Europäische Immobilien: Sind wir schon fast am Ziel?
Da die europäischen Immobilienwerte voraussichtlich im Jahr 2024 ihren Tiefpunkt erreichen werden und börsennotierte REITs ein übermäßig pessimistisches Szenario einkalkulieren, besteht die Möglichkeit, sich wieder mit der Anlageklasse zu befassen, sagt Guy Barnard, Co-Leiter von Global Immobilienaktien.
6 Minuten Lesezeit
Zentrale Erkenntnisse:
- Viele börsennotierte REIT-Aktien sind nach wie vor mit einem immer noch sehr pessimistischen Ausblick bewertet. Eine Rückkehr der Aufmerksamkeit der Anleger auf die Anlageklasse ist jedoch gerechtfertigt, da bereits erhebliche Bewertungsrückgänge stattgefunden haben.
- Diese Ansicht wird durch ausgewählte Unternehmen mit starken operativen Fundamentaldaten, die Wiedereröffnung der Märkte für börsennotierte REIT-Anleihen und ein größeres Vertrauen in Dividenden belegt.
- Auch wenn Herausforderungen und Risiken bestehen bleiben, kann ein hochgradig selektiver Ansatz Unternehmen und Sektoren identifizieren, die von strukturellen Veränderungen profitieren, die Mieteinnahmen bieten, die auch angesichts einer sich verlangsamenden Konjunktur für reales Wachstum sorgen.
Während Anleger über die Auswirkungen eines Zinswendepunkts auf ihre Vermögensallokationsentscheidungen nachdenken, liefern wir einen Kontext für die tiefgreifende Preisanpassung, die auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten im Zuge steigender Zinssätze zu beobachten ist. Obwohl es sich wie ein langer Weg anfühlte, fragen sich Immobilieninvestoren nun: "Sind wir schon fast am Ziel?" und "Ist es an der Zeit, sich wieder mit dem Sektor zu beschäftigen?"
Ein tieferer Blick auf die Bewertungen im Vergleich zu den aktuellen Fundamentaldaten
Die Daten der angesehenen Immobilienanalysten von Green Street sollen einen Echtzeit-Überblick über die Preisgestaltung der zugrunde liegenden Immobilienmärkte in Europa bieten. Der Rückgang der nominalen Vermögenspreise um > 25 %, der real (inflationsbereinigt) weit höher ist, für durchschnittliche europäische Gewerbeimmobilien der Klasse B unterstreicht das Ausmaß der Korrektur, die in diesem Abschwung zu beobachten war. Wie immer können Durchschnittswerte irreführend sein, wobei Immobiliensektoren wie Zweitbüros weitaus größere Rückgänge verzeichnen (und immer noch fallen). Umgekehrt verzeichnen Bereiche, die von strukturellem Wachstum profitieren, wie Studentenwohnheime, Mietwohnungen und Selfstorage, weitaus flachere Korrekturen (wobei viele Bewertungen bereits wieder steigen), unterstützt durch ihre stärkeren Aussichten für das Mietwachstum.
Grafik 1: Paneuropäischer B/B+ Qualitätsimmobilienindex
Quelle: Green Street Advisors European Commercial Property Monthly, 1. Februar 2024. Green Street Pan European B/B+ Quality Property Index: vorläufige geschätzte Daten bis zum 1. Februar 2024. Green-Street-Sektorindizes werden anhand der BIP-gewichteten durchschnittlichen Preiswachstumsraten der einzelnen Märkte erstellt, die auf dem jeweiligen Höchststand von '07 basieren. Es gibt keine Garantie dafür, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder Prognosen eintreffen.
Neuaufbau von Immobilienrisikoprämien
Auch wenn wir bei den gemeldeten direkten Immobilienmarktwerten die Talsohle noch nicht erreicht haben, gibt es Gründe zu der Annahme, dass wir uns ihr nähern könnten. Die Risikoprämie von Immobilien gegenüber Anleihen wird so umgebaut, dass sie über dem langfristigen Durchschnitt liegt, und es gibt Anzeichen dafür, dass die Anleger an die Immobilienmärkte zurückkehren – zunächst mit Schwerpunkt auf Bereichen mit strukturellem Wachstum wie Industrie-/Logistikanlagen und Alternativen wie Hochhäusern, Lager- und Studentenunterkünften.
