Hat der börsennotierte Immobilienmarkt endlich einen Wendepunkt erreicht?

Wir schlossen unseren Ausblick für 2023 mit den Worten ab: „Es besteht kaum ein wirklicher Zweifel daran, dass die Bewertungen privater Immobilien im Jahr 2023 wahrscheinlich angepasst werden müssen“. Und dass "das Jahr 2023 zwar weitere Herausforderungen mit sich bringen wird, wir aber glauben, dass die heutige Ausgangssituation (auf den börsennotierten Immobilienmärkten) die künftige Realität besser widerspiegelt".

Blick zurück

Während das Jahr 2023 sicherlich neue Herausforderungen mit sich brachte, waren die Veränderungen der Zinserwartungen und insbesondere der Realzinsen weiterhin die Haupttreiber der Real Estate Investment Trust (REIT) Wertentwicklung. Dies führte im Jahr 2023 zu weiterer Volatilität auf dem globalen REIT-Markt, aber letztendlich zu einer geringen Rendite, da der FTSE EPRA Nareit Developed Index in USD zum Zeitpunkt unseres Schreibens (27. November 2023) um rund 1 % gefallen war ^.1

Während der börsennotierte Immobilienmarkt weiterhin die Veränderungen der Zinserwartungen in seinen täglichen Preisen widerspiegelt, ist auf den privaten Immobilienmärkten eine langsamere anhaltende Korrektur zu beobachten.

Schlagzeilen vs. Realität

Im Jahr 2023 machten wir Anleger weiterhin darauf aufmerksam, dass die vielen Schlagzeilen rund um „Gewerbeimmobilien (CRE) in der Krise“ nicht ganz die Realität widerspiegeln, die wir als aktive Investoren am börsennotierten REIT-Markt sehen. Wie gut dokumentiert ist, steht der US-Büromarkt vor einem äußerst herausfordernden Umfeld für Vermieter, stellt aber nur einen kleinen Teil des REIT-Sektors dar (4 % der US-amerikanischen börsennotierten REITs) und einen, den wir gemieden haben. Ebenso werden die Herausforderungen, mit denen US-Regionalbanken konfrontiert sind, und die daraus resultierende Verringerung der Finanzierungsmöglichkeiten größere Herausforderungen auf den privaten Immobilienmärkten als auf den börsennotierten Immobilienmärkten darstellen, in die wir investieren. Bei letzteren ist der Verschuldungsgrad historisch niedrig und die Unternehmen haben weiterhin ihre Fähigkeit unter Beweis gestellt, sowohl Fremd- als auch Eigenkapital zu nach wie vor positiven Konditionen zu erhalten.

Es ist auch wichtig, sich daran zu erinnern, dass die operative Wertentwicklung der Unternehmen, in die wir investieren - trotz der erheblichen Bewertungsverluste im REIT-Markt - in den letzten Jahren im Allgemeinen stark war und 2023 voraussichtlich ein Jahr mit mittlerem einstelligen Gewinnwachstum sein wird (Abbildung 1).² Die Kombination aus anhaltendem Wachstum angesichts sinkender Aktienkurse führt dazu, dass börsennotierte REIT-Aktien viel „billiger“ geworden sind. Tatsächlich sind die weltweiten REIT-Aktienkurse seit Anfang 2022 um mehr als 25 % gesunken, die REIT-Cashflows pro Aktie sind jedoch um ca. 13 % gestiegen (UBS-Daten), was zu einem stärkeren Rückgang der Bewertungen als in jedem anderen Aktiensektor geführt hat .

Die meisten börsennotierten REITs haben weiterhin Mieteinnahmen erzielt und ausgeweitet und dabei von der guten Mieternachfrage in vielen Sektoren und einem verstärkten Fokus auf erstklassige Vermögenswerte profitiert. Während sich die Nachfrage in einigen Sektoren normalisiert und es in einer sich verlangsamenden Wirtschaft Gegenwind gibt, könnte eine Konzentration auf Bereiche mit strukturellem Wachstum und solchen Unternehmen, die als langfristige Wertsteigerer gelten, möglicherweise im Jahr 2024 für weiteres Gewinnwachstum sorgen.

Gut aufgestellt für weiteres Wachstum?

Mit Blick auf die Zukunft sehen wir Immobilien als einen Sektor, der Risiken birgt und Chancen für Investoren bietet. Risiken für Unternehmen, die in guten Zeiten zu viele Schulden aufgenommen haben und bei Fälligkeit dieser Kredite mit schwierigen Refinanzierungsgesprächen konfrontiert sind. Risiken für diejenigen, die in Bereichen des Immobilienmarkts tätig sind, die mit struktureller Überalterung, hohen Leerständen am Markt und mangelnder Preissetzungsmacht konfrontiert sind.

Mit Blick auf die Zukunft sehen wir jedoch weitere Chancen auf dem Markt für börsennotierte REITs. Starke Bilanzen sollten es vielen börsennotierten Unternehmen ermöglichen, opportunistische Käufer von Immobilien zu sein und von willigen Verkäufern zu profitieren, die zwar gute Gebäude besitzen, aber über schwache Bilanzen verfügen.

Unserer Ansicht nach sind börsennotierte REITs aufgrund ihres Zugangs zu Kapital und zu relativ geringeren Kosten im Vergleich zu privaten Immobilien auf dem Weg zu einem schnelleren Wachstum in den kommenden Jahren – ein nicht zu unterschätzender Vorteil (Abbildung 2). Diese Dynamik gab es schon früher und sie hat zu einer starken Wertentwicklung für börsennotierte REITs geführt.

