Perspectivas globales: REITS cotizados – ya existen catalizadores que justifican una revisión de calificación

Guy Barnard: Gracias por invitarme.

Bullock: Guy, tenía muchas ganas de hacer este podcast en particular porque hay mucho de qué hablar en el mundo inmobiliario en este momento. Estamos grabando este podcast a mediados de noviembre de 2023 aquí en el Reino Unido. En las últimas semanas en particular, aunque también se podría hablar de meses, ha habido muchos artículos sobre el sector inmobiliario y no todos han sido tan positivos. Los inversores se están desenamorando de los fondos inmobiliarios. Aumento del número de constructores alemanes insolventes. Aumento de la morosidad de los préstamos inmobiliarios comerciales en Estados Unidos. La caída de WeWork. Ahora, voy a detenerme ahí porque podría continuar, pero todo se reduce a la pregunta de, bueno, ¿por qué estamos aquí y por qué estamos hablando de propiedad?

Barnard: Sí. Como usted dice, creo que ciertamente ha sido un sector que ha aparecido en los titulares a lo largo de 2023 y, a menudo, ha aparecido en los titulares por razones equivocadas. Los desafíos en el sector inmobiliario comercial y la amenaza de mayores dificultades por parte del sector inmobiliario comercial han sido claramente algunos de los temas importantes en los mercados y en la prensa en los últimos meses.

Creo que realmente para nosotros, lo que hemos intentado hacer este año es, supongo, mirar más allá de los titulares y dejar claro que los titulares que mucha gente está leyendo no reflejan necesariamente la realidad de los REIT que cotizan en bolsa. (fideicomiso de inversión inmobiliaria) en el que invertimos yo y el equipo global de Janus Henderson. Entonces, sí, existen riesgos en el sector inmobiliario comercial, pero creemos que también hay oportunidades. Creo que son esas oportunidades las que explican la razón por la que estamos aquí hoy.

Bullock: Entonces, ¿qué ayudaría a estabilizar el mercado en este momento? Porque ese es uno de los desafíos que enfrentan los inversores.

Barnard: Sí. Creo claramente que el mayor obstáculo que hemos enfrentado en el sector inmobiliario durante los últimos 18 meses ha sido el aumento de las tasas de interés y los rendimientos de los bonos. Creo que han ido más lejos de lo que la mayoría de nosotros hubiéramos esperado hace 18 o 24 meses en términos del nivel y la velocidad de esas subidas de tipos por parte de la mayoría de los bancos centrales de todo el mundo. Ciertamente, nuestra conversación con clientes potenciales, con empresas, es que la gente realmente está esperando ver una estabilización en ese contexto de tasas de interés antes de volver a intervenir.

Lo que queremos ver en el sector inmobiliario es más transacciones en el mercado de propiedad directa (privada). Queremos ver que se compren y vendan edificios, y que eso nos dé confianza en los precios de los bienes raíces en el nuevo contexto de tasas altas, pero eso es algo que está llevando tiempo. Hace seis meses, hubiera esperado que ese fuera un proceso por el que estuviéramos pasando al final de este año. Parece que eso claramente se ha pospuesto hasta 2024.

Bullock: Eso es interesante porque cuando hablo con clientes, todos dicen que entienden [los vientos en contra]. Hablaremos de las oportunidades en el sector inmobiliario, pero ellos entienden que, si bien podrían ser oportunidades, la mayor preocupación es... cuando hablamos de tasas y el impacto de las mismas, ¿qué pasa si las tasas no bajan? ¿Qué pasa si las tasas se mantienen donde están durante los próximos seis o 12 meses? ¿Deberías esperar y esperar?

Barnard: Sí. Mira. Creo que una estabilización es un buen primer paso. No creo que haya que ser demasiado agresivo al suponer que los bancos centrales van a realizar recortes agresivos dentro de tres o seis meses. Hay opiniones divergentes sobre el ritmo de esos recortes de tipos a medida que se produzcan, pero creo que la estabilización es sólo un primer paso realmente bueno. Creo que la gente no ha querido intervenir y correr el riesgo de actuar demasiado pronto y que les hagan sentir muy tontos muy rápidamente, lo que ha sido muy posible en los mercados durante los últimos seis a 12 meses.

