Stimmen Sie für REITs!

Artikel zum Thema Nachhaltigkeit

Was waren das für vier Jahre! Hier geht es nicht um Politik, sondern eher um die Anerkennung, dass die letzten vier Jahre eine ganze Menge Material für die nächste Generation von Wirtschaftslehrbüchern hervorgebracht haben. Eine globale Pandemie in einem Ausmaß, wie es sie seit 100 Jahren nicht mehr gegeben hat, die höchste Inflation seit 40 Jahren und der aggressivste Zinsanhebungszyklus der Federal Reserve (Fed) seit 44 Jahren sind nur einige der Ereignisse, die in den kommenden Jahrzehnten gelehrt werden.¹

In Zukunft könnte es positive Schlagzeilen geben: Die beobachtete Inflation nähert sich schnell einem normalisierten Niveau, denn drei aufeinanderfolgende Monate lang verbuchte der Verbraucherpreisindex (VPI) günstige Zahlen, und die Fed hat nun bestätigt, dass sie die Zinsen im September erstmals senken wird.

Wir glauben, dass eine Geschichtsstunde wichtig ist, um sich einen Überblick zu verschaffen, wenn es um die aktuellen Chancen bei REITs geht. Wenn man sich auf die zwei Jahrzehnte vor den zuvor genannten Ereignissen konzentriert, sind sich viele Anleger vielleicht nicht darüber im Klaren, dass US-REITs von 2000 bis 2019 eine annualisierte Gesamtrendite von 9% (oder 472% kumulative Gesamtrendite) erzielten.² Das sind ordentliche Zahlen, dies gilt aber umso mehr, als der S&P 500® Index im gleichen Zeitraum annualisiert 6% (225% kumulativ) und der Bloomberg US Aggregate Bond Index annualisiert 5% (kumulativ 166%) verzeichnete.

Diese 20 Jahre waren für US-REITs nicht nur rosig, da sie die globale Finanzkrise umfassen, als sich Gewerbeimmobilien in der Nähe des Epizentrums befanden und REITs den größten Rückgang in ihrer Geschichte erlebten. Dass REITs dort herausgekommen sind und es dennoch geschafft haben, andere Anlageklassen über den Gesamtzeitraum hinweg mit so großem Abstand zu schlagen, ist ein Beweis für ihre Langlebigkeit.

Sind Sie besser dran als vor vier Jahren?
– Ronald Reagan, 1980

Es mag in der menschlichen Natur liegen, dass die jüngere Vergangenheit etwas besser in der Erinnerung bleibt. Betrachtet man die letzten vier Jahre, so sind US-REITs zwar weitgehend unbeschadet aus der Pandemie gekommen (und haben von Anfang 2020 bis Ende 2021 eine annualisierte Rendite von 15% erzielt), aber während des folgenden Zinsanhebungszyklus der Fed haben sie nicht so gut abgeschnitten. Gemessen an den Gewinnkennzahlen hatten US-REITs seit Beginn der Zinsanhebungskampagne der Fed stärker an Wert verloren als jeder andere Aktiensektor. Ursächlich dafür war ein solides Gewinnwachstum von kumuliert 18%, während die Aktienkurse um 22% nachgaben.³ Infolgedessen sind die Bewertungen von US-REITs im Vergleich zu breiteren Aktien so niedrig wie noch nie in diesem Jahrhundert (siehe Diagramm unten).

Einige große institutionelle Anleger haben diese attraktiven Bewertungen zur Kenntnis genommen, wie die im April angekündigte Take-Private-Transaktion des Wohnungs-REIT Air Communities (AIRC) in Höhe von 9,5 Mrd. $ zeigt, die einen Aufschlag von 25% auf den nicht betroffenen Aktienkurs vorsieht.⁴ In unseren jüngsten Gesprächen haben wir jedoch festgestellt, dass viele Anleger REITs in den vergangenen Jahren weitgehend ignoriert haben, da sie im Vergleich zu anderen Aktienarten unterdurchschnittlich abschnitten, zusätzlich zu den historisch attraktiven Renditen von Instrumenten wie Geldmarktfonds.

Mitten im Fluss sollte man nicht die Pferde tauschen.
– Abraham Lincoln, 1864

Fünfprozentige Renditen auf Bargeld und Technologieaktien, deren Kurs sich in sechs Monaten verdreifacht, sind schön, aber kann dies von Dauer sein? REITs haben in der Vergangenheit solide Renditen für langfristig orientierte Anleger erzielt und ein stetiges fundamentales Wachstum erzielt, sind aber in letzter Zeit aufgrund eines historisch aggressiven Zinsanhebungszyklus der Fed zurückgeblieben.

