kuhl explica por qué el equipo se muestra prudente con respecto al mercado de oficinas local.
4 minutos de lectura
Aspectos destacados:
- Las oficinas siguen siendo uno de los sectores inmobiliarios que peor se han comportado en lo que va de año.
- Aunque la confianza de los inversores y las valoraciones de los REIT de oficinas estadounidenses son débiles, San Francisco puede beneficiarse de la creciente demanda relacionada con la tecnología.
- El equipo pretende aprovechar las oportunidades que surjan de las valoraciones con descuento cuando mejoren los fundamentos.
| La serie JH Explorer sigue a nuestros equipos de inversión por todo el mundo y publica sus investigaciones sobre el terreno sobre países y empresas. |
Según una encuesta sobre la vivienda estadounidense llevada a cabo por la Oficina del Censo de EE. UU., destacada a principios de octubre por el San Francisco Chronicle, el 8% de la población de la ciudad tiene previsto mudarse a otro lugar el año que viene. Esto supone el porcentaje más alto de todas las ciudades de EE. UU. (a título comparativo, el dato de Chicago y Nueva York se sitúa en el 5% y el 3%, respectivamente).1 Las empresas también se están marchando: la disponibilidad de espacio de oficinas en San Francisco ha pasado del 10% en 2020 al 37,5% en la actualidad. Se trata de un movimiento sin precedentes incluso para un mercado con un sólido historial de «auge y caída».2 La ciudad es objeto a menudo de artículos periodísticos con titulares como «¿Puede San Francisco salvarse del círculo vicioso?», en los que se destacan los problemas de calidad de vida relacionados con la falta de vivienda, el consumo de drogas, las enfermedades mentales, la delincuencia callejera y el alto coste de la vida en la zona.3
No todos los bienes inmobiliarios son iguales
Recientemente pasé varios días en San Francisco y sus alrededores para tener una perspectiva sobre este mercado inmobiliario un tanto controvertido. El sector inmobiliario comercial se componen de varios tipos de inmuebles, todos ellos con unos fundamentos de oferta y demanda únicos y a veces no correlacionados, y San Francisco es un ejemplo de ello. Para muchos de los tipos de inmuebles que visitamos, como pisos, instalaciones industriales y locales comerciales suburbanos, podríamos definir de manera concisa los fundamentos locales como entre «muy buenos» y «buenos». Los fundamentos de los centros de datos parecen aún más sólidos, prácticamente «excelentes». Sin embargo, al igual que en la mayor parte del resto de EE. UU., en San Francisco y el área metropolitana de la bahía de San Francisco las oficinas son la excepción a la baja.
Posibles oportunidades en el espacio de oficinas cotizado cuando mejoren los fundamentos
Las cotizaciones de fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de oficinas cotizados con gran exposición a San Francisco, como Kilroy Realty (KRC), Hudson Pacific Properties (HPP) y Paramount Group (PGRE), han caído entre un 60% y un 82% con respecto a antes de la covid-19, claramente por detrás de los REIT de oficinas cotizados y el sector de los REIT cotizados en general.4
Cuando el ánimo es tan bajo y los precios han caído tanto, tenemos que preguntarnos: «¿Podría haber una oportunidad ahí?». Tras mucha reflexión, nuestro equipo se mantiene prudente con respecto a este pequeño segmento del mercado de REIT cotizados por varias razones principales:
- Aunque reconocemos que el espacio de oficinas, normalmente de mayor calidad, en manos de los REIT cotizados se está comportando mucho mejor que el mercado de San Francisco, hay demasiado espacio vacante y subalquilado disponible para que los propietarios directos tengan poder de fijación de precios a corto plazo.
- Aunque hay algunos «brotes verdes» en términos de demanda de oficinas con la reciente aparición de nuevas empresas relacionadas con la IA que buscan espacio de oficinas, aún es demasiado pronto. En la actualidad, todas las esperanza de crecimiento de la demanda en este mercado de oficinas parecen recaer en la IA. Puede que haya buenos motivos para este optimismo, pero nos gustaría ver más pruebas.
- Hay algunas razones para creer que los problemas de calidad de vida en San Francisco pueden empezar a mejorar, pero solo el tiempo lo dirá. La ciudad tiene que ser un lugar deseable para vivir y trabajar si quiere recuperar su cuota histórica de demanda relacionada con la tecnología.
Como siempre, la diligencia sobre el terreno es una parte importante del proceso de inversión de nuestro equipo. Somos muy conscientes del potencial de auge relacionado con la tecnología que existe en San Francisco; no obstante, solo intentaremos aprovechar las valoraciones con descuento cuando esté más claro que los fundamentos están mejorando.
1 SFGATE: More People Want To Leave San Francisco Than Any Other City, Survey Shows; 15 de octubre de 2023.
2 Perspectivas de CBRE sobre el mercado de oficinas de San Francisco/Silicon Valley.
3 Wall Street Journal, 13 de agosto de 2023.
4 Bloomberg, del 14 de febrero de 2020 al 13 de octubre de 2023, rentabilidades totales en dólares estadounidenses. Las referencias hechas a valores individuales no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector de mercado, y no deben asumirse como rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados podrán tener una posición en los valores mencionados.
Poder de fijación de precios: una empresa tiene poder de fijación de precios cuando puede subirlos independientemente de la situación económica y no perder frente a sus competidores.
Subalquiler: cuando un inquilino con un contrato de alquiler vigente ha desalojado físicamente su espacio, pero sigue debiendo pagos contractuales de alquiler al propietario; en un intento de recuperar parte del alquiler que está obligado a pagar, los inquilinos pueden tener derecho a «subalquilar» su espacio a otro usuario y cobrar el alquiler, que puede utilizarse para ayudar a cubrir las obligaciones contractuales de alquiler restantes.
El índice FTSE Nareit Equity REITs (FNRE) contiene todos los REIT de renta variable estadounidense no designados como REIT madereros o REIT de infraestructuras.
Información importante
REIT o fondos de inversión inmobiliaria : fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.
Los valores inmobiliarios, entre ellos los de los Fondos de inversión inmobiliaria (REIT), pueden comportar riesgos adicionales, incluido el riesgo de tipos de interés, de gestión, fiscal, económico, medioambiental y de concentración.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias realizadas a valores concretos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no deben considerarse rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.
No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o de que se cumplan las previsiones.
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Información importante
Le recomendamos que lea la siguiente información acerca de los fondos relacionados con el presente artículo.
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de alcanzar su objetivo de inversión. Esto puede resultar en un "apalancamiento", que puede magnificar el resultado de una inversión y las ganancias o pérdidas para el Fondo pueden ser mayores que el coste del derivado. Los derivados también conllevan otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir con sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
4 minutos de lectura
Aspectos destacados:
- Las oficinas siguen siendo uno de los sectores inmobiliarios que peor se han comportado en lo que va de año.
- Aunque la confianza de los inversores y las valoraciones de los REIT de oficinas estadounidenses son débiles, San Francisco puede beneficiarse de la creciente demanda relacionada con la tecnología.
- El equipo pretende aprovechar las oportunidades que surjan de las valoraciones con descuento cuando mejoren los fundamentos.