Börsennotierte Immobilien: Wege durch die Turbulenzen

Ist das Jahr 2025 schon vorbei? Es scheint, dass es in diesem Jahr an den Märkten bereits so viele Ereignisse gab, dass dies der Fall sein sollte. Anfang Januar deuteten einige Wall Street-Ökonomen nach einem starken Arbeitsmarktbericht für Dezember an, dass die US Federal Reserve (Fed) die Zinsen nicht senken würde, und sie stellten sogar die Möglichkeit von Zinsanhebungen im Jahr 2025 in Aussicht.

Es fühlt sich wie eine andere Ära an, aber die Aktienmärkte erlebten einen soliden Jahresauftakt: Der S&P 500 stieg um 4,6% auf sein bisheriges Jahreshoch am 19. Februar. Kurz danach hat der S&P 500 wieder 10% von diesen Höchstständen nachgelassen. Zugleich preisen die Märkte drei Zinssenkungen bis zum Jahresende ein, wobei die Anleger auf der Suche nach „schnellem Geld“, wie Hedgefonds, ihre Positionen, so schnell wie seit der Coronakrise nicht mehr zu beobachten, auflösen.

Eindeutige Luftturbulenzen

Die Hauptursache für den jüngsten Abwärtstrend an den Märkten scheinen die Eskalation bei den Zöllen und die potenziellen wirtschaftlichen Folgen des Stellenabbaus in der US-Bundesregierung zu sein.  Wir sind Immobilienspezialisten und deshalb nicht die besten Personen, um uns zur globalen Handelsbilanz oder zu den Staatsausgaben zu äußern. Wir können jedoch versuchen, folgende Frage zu beantworten: „Was hat das mit den Fundamentaldaten von Gewerbeimmobilien zu tun?“ Wir glauben, dass die Antwort darauf „sehr wenig“ lautet.

Natürlich glauben wir nicht, dass die Fundamentaldaten von Gewerbeimmobilien (CRE) völlig immun gegen eine Rezession sind. In diesem Szenario würden wir einen Anstieg der Mieterausfälle und eine Verlangsamung der Entscheidungen von Mietern erwarten, was mit der Zeit wahrscheinlich zu niedrigeren Vermietungsquoten und Mieten führen würde. Wir sind allerdings der Ansicht, dass CRE einige Vorteile gegenüber anderen Wirtschaftsbereichen bieten, bei denen es sich lohnt, nochmals genauer hinzusehen.

Weniger Unsicherheit

Als Immobilieninvestoren müssen wir nicht abschätzen, wie viele Einheiten unseres Produkts die Verbraucher in diesem Jahr kaufen werden, ob unsere Lieferanten die Faktorkosten für die von uns hergestellten Waren erhöhen werden, ob unser Schlüsselmedikament zugelassen wird oder ob neue Technologien auf den Markt kommen, die unsere Hard- oder Software obsolet machen. CRE unterliegen gültigen Mietverträgen, bei denen die künftigen Cashflows in hohem Maße vorhersagbar sind. Qualitativ hochwertige Immobilien ziehen in der Regel hochwertige Mieter an, die tendenziell ihren Verpflichtungen nachkommen – das haben wir selbst während der Coronakrise gesehen, als die Mieter ihre Mieten weiter zahlten, obwohl sie die Räumlichkeiten nicht nutzten. Diese Dynamik wird an der Standardabweichung der Gewinne von Real Estate Investment Trusts (REITs), die rund ein Drittel der Gewinne des S&P 500 ausmachen, deutlich.

Stärke der etablierten Vermieter

Die Zölle mögen zwar die Wirtschaft belasten, aber der größte Feind eines Vermieters hochwertiger CRE ist das neue Angebot, das versucht, seine Mieter abzuwerben. Wenn Baumaterialien wie Stahl und Holz teurer werden und Abschiebungen die Anzahl der Arbeitskräfte im Baugewerbe schrumpfen lassen, was wiederum die Arbeitskräfte teurer macht, werden auch die Baukosten steigen. Dies stellt eine zusätzliche Hürde für die Entwickler dar, was für etablierte Vermieter wie die börsennotierten REITs, in die wir investieren, eine gute Nachricht ist. Das Angebotsumfeld schien bereits günstig (Diagramm 2), nachdem der Neubau 2022/23 in zahlreichen Sektoren ins Stottern geraten war. Dieser Vorteil dürfte in den kommenden Jahren die Preissetzungsmacht der Vermieter stärken, insbesondere in Sektoren wie Industrie/Logistik und Wohnungen.