Así que creo que si consigues una estabilización, obtendrás confianza. Entonces se empieza a ver, como digo, que el volumen de transacciones se reconstruye en los mercados subyacentes en los que invertimos. Creo que en ese momento podremos ver si estos descuentos y la oportunidad de valoración que vemos en el mercado de REIT son reales y están respaldados por evidencia basada en la nueva realidad de tasas más altas.

Bullock: Un poco más adelante le pediré que saque su bola de cristal, pero si seguimos con el entorno actual del mercado, ¿cuál es el mayor riesgo que tiene en mente en este momento? Entonces, ¿qué es lo que más te preocupa y lo que te mantiene despierto con la propiedad?

Barnard: Las tasas claramente han sido el mayor desafío para el sector durante los últimos 12 o 24 meses. Si se adopta una visión más agresiva de que la inflación se volverá a acelerar en el nuevo año y las tasas volverán a subir, entonces eso no será una buena noticia para el sector. Pero nuevamente, creo que hay razones para creer que estamos alcanzando ese punto de inflexión. Los puntos de inflexión normalmente crean oportunidades y, como usted dice, podemos hablar de eso.

Creo que la otra pieza de la que debemos ser realmente conscientes es la línea superior, los ingresos por alquiler y el crecimiento de los ingresos por alquiler que nuestro sector puede generar. Creo que lo que es interesante para nosotros es que, a pesar del desempeño muy decepcionante de los REIT cotizados durante los últimos 24 meses, no ha sido una historia de ingresos. No ha sido un problema operativo. Ha estado en todas partes, ¿cuál es el rendimiento adecuado en un entorno de tipos más altas? No, ¿confío en este flujo de ingresos por alquiler? De hecho, hemos visto un crecimiento de las ganancias del sector REIT durante los últimos 12 y 24 meses.

Entonces, de cara al próximo año, creo claramente que estamos viendo una normalización de las economías. Estamos viendo una desaceleración en muchas economías de todo el mundo y eso creará problemas en algunos sectores del mercado inmobiliario en torno a esa capacidad de seguir aumentando su flujo de ingresos por alquiler. Entonces, algo en lo que estamos muy concentrados como equipo es en encontrar esos sectores, encontrar aquellas empresas en las que creemos que podemos seguir viendo un crecimiento de los ingresos por alquileres, las ganancias y los dividendos, incluso en una economía potencialmente en desaceleración.

Bullock: Y solo en respuesta, usted mencionó los REIT listados. Sé que ahí es donde se concentra. No queremos perder mucho tiempo hablando del espacio cotizado frente al espacio privado, pero los inversores y muchos de los inversores con los que trabajo también tienen exposiciones en bienes raíces privados. ¿Ve alguna diferencia entre el potencial de rentabilidad de los REIT cotizados y el mercado inmobiliario privado?

Barnard: Sí. Nosotros, los que cotizamos en bolsa, cotizamos todos los días en los mercados bursátiles de todo el mundo, es decir, 250 veces al año o lo que sea. Nuestro precio se basa en la visión del futuro de los inversores y las incertidumbres que existen en las mentes de los inversores en ese momento. Esto es muy diferente de la valoración de un fondo inmobiliario privado, donde las valoraciones se realizan periódicamente, ya sea mensual, trimestral o semestral.

Y se basarán en la visión retrospectiva de los tasadores de lo que ha sucedido en el mercado inmobiliario directo durante el período anterior. Entonces, lo que significa es que los REIT cotizados en los que invertimos reaccionan primero a las circunstancias cambiantes. Lo vimos el año pasado. El sector REIT comenzó a venderse y a tener un rendimiento realmente inferior en marzo-abril de 2022, entre seis y nueve meses antes de que los tasadores del mundo de los fondos directos y privados comenzaran a rebajar los valores.

Pero la buena noticia para nosotros en el lado público es que sucederá lo mismo a la inversa. Por lo tanto, el sector REIT normalmente tocará fondo entre seis y nueve meses antes de que el mercado inmobiliario directo encuentre su punto de inflexión. Si usted cree, como nosotros, que ese punto de inflexión en términos de valores subyacentes probablemente se producirá a mediados del próximo año, entonces eso le indica que ahora es un momento interesante para observar un sector que ya ha reaccionado a precios más altos y, en nuestra opinión, ha reaccionado exageradamente ante tipos más altos. Entusiasmados por las oportunidades de valoración

Pero creo que lo que es realmente importante para cualquier inversor inmobiliario hoy en día es mirar más allá de lo que está invirtiendo. La propiedad no es igual en diferentes geografías, en diferentes ciudades, en diferentes edificios dentro de la misma ciudad y, ciertamente, no entre diferentes tipos de propiedad. Así que escribimos un artículo durante varios meses destacando que creemos que el sector REIT que cotiza en bolsa se encuentra en una posición increíblemente sólida en términos de los tipos y la calidad de los bienes raíces a los que estamos expuestos.