Abbildung 2: Gewissheit über die Renditen im Vergleich zu den Kreditkosten
Quelle: BAML, Bloomberg, Moody's, IHS Markit, Green Street. Green Street Advisors European Commercial Property Monthly 1. Februar 2024. Unleveraged Return = Differenz zwischen den Renditen bei Finanzierung mit Fremdkapital und Finanzierung mit Eigenkapital (ohne Fremdkapital). Spread = Differenz zwischen der Rendite von Privatmarktimmobilien und der Rendite von Investment-Grade-/High-Yield-Anleihen. Bps = Basispunkte. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Eine Frage des Wann und nicht des Ob
Es ist auch wichtig, daran zu erinnern, dass wir in börsennotierte Immobilienmärkte investieren, in denen die Preise zukunftsorientiert sind, täglich von Börseninvestoren festgelegt werden und die sich daher in der Regel schneller an Wendepunkte der makroökonomischen Umstände anpassen als rückwärtsgewandte Bewertungen privater Immobilien. Wir haben gesehen, dass dies zum aktuellen Abschwung führte, wobei europäische Immobilienaktien in den neun Monaten bis Oktober 2022 um >45 % fielen, lange bevor die direkten Immobilienwerte deutlich nach unten angepasst wurden.
Wichtig ist, dass wir glauben, dass das Gleiche jetzt umgekehrt geschieht – börsennotierte Immobilien begannen ihre Erholung im 4. Quartal 2023, da sich die Zinserwartungen verschoben haben, wobei sich nun die Frage stellt, wann, nicht ob, die Zinsen in Europa angesichts sinkender Inflation und geringen Wachstums gesenkt werden.
Grafik 3: Börsennotierte Immobilienbewertungen sind zukunftsgerichtet; Private Bewertungen sind rückwärtsgewandt
Quelle: Morgan Stanley Research, Analyse von Janus Henderson Investors, Stand: 31. Dezember 2023. NAV= Nettoinventarwert, der Gesamtwert eines Vermögenswerts abzüglich ausstehender Schulden und fixer Investitionsaufwendungen. Wenn der Marktpreis einer Anlage niedriger ist als ihr NAV, wird sie mit einem Abschlag gehandelt. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Positive Indikatoren erkennen
Auch wenn die Entwicklung des Jahres 2024 zeigt, dass es sinnlos ist, die Märkte zu timen, sind wir der Meinung, dass der Rückschlag der Aktienkurse den Anlegern eine zweite Chance bietet.
Entscheidend für diese Sichtweise ist der Nachweis, dass:
- Die operativen Fundamentaldaten nach wie vor solide sind; Eine hohe Vermietung und steigende Mieten, die von der Inflation in der Wirtschaft profitiert haben, ziehen sich wie ein roter Faden durch die aktuelle Berichtsperiode. Dies, gepaart mit dem Wachstum durch Entwicklungen und der eingebetteten Kursumkehr, bietet für viele einen Weg zu nachhaltigem Miet- und Ertragswachstum, selbst bei höheren Zinskosten. Der Logistikvermieter Segro berichtete kürzlich über seine Ergebnisse und betonte: "In den nächsten drei Jahren erwarten wir, dass wir unsere Durchgangsmieten um mehr als fünfzig Prozent steigern können, indem wir von der Umkehrung der Mieten profitieren, leer stehende Einheiten vermieten und neue Flächen entwickeln."
- Die Märkte für börsennotierte REIT-Anleihen haben sich in den letzten Monaten wieder geöffnet, wobei Immobilienunternehmen sowohl auf dem nationalen als auch auf dem internationalen Anleihemarkt Emissionen begeben haben. So hat der deutsche Wohnungsvermieter Vonovia (VNA) seine erste Anleiheemission seit 2022 begeben; eine 12-jährige Anleihe in Höhe von 400 Mio. GBP im Januar dieses Jahres zu einem EUR-Preis von 4,5 % – weit weniger als die implizite Rendite ihrer Anleihen vor sechs oder 12 Monaten. Dies ist der Schlüssel, um Vertrauen zu schaffen, dass die Fälligkeiten der Schulden in den kommenden Jahren überschaubar sind und dass ausgewählte Unternehmen in einer Welt der "Besitzenden und Nicht-Besitzenden" in Bezug auf Kosten und Zugang zu Kapital relative Gewinner sein können, was möglicherweise Wachstumschancen in der Zukunft bietet.
- Das Vertrauen in die operativen Fundamentaldaten und die Erwartung einer Stabilisierung der Bewertungen geben den Unternehmen ein größeres Vertrauen in ihre Fähigkeit, ihre Aktionäre durch Dividenden und Dividendenwachstum zu belohnen. Bemerkenswert ist die Wiederkehr der Dividenden des Einzelhandelsvermieters Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nach einer dreijährigen Aussetzung zur Stützung seiner Bilanz.
Unser Mantra: Selektivität ist der Schlüssel
Natürlich bleiben Herausforderungen und Risiken bestehen, und nicht alle werden von einer Korrektur dieses Ausmaßes unbeschadet davonkommen. Daher ist es nach wie vor von größter Bedeutung, sehr selektiv vorzugehen, sich auf die Bilanzstärke zu konzentrieren und die Bereiche des Marktes zu finden, in denen Mieteinnahmen angesichts der sich verlangsamenden Wirtschaft und der strukturellen Veränderungen, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken, für "echtes" Wachstum sorgen können.
