JH Explorer in San Francisco: Hat die Goldene Stadt ihren Glanz verloren?
Portfoliomanager Greg Kuhl, der kürzlich von einer Reise nach San Francisco zurückgekehrt ist, erläutert, warum das Team auf dem lokalen Büromarkt vorsichtig ist.
4 Minuten Lesezeit
Zentrale Erkenntnisse:
- Büroimmobilien sind seit Jahresbeginn weiterhin einer der Immobiliensektoren mit der schwächsten Performance.
- Während die Anlegerstimmung und die Bewertungen für US-Büro-REITs schwach sind, dürfte San Francisco von der wachsenden technologiebezogenen Nachfrage profitieren.
- Das Team beabsichtigt, Chancen zu nutzen, die sich aus niedrigeren Bewertungen ergeben, wenn sich die Fundamentaldaten verbessern.
| Die JH Explorer-Serie folgt unseren Investmentteams auf der ganzen Welt und berichtet über deren Vor-Ort-Research auf Länder- und Unternehmensebene. |
Eine vom US Census Bureau durchgeführte amerikanische Wohnungsumfrage – die Anfang Oktober vom San Francisco Chronicle hervorgehoben wurde – zeigt, dass 8 % der Stadtbevölkerung planen, im nächsten Jahr wegzuziehen; der höchste Prozentsatz aller US-Städte (zum Vergleich: Chicago und New York liegen bei 5 % bzw. 3 %).1 Auch Arbeitgeber ziehen ab; Die Verfügbarkeit von Büroflächen in San Francisco ist von 10 % im Jahr 2020 auf heute 37,5 % gestiegen. Dies ist ein beispielloser Schritt, selbst für einen Markt mit einer etablierten „Auf-und-Ab“-Geschichte.2 Die Stadt ist häufig Gegenstand von Nachrichtenartikeln mit Schlagzeilen wie „Kann San Francisco sich aus dem Teufelskreis retten?“, in denen die Herausforderungen für die Lebensqualität aufgrund von Obdachlosigkeit, Drogenkonsum, psychischen Erkrankungen, Straßenkriminalität und hohen Lebenshaltungskosten hervorgehoben werden. 3
Nicht alle Immobilien sind gleich
Ich habe kürzlich mehrere Tage in und um San Francisco verbracht, um mir einen Überblick über diesen etwas kontroversen Immobilienmarkt zu verschaffen. Gewerbeimmobilien bestehen aus verschiedenen Immobilientypen, alle mit einzigartigen und manchmal unkorrelierten Angebots- und Nachfragegrundlagen – San Francisco ist ein gutes Beispiel dafür. Für viele der von uns besuchten Immobilientypen, darunter Wohnungen, Gewerbeimmobilien und vorstädtische Einzelhandelsimmobilien, würden wir die lokalen Fundamentaldaten prägnant als „o.k.“ und „gut“ charakterisieren. Die Fundamentaldaten von Rechenzentren scheinen noch stärker zu sein und grenzen an „großartig“. Wie in den meisten anderen US-Bundesstaaten sind Büroimmobilien jedoch in San Francisco und im Großraum Bay Area der Ausreißer nach unten.
Potenzielle Chancen für börsennotierte Büroflächen, wenn sich die Fundamentaldaten verbessern
Börsennotierte Büroimmobilien-Investmentfonds (REITs) mit starkem Engagement in San Francisco, darunter Kilroy Realty (KRC), Hudson Pacific Properties (HPP) und Paramount Group (PGRE), sind im Vergleich zu ihren Aktienkursen vor COVID um 60–82 % gefallen und haben deutlich schlechter abgeschnitten als der allgemeine Sektor der börsennotierten Büroimmobilien und dem breiteren börsennotierten REIT-Sektor.4
Wenn die Stimmung so schlecht ist und die Preise so stark gesunken sind, müssen wir uns fragen: „Könnte es hier eine Chance geben?“ Nach reiflicher Überlegung bleibt unser Team in diesem kleinen Bereich des börsennotierten REIT-Marktes aus einigen wichtigen Gründen vorsichtig:
- Obwohl wir anerkennen, dass die in der Regel höherwertigeren Büroflächen im Besitz börsennotierter REITs den Markt in San Francisco deutlich übertreffen, sind viel zu viele Leerstände und Untermietflächen verfügbar, als dass Direktvermieter in absehbarer Zeit über Preismacht verfügen könnten.