Por lo tanto, menos exposición a los sectores más desafiados, el mercado de oficinas de EE. UU., los centros comerciales tradicionales, que enfrentan obstáculos estructurales en contra, y más exposición a aquellas áreas donde creemos que hay impulsores de demanda a largo plazo que conducirán a un crecimiento sostenido de los alquileres. Pensemos en el sector inmobiliario tecnológico, las torres de telefonía móvil y los centros de datos. Piense en viviendas familiares asequibles. Pensemos en el mercado industrial y logístico.

También hay un tercer punto, Matt, que son simplemente los balances. Por eso dije antes que creemos que es un entorno de riesgo y oportunidad, de ganadores y perdedores. Nos sentimos muy bien con el acceso y el coste del capital, especialmente en el lado de la deuda de los REIT que cotizan en bolsa.

Se desapalancaron en los buenos tiempos. Por lo tanto, han entrado en un período más desafiante con balances históricamente sólidos y creemos que vamos a comenzar a desplegar parte de esa fortaleza del balance para adquirir bienes raíces de alta calidad de personas que necesitan liquidez y capital. Esto será enormemente beneficioso para nosotros como inversores a largo plazo.

Bullock: Quiero profundizar un poco más en algunas de esas subclases que mencionaste antes porque si analizo una serie de estudios que hacemos en el equipo, analizamos el sentimiento del mercado y tratamos de determinar cuándo es el ¿El mejor momento para empezar a avanzar hacia diferentes áreas, diferentes clases de activos?

Lo que encontramos es que, especialmente un sector parecido al inmobiliario que no es muy apreciado, es probablemente la mejor manera de decirlo en este momento; a veces pueden ser el punto de entrada correcto, pero habrá ganadores y perdedores con un gran impacto distinción entre esos dos. Así que sólo quiero separar esas dos piezas: los ganadores y los perdedores. Tal vez si comenzamos con los perdedores, ¿cuáles son las áreas dentro de la propiedad que serán o cree que serán las perdedoras en los próximos años y por qué?

Barnard: Creo que algunos de los sectores inmobiliarios más tradicionales se enfrentan a desafíos a largo plazo derivados de cambios en la forma en que todos vivimos, en la forma en que trabajamos, en la forma en que consumimos bienes y servicios. Entonces, en los últimos cinco a siete años, hemos visto una presión estructural significativa sobre el comercio minorista y, en particular, sobre los centros comerciales más grandes centrados en la moda, ya que el crecimiento del comercio electrónico claramente se ha llevado gran parte del gasto de los consumidores y los minoristas están invirtiendo más en su presencia en línea que en su tienda física.

Ahora bien, es evidente que habrá un equilibrio. Los mejores centros comerciales seguirán existiendo. Continuarán brindando un servicio y una oferta a los clientes que no pueden obtener en línea, pero, en nuestra opinión, esa es claramente un área donde ha habido y seguirá habiendo algunos vientos en contra. El sector de oficinas, como dije, claramente se enfrenta nuevamente a los desafíos derivados del cambio a trabajar más desde casa.

Creemos que eso reduce la demanda general de espacio para oficinas, pero nuevamente, dentro de ese mercado de oficinas, lo que estamos viendo es que el 80% de la demanda incremental actual se destina al 15% de los mejores edificios sostenibles de categoría A en su clase las ubicaciones adecuadas en las ciudades adecuadas. Entonces, nuevamente, incluso en el mercado de oficinas, estamos viendo áreas donde los alquileres están creciendo junto con áreas donde casi no hay precios que atraigan a nuevos inquilinos.

De modo que algunos de esos sectores tradicionales claramente enfrentan vientos en contra. Los ganadores, como dije, a nivel sectorial, estamos muy centrados en temas estructurales más amplios. Entonces, el crecimiento de la digitalización, como digo, que impulsa la demanda de centros de datos, ha sido un área que ha tenido un desempeño increíblemente bueno este año. Probablemente superó nuestras expectativas gracias al auge de la IA de NVIDIA. Esa es un área en la que hemos visto un desempeño muy sólido del precio de las acciones a lo largo de 2023.

