Seelenruhig schlafen: Positive Aussichten für Wohnimmobilien
Die Portfoliomanager Danny Greenberger und Guy Barnard erläutern, warum Wohnimmobilien-REITs in einer Reihe von wohnungsbezogenen Segmenten attraktive Wachstum-Chancen bieten können. Positive demografische Rahmenbedingungen, ein zunehmend unerschwinglicher Wohnimmobilienmarkt und ein geringeres Angebot in den kommenden Jahren sorgen dafür, dass sich die Aussichten für diese Nische am REIT-Markt aufhellen.
![Guy Barnard, CFA](https://www.janushenderson.com/wp-content/uploads/sites/4/Headshot-thumbnail_Guy-Barnard.png?w=150")
![Danny Greenberger](https://www.janushenderson.com/wp-content/uploads/sites/4/Greenberger_Danny_150x150-1.png?w=150")
5 Minuten Lesezeit
Zentrale Erkenntnisse:
- Wohnimmobilien generieren attraktive langfristige Renditen. Die Gründe dafür sind günstige demografische Trends, das Unterangebot an Wohnimmobilien an den meisten Märkten weltweit (was sich in den kommenden Jahren verstärken dürfte) und der Wunsch nach erschwinglichen und gut verwalteten Mietwohnungen.
- Heute bietet sich ein breiteres Chancenspektrum im wohnungsbezogenen Segmenten, wie beispielsweise Seniorenresidenzen und Seniorenwohnungen, Studentenunterkünfte und Einfamilienhäuser. Alle diese Bereiche profitieren von strukturellen Nachfragetreibern, die dazu beitragen können, die Auswirkungen der Konjunkturzyklen abzufedern.
- Listed residential REITs valuations are currently attractive relative to history. Benefiting from much stronger balance sheets and operational scale, they are taking advantage of developments and acquisition opportunities to further boost earnings and valuations.
Wohnimmobilien befinden sich durch mehrere positive Faktoren in einer günstigen Lage
Neben dem Wirtschaftswachstum profitieren US-Wohnungsvermieter von günstigen demografischen Impulsen, denn die größte Altersgruppe liegt heute zufällig auch im Hauptalter für Mietwohnungen, nämlich zwischen 25 und 34 Jahren (siehe Diagramm 1). Wohneigentum ist für viele Menschen bei Hypothekenzinsen von über 6% unerreichbar1 und die Wohneigentumsquote ist weiter gesunken. Gleichzeitig gab es eine (überfällige?) Zunahme des Auszugs jüngerer Erwachsener aus ihrem Elternhaus. Diese Faktoren zusammen haben zu einer höheren Mietnachfrage geführt, die sich in einer Vermietungsquote von über 95% in den letzten Quartalen niedergeschlagen hat2, ein Niveau, das typischerweise mit dem Wachstum der Marktmieten assoziiert wird.
Grafik 1: Anhaltende Nachfrage nach Wohnungen dank demografischer Entwicklung – das Hauptalter für Mietwohnungen ist die größte Altersgruppe in den USA
Quelle: US Census Bureau, nationale Bevölkerung nach Merkmalen, neueste Daten mit Stand vom Jahr 2023.
Orte wie Seattle und San Francisco, die sich nach der Pandemie nur schwach entwickelten, erleben nun ebenfalls eine Erholung, die von neu gewählten Politikern unterstützt wird, die sich auf die erneute Belebung der zentralen Geschäftsviertel konzentrieren, und durch die Rückkehr in die eigenen Räumlichkeiten bei großen Tech-Arbeitgeber wie Amazon, Microsoft und Salesforce.
Die Schwierigkeit für die Vermieter war in den vergangenen Jahren, dass viele neue Wohnungen auf die Märkte kamen. Dies ist eine Folge des Rekordbaubooms, der durch niedrige Kreditkosten und eine florierende Nachfrage in den Jahren 2021 und 2022 ausgelöst wurde, insbesondere in Sunbelt-Städten wie Nashville, Austin und Charlotte. Die Mieten steigen hier nur schwach an, zuweilen geben sie sogar nach. Da die Zahl der Baubeginne jedoch rückläufig ist (Diagramm 2), erwarten wir für das kommende Jahr einen Wendepunkt, der die Voraussetzungen für eine Rückkehr des breitgefächerten Wachstums im gesamten Wohnungssektor schafft.
Diagramm 2: Angebot an Mehrfamilienhäusern ist rückläufig
Vierteljährlicher Beginn der Entwicklung von Mehrfamilienhäusern (Einheiten)
Quelle: US Census Bureau und US. Department of Housing and Urban Development, Survey of Construction. Beginn neuer Wohneinheiten in Privatbesitz, Daten bis Q4 2024.