Flexibilität bei der Neupositionierung

Ein Vorteil, den lediglich Manager von börsennotierten REITs und nicht ihre Pendants bei privaten Immobilien genießen, ist die Möglichkeit, die Portfolios nahtlos neu positionieren zu können, wenn neue Informationen vorliegen. Wir verfolgen 17 verschiedene Immobilientypen innerhalb der CRE. Einige davon weisen eine längere Duration auf und sind von Natur aus defensiver (z. B. Gesundheitsimmobilien, Nettomietverträge, Rechenzentren). Bei anderen dürften die Fundamentaldaten dagegen viel schneller auf Veränderungen in der Wirtschaft reagieren (Hotels, Lagerung, Wohnungen). Wir können unsere Portfolios innerhalb weniger Tage neu positionieren – ein stark unterschätzter Vorteil der Anlageklasse börsennotierter REITs.

Gelegenheiten dank Volatilität

Was soll ein Anleger mit den scheinbar widersprüchlichen Vorstellungen anfangen, dass die Fundamentaldaten von CRE stabil, die Aktienmärkte aber volatil sind? Wir sind der Ansicht, dass die Volatilität Chancen für die Anleger schafft, da die Zeithorizonte der von uns betreuten Anleger nicht nach Wochen oder Quartalen, sondern nach Jahren gemessen werden. Vor diesem Hintergrund birgt die aktuelle Situation an den Aktienmärkten zwei spezifische Arten von Chancen:

1) Obwohl REITs den S&P 500 seit Jahresbeginn übertroffen haben, sind auch sie gesunken, und sie begannen das Jahr mit nahezu historisch hohen Abschlägen gegenüber dem breiten Markt. Die Anleger scheinen sich seit einigen Jahren nicht mehr für defensive Wachstumstitel zu interessieren, doch vielleicht ändert sich das jetzt. In einem günstigen makroökonomischen Umfeld sind REITs unserer Ansicht nach aufgrund ihrer relativen Bewertung attraktiv. In einem unsicheren Umfeld sind sie aufgrund ihrer defensiven Eigenschaften jedoch vielleicht noch attraktiver.

2) Der aktuelle Ausverkauf am Markt scheint eher technischer Art zu sein, insbesondere im Zusammenhang mit der Idee des „Degrossing“ der Hedgefonds. In einem vor Kurzem veröffentlichten Bericht von Bloomberg News heißt es: „Während die Möglichkeit, leistungsschwache Trader kurzerhand zu entlassen und Positionen zu liquidieren, den [Hedgefonds-] Firmen beim Risikomanagement und der Erzielung stetiger Renditen hilft, verschärft es den Ausverkauf an den Märkten, wenn sie dies einstimmig tun.“ Für uns klingt das nach einer Ineffizienz des Marktes. Unserer Einschätzung nach ist dies bei REITs der Fall. Und unserer Ansicht nach bietet dies eine Chance, die man nutzen kann, indem man Aktien erstklassiger REITs mit einem Abschlag kauft.

Man sollte gut angeschnallt bleiben

Das Tempo des Nachrichtenflusses und die Schwankungen an den Aktienmärkten waren in diesem Jahr hektisch, fast schon anstrengend, und wir befinden uns erst im März. Die Immobilien können mitunter als eine recht langweilige Anlageklasse angesehen werden, die nicht so oft in den Schlagzeilen steht wie andere Sektoren. Doch vor dem aktuellen Hintergrund eines volatileren und unsichereren Konjunkturumfelds ist es vielleicht eine gute Eigenschaft, beständig und langweilig zu sein.

Auch wenn es verlockend sein mag, sich von der täglichen Aufregung der Nachrichten und den damit einhergehenden Marktturbulenzen anstecken zu lassen, würden wir dazu raten, nicht den Kurs zu wechseln, sondern den Fokus auf das Ziel zu richten und nach einer weniger holprigen Route zu suchen.

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Registrierungsbefreiung erfüllen, was negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen könnte.