- Zwar gibt es in Bezug auf die Büronachfrage einige „grüne Triebe“, da in letzter Zeit neue KI-bezogene Firmen auf der Suche nach Büroflächen sind, aber dies ist noch am Anfang der Entwicklung. Alle Hoffnungen auf ein Nachfragewachstum in diesem Büromarkt scheinen derzeit auf der KI zu ruhen. Dieser Optimismus mag sich als begründet erweisen, aber wir würden gerne mehr Fakten sehen.
- Es gibt einige Gründe zu der Annahme, dass sich die Probleme mit der Lebensqualität in San Francisco allmählich verbessern könnten, aber das wird sich erst mit der Zeit zeigen. Die Stadt muss ein attraktiver Ort zum Leben und Arbeiten sein, wenn sie ihren historischen Anteil an der technologiebezogenen Nachfrage wiedererlangen will.
Wie immer ist die Sorgfalt vor Ort ein wichtiger Teil des Anlageprozesses unseres Teams. Wir sind uns des technologiebedingten Boompotenzials in San Francisco durchaus bewusst, werden jedoch erst dann versuchen, von niedrigeren Bewertungen zu profitieren, wenn klarer ist, dass sich die Fundamentaldaten verbessern.
1 SFGATE: Laut Umfrage wollen mehr Menschen San Francisco verlassen als jede andere Stadt; 15. Oktober 2023.
2 Ausblick auf den Büromarkt von CBRE San Francisco/Silicon Valley.
3 Wall Street Journal, 13. August 2023.
4 Bloomberg, 14. Februar 2020 bis 13. Oktober 2023, Gesamtrenditen in US-Dollar. Verweise auf einzelne Wertpapiere stellen keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als profitabel angesehen werden. Janus Henderson Investors, seine verbundenen Unternehmen oder seine Mitarbeiter können eine Position in den genannten Wertpapieren halten.
Preismacht: Ein Unternehmen verfügt über Preismacht, wenn es die Preise unabhängig vom wirtschaftlichen Umfeld erhöhen kann, ohne gegenüber der Konkurrenz zu verlieren.
Untervermietung: Wenn ein Mieter mit einem bestehenden Mietvertrag seine Räumlichkeiten physisch geräumt hat, dem Vermieter aber weiterhin vertragliche Mietzahlungen schuldet, haben die Mieter möglicherweise das Recht auf „Untervermietung“, um einen Teil der von ihnen zu zahlenden Miete zurückzuerhalten. Sie können ihre Fläche an einen anderen Nutzer vermieten, um Miete zu kassieren , die zur Deckung verbleibender vertraglicher Mietverpflichtungen verwendet werden kann.
Der FTSE Nareit Equity REITs Index (FNRE) umfasst alle US-Aktien-REITs, die nicht als Holz-REITs oder Infrastruktur-REITs ausgewiesen sind.
WICHTIGE INFORMATIONEN
REITs oder Real Estate Investment Trusts, Immobilien-Investmentgesellschaften, investieren in Immobilien, indem sie direktes Eigentum an Immobilienvermögen, Immobilienaktien oder Hypotheken halten. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.
Immobilienaktien, einschließlich Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs), können zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, unter anderem einem Zins-, Management-, Steuer-, Wirtschafts-, Umwelt- und Konzentrationsrisiko.
Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von den Ansichten anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere stellt keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als gewinnbringend angesehen werden. Janus Henderson Investors, die mit ihr verbundenen Berater oder ihre Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.
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- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Besondere Risiken
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um sein Anlageziel zu erreichen. Dies kann zu einer „Hebelwirkung“ führen, die ein Anlageergebnis vergrößern kann, und die Gewinne oder Verluste des Fonds können höher sein als die Kosten des Derivats. Derivate bringen jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Besondere Risiken
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Zentrale Erkenntnisse:
- Büroimmobilien sind seit Jahresbeginn weiterhin einer der Immobiliensektoren mit der schwächsten Performance.
- Während die Anlegerstimmung und die Bewertungen für US-Büro-REITs schwach sind, dürfte San Francisco von der wachsenden technologiebezogenen Nachfrage profitieren.
- Das Team beabsichtigt, Chancen zu nutzen, die sich aus niedrigeren Bewertungen ergeben, wenn sich die Fundamentaldaten verbessern.