Luego, como digo, áreas de las que hemos hablado en el pasado, industrial y logística. Las tendencias se están normalizando después del auge de la COVID, pero esperamos ver una reaceleración continua de esos alquileres con el tiempo.

Bullock: Y esas observaciones que has hecho sobre los ganadores y los perdedores… ¿Depende el país?

Barnard: Sí. Nuevamente podemos hablar aquí a un nivel muy alto, pero la realidad es que las cosas son muy granulares en el sector inmobiliario. “Ubicación, ubicación, ubicación”, como dicen. Entonces, dentro de las ciudades, habrá áreas donde habrá falta de espacio disponible, donde los alquileres crecerán más rápido que en otras partes. Es evidente que en todo el mundo existen diferentes tendencias. Así, el nivel de desocupación en las oficinas estadounidenses está por encima del 20%. En el centro de París, las vacantes de grado A son inferiores al 2%.

Entonces, nuevamente, diferentes mercados; habrá diferentes dinámicas. Incluso desde una perspectiva macro y de rendimiento, Japón ha sido una de las áreas más fuertes del mercado inmobiliario mundial este año, ya que el banco central está marchando allí a un ritmo muy diferente al de otras partes del mundo.

Bullock: Y uno del lado ganador, el lado positivo. Usted mencionó la sostenibilidad y solo quería dedicar un poco más de tiempo a eso porque muchos de nuestros oyentes serán muy conscientes del impacto de la sostenibilidad y la reducción de carbono. El sector inmobiliario tiene un papel importante que desempeñar en eso.

Barnard: Creo que si nos fijamos en la huella física del mercado inmobiliario en todo el mundo, es responsable del 30% al 40% de las emisiones globales de carbono. Por lo tanto, es claramente un área en la que tendrá que haber una inversión y una mejora en las credenciales de sostenibilidad de los edificios para ayudar a trabajar hacia las ambiciones netas cero que tienen muchos países y, de hecho, empresas e inquilinos de edificios.

Así que ciertamente estamos viendo una mejora continua en las empresas en las que invertimos en términos del nivel de divulgación que nos brindan sobre sus credenciales de sostenibilidad, en términos de trabajar para volver a [alinearse con] el Acuerdo de París y verificarlo con un proveedor externo (datos ESG).

Entonces, en general, una vez más, nos sentimos bastante bien en el lado cotizado de que las empresas, al ser públicas, ya sea con la zanahoria o con el palo, están avanzando en la dirección correcta de mejorar su divulgación pero, lo que es más importante, mejorar las credenciales ambientales subyacentes de sus edificios. Esto será crucial para atraer a los mejores inquilinos, obtener las mejores rentas y maximizar el valor para los accionistas.

Bullock: ¿La geopolítica figura en la toma de decisiones? Además, estamos empezando a ver que algunos gobiernos revierten sus objetivos de emisiones de carbono.

Barnard: Sí. Mira. Creo que, especialmente con la huella global que tenemos, lo que significa ESG en diferentes geografías es claramente diferente. Creo que, como digo, hay un poco de palo y zanahoria. La zanahoria es que es lo correcto y maximizará los rendimientos subyacentes del sector inmobiliario. El palo son las presiones gubernamentales desde arriba. Existe un equilibrio entre ambos en diferentes regiones del mundo, pero creo que la dirección del viaje es bastante clara en la mayoría de nuestros mercados.

Bullock: Y mencioné antes que iba a pedirte que sacaras la bola de cristal y hablaras sobre 2024 y más allá. Casi se nos acaba el tiempo, pero no me importaría dedicar los próximos minutos a escuchar sus opiniones sobre 2024. ¿Qué le depara al sector inmobiliario? ¿Por qué estás entusiasmado? ¿Qué debemos tener en cuenta?

Barnard: Creo que, como inversores, intentamos buscar puntos de inflexión. Entonces estamos observando esa tasa de cambio, esa segunda derivada. ¿Dónde está mejorando? ¿Dónde se está acelerando? ¿Dónde se está desacelerando? Creo que cuando pensamos en el contexto macroeconómico, una vez más, no pretendemos ser expertos macroeconómicos, pero nos queda bastante claro que la narrativa sobre los tipos está cambiando.