Seniorenwohnungen: die Boomer ganz vorne
Vermieter von Seniorenwohnungen zählten in den vergangenen Jahren zu den Performancespitzenreitern am Markt für Real Estate Investment Trusts (REITs). Der Marktführer Welltower erzielte seit Anfang 2023 eine Aktionärsrendite von fast 150%3 und übertraf damit sogar die trendigen Vermieter von Rechenzentren!
Die Nachfrage verzeichnet ein bemerkenswertes Wachstum, das durch den erwarteten jährlichen Anstieg der Altersgruppe 80+ um 5% bis 2030 angetrieben wird.4 Angesichts steigender Vermietungsquoten und des Wachstums der Mieten nutzten REITs für Seniorenwohnungen betriebliche Effizienzen und Dateneinblicke, um den Bewohnern erstklassige Dienstleistungen und den Aktionären bessere Margen zu bieten. Die Pandemie hat dazu geführt, dass privates Kapital aus dieser Anlageklasse zurückgezogen wurde. Dadurch konnten börsennotierte REITs wie Welltower und Ventas Liegenschaften in großem Umfang zu attraktiven Renditen im Bereich von 7-8% erwerben5, was eine leistungsstarke Mischung aus internem und externem Wachstum ermöglicht.
Studentenunterkünfte – begrenztes Angebot bei robuster Nachfrage
Am anderen Ende des demografischen Spektrums gibt es bei den zweckgebundenen Studentenwohnheimen nach wie vor eine weit über dem verfügbaren Angebot liegende Nachfrage, was dazu geführt hat, dass bei einigen Vermietern das Wachstum der Mieten beständig über der Inflation lag. Der auf Großbritannien fokussierte REIT Unite verzeichnete im laufenden Studienjahr ein Wachstum der Mieten um mehr als 8% gegenüber dem Vorjahr.6 Angesichts des schrumpfenden Angebots an privaten Mietwohnungen, der Auflagen bei Neubauprojekten und der rezessionsresilienten Nachfrage erwarten wir, dass der Sektor weiterhin gut abschneiden wird.
Wohnimmobiliensektor bietet aktuell defensives Wachstum mit Abschlag
Wenn man in die Zukunft blickt, bietet der Wohnimmobiliensektor, der von traditionellen Wohnungsvermietern sowie anderen Teilsektoren unterstützt wird, überzeugende Anlageargumente, da der Angebotsdruck nachlässt und der Sektor eine weitere Outperformance verzeichnen könnte.
Diagramm 3: Wohnungs-REITs haben in den letzten zehn Jahren in mehr als 70% der Fälle besser abgeschnitten als breitere REITs
Rollierende 3-jährige annualiserte Outperformance von Wohnungs-REITs gegenüber Aktien-REITs
Quelle: Bloomberg, Analysen von Janus Henderson Investors, 3-Jahres-Gesamtrenditen (monatlich) Nareit Equity Apartments Index abzüglich Nareit Equity Index, 10 Jahre bis 28. Februar 2025. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Zuversichtlich stimmt uns auch, dass REITs für US-Wohnimmobilien derzeit mit einem zweistelligen Abschlag auf den Nettoinventarwert (NIW) gehandelt werden, und ihre Bewertungskennzahlen sind gegenüber ihren historischen Prämien gesunken.7 Und das, obwohl die Bilanzen gesünder sind als je zuvor, und die Betriebsplattformen für hohe Effizienzsteigerungen und Wachstumspotenzial sorgen. Daher sind wir der Meinung, dass REITs für Wohnimmobilien gut aufgestellt sind, um über mehrere Jahre hinweg ein Wachstum der Gewinne und Dividenden pro Aktie zu erzielen. Zudem sehen wir bei ihnen Potenzial für eine Neubewertung, wenn sich der nächste Zyklus durch den beschleunigten Anstieg der Mieten abzeichnet.
1 MortgageNewsDaily.com; Typische Hypothekenlaufzeit von 30 Jahren, Stand: 28. März 2025.
2 Wie von verschiedenen Wohnimmobilien-REITs gemeldet, Vermietungsquoten für das 4. Quartal 2024.
3 Financecharts.com, Welltower REIT, 30. Dezember 2022 bis 28. Februar 2025. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
4 Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, Schätzungen 2025-2030.
5 Welltower, Ergebnisbericht für das 4. Quartal 2024.
6 Unite Group.com, Stand: 25. Februar 2025; Finanzergebnisse 2024.
7 SNL Real Estate, Stand: 31. Januar 2025. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Am Anfang des Artikels angezeigtes Bild: Welltowers Seniorenwohnanlage in der 56th Street, Manhattan. Bildnachweis: Welltower Inc., veröffentlicht und vervielfältig mit freundlicher Genehmigung.
REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.
Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Registrierungsbefreiung erfüllen, was negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen könnte.
Der FTSE Nareit All Equity REITs Index bildet die Wertentwicklung des US-amerikanischen Real Estate Investment Trust (REIT)-Marktes ab.
Bilanz: ein Indikator für die Finanzkraft eines Unternehmens. Die Bilanz ist eine Finanzaufstellung, in der die Vermögenswerte, Schulden und das Eigenkapital eines Unternehmens zu einem bestimmten Zeitpunkt zusammengefasst sind.
Herabstufung: tritt auf, wenn Anleger bereit sind, einen niedrigeren Preis für (REIT-) Aktien zu zahlen, normalerweise in Erwartung niedrigerer zukünftiger Gewinne.
Abschlag auf den NIW: Der Nettoinventarwert (NIW) misst den zugrunde liegenden Wert der Beteiligungen des REIT, indem man vom Marktwert die Schulden, wie z. B. Hypothekenverbindlichkeiten, abzieht. Wenn der Marktpreis eines REIT niedriger ist als sein NIW, wird er mit einem Abschlag gehandelt.
Dividende pro Aktie: Die Gesamtdividende, die ein Unternehmen/REIT über einen Zeitraum von 12 Monaten ausschüttet, geteilt durch die Gesamtzahl der umlaufenden Aktien.
Mehrfamilienhaus: Wohnimmobilien, die es mehr als einem Haushalt ermöglichen, in einer einzigen Liegenschaft zu leben, und die oft vermietet werden, anstatt von den Eigentümern bewohnt zu werden, wobei manche der Mieter Gemeinschaftsräume und andere nützliche Räumlichkeiten teilen.
Kennzahlen: werden verwendet, um den Wert von ähnlichen Vermögenswerten zu vergleichen. Bei Immobilien ist die Kapitalisierungsrate eine gängige Kennzahl, die für ertragsbringende Immobilien wie Wohnungen, Büros oder Einzelhandel verwendet wird und die Kapitalrendite und das Risiko der Immobilie widerspiegelt.
NIW: Der Nettoinventarwert misst den zugrunde liegenden Wert der Beteiligungen des REIT, indem man vom Marktwert die Schulden, wie z. B. Hypothekenverbindlichkeiten, abzieht.
Bewertungskennzahlen von Liegenschaften niedriger gegenüber ihren historischen Prämien: bezieht sich auf die Bewertungen, die im Vergleich zu den höheren Preisen, die die Anleger in der Vergangenheit zu zahlen bereit waren, heute günstiger sind.
Immobilienrendite: die jährliche Rendite der Kapitalanlage, üblicherweise als Prozentsatz des Kapitalwerts ausgedrückt.
Neubewertung: tritt auf, wenn Anleger bereit sind, einen höheren Preis für (REIT-) Aktien zu zahlen, normalerweise in Erwartung höherer zukünftiger Gewinne.
Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von den Ansichten anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere stellt keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als gewinnbringend angesehen werden. Janus Henderson Investors, die mit ihr verbundenen Berater oder ihre Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.
Der Wert einer Anlage und die Einkünfte aus ihr können steigen oder fallen. Es kann daher sein, dass Sie nicht die gesamte investierte Summe zurückerhalten.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.
Es gibt keine Garantie dafür, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder Prognosen eintreten.
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WICHTIGE INFORMATIONEN
Bitte lesen Sie die folgenden wichtigen Informationen zu den Fonds im Zusammenhang mit diesem Artikel.
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Besondere Risiken
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- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um sein Anlageziel zu erreichen. Dies kann zu einer „Hebelwirkung“ führen, die ein Anlageergebnis vergrößern kann, und die Gewinne oder Verluste des Fonds können höher sein als die Kosten des Derivats. Derivate bringen jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
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- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Besondere Risiken
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Zentrale Erkenntnisse:
- Wohnimmobilien generieren attraktive langfristige Renditen. Die Gründe dafür sind günstige demografische Trends, das Unterangebot an Wohnimmobilien an den meisten Märkten weltweit (was sich in den kommenden Jahren verstärken dürfte) und der Wunsch nach erschwinglichen und gut verwalteten Mietwohnungen.
- Heute bietet sich ein breiteres Chancenspektrum im wohnungsbezogenen Segmenten, wie beispielsweise Seniorenresidenzen und Seniorenwohnungen, Studentenunterkünfte und Einfamilienhäuser. Alle diese Bereiche profitieren von strukturellen Nachfragetreibern, die dazu beitragen können, die Auswirkungen der Konjunkturzyklen abzufedern.
- Listed residential REITs valuations are currently attractive relative to history. Benefiting from much stronger balance sheets and operational scale, they are taking advantage of developments and acquisition opportunities to further boost earnings and valuations.