Unseres Erachtens ist es jedoch auch wichtig, sich daran zu erinnern, dass bereits eine deutliche Korrektur der Immobilienpreise stattgefunden hat und es wahrscheinlich ist, dass 2024 ein Wendepunkt erreicht wird, der durch ein Ende des Preisabwärtstrends gekennzeichnet ist. Da viele börsennotierte REIT-Aktien immer noch mit einem sehr pessimistischen Ausblick bewertet sind, sind wir der Meinung, dass eine Rückkehr der Aufmerksamkeit der Anleger auf die Anlageklasse gerechtfertigt ist und möglicherweise bald belohnt werden kann.
Bilanz: Ein Jahresabschluss, der die Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und das Eigenkapital eines Unternehmens zu einem bestimmten Zeitpunkt zusammenfasst und dazu dient, die finanzielle Gesundheit eines Unternehmens zu beurteilen.
Anleiherendite: Höhe des Ertrags eines Wertpapiers, typischerweise ausgedrückt als Prozentsatz. Bei einer Anleihe errechnet sich dieser aus der Kuponzahlung dividiert durch den aktuellen Anleihepreis. Niedrigere Anleiherenditen bedeuten höhere Anleihepreise.
Implizite Rendite: Die Rendite der zugrunde liegenden Anleihe eines Futures-Kontrakts, die impliziert wird, indem sie so bewertet wird, als ob der Basiswert bei Futures-Verfall geliefert wird.
Investment-Grade- und High-Yield-Anleihen: Investment-Grade-Anleihen werden in der Regel von Regierungen oder Unternehmen ausgegeben, von denen angenommen wird, dass sie ein relativ geringes Risiko eines Zahlungsausfalls haben, was sich in dem höheren Rating widerspiegelt, das ihnen von Ratingagenturen gegeben wird. Hochzinsanleihen bergen in der Regel ein höheres Risiko, dass der Emittent mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, und haben daher einen höheren Zinssatz (Kupon), um das zusätzliche Risiko auszugleichen.
Nominal vs. real: Nominale Preise/Werte stellen aktuelle Werte dar; Die realen Preise/Werte sind inflationsbereinigt.
Immobilienrisikoprämie gegenüber Anleihen: Die Überrendite, die Anleger für Investitionen in Immobilien im Vergleich zu Anlagen in Anleihen (z. B. Unternehmens- oder Staatsanleihen) verlangen.
WICHTIGE INFORMATIONEN
Es gibt keine Garantie dafür, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder prognostizierte Entwicklungen eintreten.
REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.
Immobilienaktien, einschließlich Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs), können zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, unter anderem einem Zins-, Management-, Steuer-, Wirtschafts-, Umwelt- und Konzentrationsrisiko.
Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von den Ansichten anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere stellt keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als gewinnbringend angesehen werden. Janus Henderson Investors, die mit ihr verbundenen Berater oder ihre Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.
Der Wert einer Anlage und die Einkünfte aus ihr können steigen oder fallen. Es kann daher sein, dass Sie nicht die gesamte investierte Summe zurückerhalten.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.
Es gibt keine Garantie dafür, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder Prognosen eintreten.
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WICHTIGE INFORMATIONEN
Bitte lesen Sie die folgenden wichtigen Informationen zu den Fonds im Zusammenhang mit diesem Artikel.
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Wenn ein Fonds ein hohes Engagement in einem bestimmten Land oder in einer bestimmten Region hat, trägt er ein höheres Risiko als ein Fonds, der breiter diversifiziert ist.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
Besondere Risiken
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Besondere Risiken
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Zentrale Erkenntnisse:
- Viele börsennotierte REIT-Aktien sind nach wie vor mit einem immer noch sehr pessimistischen Ausblick bewertet. Eine Rückkehr der Aufmerksamkeit der Anleger auf die Anlageklasse ist jedoch gerechtfertigt, da bereits erhebliche Bewertungsrückgänge stattgefunden haben.
- Diese Ansicht wird durch ausgewählte Unternehmen mit starken operativen Fundamentaldaten, die Wiedereröffnung der Märkte für börsennotierte REIT-Anleihen und ein größeres Vertrauen in Dividenden belegt.
- Auch wenn Herausforderungen und Risiken bestehen bleiben, kann ein hochgradig selektiver Ansatz Unternehmen und Sektoren identifizieren, die von strukturellen Veränderungen profitieren, die Mieteinnahmen bieten, die auch angesichts einer sich verlangsamenden Konjunktur für reales Wachstum sorgen.