Ein weiterer Faktor, der börsennotierte REITs begünstigt, ist das größere Engagement in alternativen und schneller wachsenden Bereichen des Immobilienmarktes, wie etwa Rechenzentren, Logistik, Lagerung, Gesundheitswesen und Wohnen. Hier dürften interne Betriebsplattformen dazu beitragen, dass der REIT weiter wächst und möglicherweise andere Immobilienvehikel übertrifft.

Befinden wir uns an einem Wendepunkt?

Als Anleger sind wir immer auf der Suche nach Wendepunkten. Die Möglichkeit, von einem Meinungswandel zu profitieren, ist eine Chance, Renditen zu erwirtschaften. Mit Blick auf das Jahr 2024 befinden wir uns möglicherweise an einem Wendepunkt im Zinszyklus, der in den letzten zwei Jahren ein so dominierendes Thema an den Märkten war, wobei börsennotierte REITs einer der am stärksten betroffenen Sektoren sind. Auch wenn es verfrüht sein mag, zeigen die jüngsten Marktbewegungen, dass Anleger, wenn sich das Narrativ rund um die Zinsen tatsächlich ändert, möglicherweise wieder die Sektoren in Betracht ziehen wollen, die in letzter Zeit gemieden wurden.

Eine zweistufige Erholung

Dass REITs ungeliebt sind, obwohl es für uns als spezialisierte Manager traurig ist, ist keine neue Nachricht, denn Umfragen von Fondsmanagern zeigen, dass das Engagement in diesem Sektor nahe den Tiefstständen der globalen Finanzkrise liegt. Während wir glauben, dass eine Stabilisierung der Zinssätze ein entscheidender erster Schritt zur Erholung des Immobilienmarkts ist, glauben wir auch, dass ein Rückgang der Zinssätze keine Voraussetzung dafür ist, dass börsennotierte REITs auf dem heutigen Niveau attraktive Renditen erwirtschaften, da sie bereits zu Bewertungen gehandelt werden, die die Bedenken des Marktes voll und ganz widerspiegeln.

Auf dem Privatimmobilienmarkt dürfte die realistischere Vorstellung bzgl. Fremdkapitalkosten zu einer Belebung der Immobilientransaktionen führen, da die Preiserwartungen der Verkäufer realistischer werden und näher an der Preisgestaltung liegen, die für Käufer sinnvoll ist (d.h.niedriger). Dies ist ein Szenario, das wir in der ersten Hälfte des Jahres 2024 erwarten und das zu einer besseren Preisfindung und einer Rückkehr zu normaleren Transaktionsvolumina führen wird.

Auf dem börsennotierten REIT-Markt, dessen Aktien bereits auf oder unter realistischeren Werten bewertet sind (die das neue Zinsumfeld widerspiegeln) beginnt die Erholung normalerweise sechs bis neun Monate vor dem Tiefpunkt der direkten Werte, wobei übermäßiger Pessimismus beseitigt wird, da die Anleger ihre Allokationen in den Sektor erhöhen – wir glauben, dass wir uns heute in dieser Zeit befinden.

Das Vertrauen in die Bewertungen von Immobilienvermögen wird es Anlegern ermöglichen, über makroökonomische Turbulenzen hinauszuschauen und sich wieder auf die Fundamentaldaten zu konzentrieren: Einkommen und Einkommenswachstum sowie die Fähigkeit für Managementteams, durch Entwicklungs- und Asset-Management-Initiativen Werte zu schaffen. Die Zinsen auf einem Plateau können das kurzfristige Kapitalwachstum im gesamten Immobilienbereich einschränken. Allerdings sind nicht alle Immobilien in allen Regionen, Sektoren und Unternehmen gleich, und es wird Bereiche mit unterschätztem Wachstum geben, die aktive Manager wie wir identifizieren können.

Das dritte Mal ist ein Zauber?

Wir blicken daher erneut mit größerer Zuversicht und Überzeugung in das Jahr 2024 hinsichtlich der Aussichten börsennotierter REITs. In einem Immobilienmarkt mit Gewinnern und Verlierern glauben wir, dass der börsennotierte REIT-Sektor gut aufgestellt ist, da er mehr „richtige“ Immobilien besitzt und in den meisten Märkten einen einfacheren Zugang und deutlich niedrigere Kapitalkosten zu seinem Vorteil hat.

Eine sich verändernde makroökonomische Sichtweise könnte dazu führen, dass Anleger börsennotierte REITs erneut in Betracht ziehen, Untergewichtungen reduzieren und den Sektor von seinem derzeit niedrigen Niveau positiv neu bewerten sowie den Fokus wieder auf die angebotenen attraktiven und wachsenden Dividenden richten. Sollte es zu Zinssenkungen kommen, würden diese wahrscheinlich weitere Unterstützung bieten.

Wir betonen auch das Potenzial von Nachzüglern, auf den Aktienmärkten zu Spitzenreitern zu werden. Beruhigt durch die Tatsache, dass börsennotierte REITs noch nie drei Jahre in Folge negative Renditen erzielt haben, ist die Frage berechtigt, ob „das dritte Mal ein Zauber ist“?

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienwertpapiere, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), können zusätzlichen Risiken unterliegen, darunter Zinssatz-, Management-, Steuer-, Wirtschafts-, Umwelt- und Konzentrationsrisiken.