Ahora, tal vez haya una caminata más. Quizás haya dos caminatas más. Quizás no haya más caminatas en Estados Unidos. Esperemos y veremos, pero el trabajo pesado ya está hecho. En mercados como Europa, nuevamente, se podría argumentar que probablemente estemos allí. Ahora, con ese punto de inflexión, creemos que habrá oportunidades para que los inversores piensen: ¿dónde estaremos dentro de 12 meses?

¿Vamos a estar en un entorno en el que se habla mucho menos de presiones inflacionarias, en el que ya estamos en un entorno en el que se están empezando a recortar los tipos? ¿Qué clases de activos van a funcionar en ese entorno que quizás no hayan funcionado en los últimos 12 a 24 meses? Ciertamente creemos que el sector inmobiliario y el inmobiliario cotizado (público) en particular verán un cambio en el sentimiento a medida que cambie la narrativa sobre las tasas y a medida que eliminemos el viento en contra del aumento de las tasas por parte de los bancos centrales.

Claramente no habrá ganadores en todas las partes del mercado ni en todas las empresas; estamos muy entusiasmados con la perspectiva de que la narrativa macro cambie y encuentre empresas que creemos que pueden brindarnos un crecimiento confiable de las ganancias incluso en una economía en desaceleración , que quizás empiece a parecer más atractivo frente a otras partes del mercado de valores.

Luego dedicamos un poco de tiempo a hablar sobre este concepto de ganadores y perdedores. Hemos visto en el mercado REIT de EE. UU. un volumen de emisión de deuda en lo que va del año que está un 30% por encima del promedio a largo plazo. Es más caro de lo que era, pero siguen accediendo a la deuda en un momento en que otros van a enfrentar desafíos. Ahora bien, esto va a crear oportunidades bastante interesantes para que nuestras empresas hagan las cosas de manera diferente, amplíen sus carteras y aprovechen las oportunidades de otros.

Así que, repito, no todo será un camino de rosas. Estoy seguro de que será volátil, como lo ha sido durante los últimos 12 a 18 meses. Pero sí creo que estamos entrando en un contexto que será mucho más adecuado para el rendimiento del sector inmobiliario cotizado que para otras partes del mercado de valores.

Buey: Genial. Bueno, gracias, Guy. Desafortunadamente, se nos acabó el tiempo, pero quería agradecerle mucho por todos sus pensamientos, pero también agradecer a la audiencia por escucharnos. Para más información sobre la visión de Janus Henderson sobre la inversión temática, o si tenéis alguna otra pregunta, no dudéis en poneros en contacto con vuestro interlocutor habitual o visitar nuestro sitio web. Eso esto todo, gracias y hasta la vista.

Balance general: un estado financiero que resume los activos, pasivos y patrimonio de los accionistas de una empresa en un momento determinado, utilizado para calibrar la solidez financiera de una empresa.

Rendimiento de los bonos: el nivel de rentas de un valor, expresado normalmente como tipo porcentual. Para un bono, se calcula dividiendo el cupón pagado entre el precio actual del bono. Existe una relación inversa entre el rendimiento de los bonos y su precio. Rendimientos de bonos más bajos significa precios de bonos más altos y viceversa.

Flujo de caja: Cantidad neta de efectivo y equivalentes de efectivo transferidos dentro y fuera de una empresa.
El flujo de caja positivo muestra que entra más dinero que el que sale, mientras que el flujo de caja negativo significa que sale más dinero que el que entra en la empresa.

De-apalancamiento (desapalancamiento): reducir la cantidad de deuda que tiene un REIT, u otro vehículo o empresa de inversión.

Rebaja de calificación: el ajuste a la baja de los ratios financieros de una empresa, como el ratio precio-beneficio (PER), en respuesta a la incertidumbre empresarial o del mercado.

El índice FTSE EPRA Nareit Developed rastrea el desempeño de las empresas de bienes raíces y los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) de países con mercados desarrollados.

Cero neto: estado en el que los gases de efecto invernadero, como el dióxido de carbono (C02), que contribuyen al calentamiento global, que entran en la atmósfera se equilibran con su eliminación de la atmósfera.

Acuerdo de París: un tratado internacional sobre el cambio climático, también conocido como Acuerdos de París o Acuerdos Climáticos de París. El Acuerdo de París entró en vigor en 2016.

Línea superior: las ventas o ingresos de una empresa que representan el ingreso total generado durante un período particular.

Volatilidad: el ritmo y la medida en que sube o baja el precio de una cartera, un título o un índice de mercado.