Aber was dürfte passieren, wenn sich der Zinszyklus der Fed umkehrt? Diese Frage wird heute den „Wählern“ (sprich: Anlegern) gestellt, und die ersten Umfragen sollten den REITs Anlass zu Optimismus geben. Die VPI-Daten für Mai, die Anfang Juni veröffentlicht wurden, waren die erste wirklich positive Überraschung gegenüber dem Marktkonsens seit einiger Zeit und markierten den zweiten von vier aufeinanderfolgenden Monaten mit einer nachlassenden Inflation (April bis Juli).

Diese jüngsten VPI-Daten stellten einen wichtigen Wendepunkt für die Markterwartungen an die Fed-Politik dar. Von der Veröffentlichung der VPI-Daten für Mai bis zur Veröffentlichung der VPI-Daten für Juli fielen die Renditen 10-jähriger US-Staatsanleihen um 60 Bp. auf 3,8%, die Fed-Aussagen wurden fast schon expansiv, und der Markt begann, Zinssenkungen mit ziemlicher Sicherheit einzupreisen. Diese Erwartung wurde durch die Rede von Jay Powell in Jackson Hole bestätigt, in der er andeutete, dass die Zinssenkungen der Fed im September beginnen werden. Bemerkenswert ist, dass die US-REITs seit der Veröffentlichung der VPI-Daten für Mai eine Rendite von 15,4% erzielt haben, im Vergleich dazu lag die Rendite des S&P 500 bei 5,1%.

Ein unabhängiger, aber zugleich wichtiger Datenpunkt seit der VPI-Daten für Mai ist, dass der größte Börsengang in den USA seit fast drei Jahren Ende Juni stattfand. Und es war kein Technologieunternehmen, sondern ein REIT: Lineage Logistics.

Abgesehen davon, dass die Transaktion die wachsende Empfänglichkeit der Anleger für REITs unterstreicht, ist sie ein Beispiel für das, was unserer Meinung nach ein wichtiges Thema bei Public REITs für das kommende Jahrzehnt sein wird: den Zugang zu Kapital. Börsennotierte REITs verbrachten das Jahrzehnt nach der globalen Finanzkrise damit, ihre Schulden abzubauen, und ihre Bilanzen sind heute so gesund wie noch nie, wobei die überwiegende Mehrheit jetzt Emittenten von Unternehmensanleihen mit Investment Grade-Rating sind. Dies steht im Gegensatz zu privaten Immobilien, die im Allgemeinen nie aufgehört haben, ihre Verschuldung durch günstigere kurzfristige Anleihen zu maximieren.

Wir gehen davon aus, dass börsennotierte REITs in den kommenden Jahren ihren Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten nutzen werden, um offensiv vorzugehen und hochwertige Immobilien von privaten Eigentümern zu erwerben, deren Bilanzen unter Druck stehen. Neben dem historisch stetigen/vorhersehbaren Cashflow-Wachstum kann das Wachstum aus Akquisitionen in den kommenden Jahren eine weitere wichtige Quelle von Aufwärtstrends für börsennotierte REITs sein.

Yes we can.
– Barack Obama, 2008

In einem Umfeld, in dem die Ungewissheit über die Geldpolitik der Fed geringer ausfällt, sehen die Aussichten für börsennotierte Immobilien derzeit so gut aus wie eh und je. Unserer Ansicht nach sind die zugrunde liegenden Fundamentaldaten des Immobilienmarktes nach wie vor stabil, es liegen neue Wachstumschancen vor uns, die Bilanzen der Public REITs waren noch nie so stark wie heute, und die Bewertungen waren im Vergleich zu breiteren Aktien selten so niedrig. In der Zwischenzeit scheinen sich die Zinssätze von einem Gegenwind in einen Rückenwind zu verwandeln.

In diesem Wahljahr müssen sich die Anleger entscheiden, ob es „vier weitere Jahre“ mit einmaligen Makroereignissen sein werden oder ob es vielleicht an der Zeit ist, zu einer längerfristigen „Normalität“ zurückzukehren. Es gibt erste Anzeichen für eine Rotation zurück in REITs. Sollte dies der Beginn von etwas wie den ersten beiden Jahrzehnten der 2000er Jahre sein, könnten die Anleger für ihre Aufmerksamkeit belohnt werden.

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Registrierungsbefreiung erfüllen, was negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen könnte.