Börsennotierte Immobilien: Ist eine schwächere Inflation bei Wohnraum das zusätzliche Signal, das die Fed für Zinssenkungen benötigt?
Die Portfoliomanager Guy Barnard und Greg Kuhl zeigen, wie die Wohnraumkomponente des VPI einen Abwärtsdruck auf die Inflation ausübt und so den Weg für Zinssenkungen ebnet – ein Rückenwind für börsennotierte Immobilien.
5 Minuten Lesezeit
Zentrale Erkenntnisse:
- Der Wohnraum, die größte Komponente des Headline-VPI wies für das erste Quartal 2024 einen Anstieg von 5,7 % auf, während der New Tenant Index der Cleveland Fed, eher als Echtzeit-Maß der Mietausgaben angesehen, lediglich einen Anstieg von 0,4 % verzeichnete.
- In Verbindung mit den Beobachtungen des Teams und den Daten von Wohn-REITs deutet dies auf einen deutlichen Abwärtstrend bei der Wohnraumkomponente des Headline-VPI in den kommenden zwölf Monaten hin.
- Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass die Fed die Zinsen senken muss, und der Auslöser für einen Anstieg der Bewertungen börsennotierter Immobilien.
Wir sind ein Team von Immobilienspezialisten und wir halten uns in der Regel zurück, wenn es um die Konjunktur geht. Da der Markt sich derzeitig jedoch so stark auf die Inflation und die Tatsache fokussiert, dass Wohnraum mit rund 36% der gesamten Inflation den größten Einzelfaktor bei der Berechnung des US-Verbraucherpreisindex (VPI) darstellt, glauben wir jedoch, dass wir zu diesem Teil der Diskussion einen wertvollen Beitrag leisten können.
Die Wohnraumkomponente des Headline-Verbraucherpreisindex (VPI) wird häufig als rückblickend betrachtet und stimmt nicht immer mit Maßeinheiten überein, die eher als „Echtzeitmaßeinheiten“ gelten. Die Cleveland Fed hat sich ausführlich zu diesem Thema geäußert und kam zu dem Schluss, dass „diese Diskrepanz fast ausschließlich durch die Unterschiede beim Mietwachstum für neue Mieter im Verhältnis zum durchschnittlichen Mietwachstum für alle Mieter erklärt werden kann“. 1 Sie erstellt vierteljährlich einen New Tenant Repeat Rent Index (Mietpreisindex für neue Mieter), der nur die Mietänderungen für neue Mieter berechnet. Die Unterscheidung zwischen „allen Mietern“ und „neuen Mietern“ ist gerade jetzt besonders wichtig und bedarf weiterer Diskussion.
JHI
Die Wohnraumkomponente des Headline-VPI wies für das erste Quartal 2024 einen Anstieg von 5,7 % auf, während der New Tenant Index der Cleveland Fed lediglich einen Anstieg von 0,4 % verzeichnete. Nach Angaben der Cleveland Fed „liegt die Mietinflation für neue Mieter um vier Quartale über der offiziellen Mietinflation des US-amerikanischen Bureau of Labor Statistics (BLS)“, was darauf schließen lässt, dass die Wohnraumkomponente des Headline-VPI in den nächsten zwölf Monaten deutlich sinken wird (Abbildung 1). All dies steht im Einklang mit unserem Verständnis des US-Wohnungsmarktes. Laut den börsennotierten Real Estate Investment Trusts (REITs) für Wohnungen und unseren Gesprächen mit privaten Wohnungseigentümern steigt die Zahl der Mietverlängerungen für verbleibende Mieter deutlich stärker als die Zahl der neuen Mietverträge, was in etwa den Daten der US-Notenbank entspricht. Im ersten Quartal 2024 verzeichneten in den USA börsennotierte REITs für Wohnimmobilien einen durchschnittlichen Mietanstieg bei Verlängerungen von 4,65 % und einen Mietrückgang bei neuen Mietverträgen von 1,25 %. Die meisten Menschen ziehen es zwar vor, nicht jedes Jahr umzuziehen, doch in einer Welt, in der man die Miete für eine neue Wohnung einfach durch eine Google-Suche herausfinden kann, halten wir die derzeitige große Spanne zwischen neuen und verlängerten Mietverträgen für unhaltbar. Auch ohne ausdrückliche finanzielle Anreize betrug die Fluktuation im Mietwohnungssektor in der Vergangenheit 30-50 % pro Jahr, was bedeutet, dass die meisten bestehenden Mieter relativ regelmäßig umziehen und so zu neuen Mietern werden. Letztlich müssen sich die Mieten von verlängerten und neuen Mietverträgen annähern, was im Wesentlichen den Aussagen der Cleveland Fed entspricht.
Diagramm 1: Wohnraumkomponente des VPI im Vergleich zu den Mieten für neue Mieter
Quelle: US-VPI für Wohnraum für städtische Verbraucher, NSA, New Tenant Repeat Rent Index, BLS, Cleveland Fed, Analyse von Janus Henderson Investors vom 31. März 2024.
Die Preise für nahezu alle Produkte sind in den vergangenen Jahren rasch und dramatisch gestiegen, und einige der historischen Messgrößen, wie etwa der Headline-VPI, haben Mühe, mit dem Tempo der Veränderungen Schritt zu halten. Um aufzuzeigen, in welche Richtung sich der VPI entwickeln könnte, haben wir einen bereinigten VPI erstellt, bei dem wir die Wohnraumkomponente des Verbraucherpreisindex durch den New Tenant Repeat Rent Index der Cleveland Fed ersetzen. Bei der Anwendung dieser Methode läge der Headline-VPI für das 1. Quartal 2024 bei 1,4 % und damit deutlich unter dem 2 %-Ziel der Fed (Diagramm 2). Wenn wir von sonst unveränderten Verhältnissen ausgehen und an die vier Quartale währende Verzögerung zwischen neuen Mieten und den VPI-Mieten glauben, dürfte die Inflation nicht mehr sehr lange Anlass zur Sorge geben.
Diagramm 2: Headline-VPI vs. Headline-VPI, bereinigt um Mieten für neue Mieter
Quelle: BLS, VPI für alle städtischen Verbraucher im Jahresvergleich, nicht saisonbereinigt, Verbraucherpreisindex für alle städtischen Verbraucher: alle Elemente abzüglich Wohnraum im Jahresvergleich, NSA, New Tenant Repeat Rent Index, Analyse von Janus Henderson Investors.
Bei der Pressekonferenz der Fed im Juni sprach Fed-Vorsitzender Jerome Powell davon, dass man mehr Vertrauen in die stetige Entwicklung der Inflation in Richtung der Marke von 2 % brauche, bevor man über Zinssenkungen nachdenken könne. Am selben Tag lag der monatliche VPI bei 0 %. Obwohl unser Team keine Prognosen über den Rest des VPI abgeben möchte, gehen wir davon aus, dass die Wohnkomponente mit ihrer Gewichtung von 36 % voraussichtlich weiterhin Abwärtsdruck auf die Gesamtinflation ausüben wird. Dies könnte ausreichen, um der Fed das Vertrauen zu geben, das sie für eine Zinssenkung braucht, und den Anlegern die Sicherheit zu geben, über die konjunkturelle Unsicherheit hinwegzusehen und sich wieder auf die starken Fundamentaldaten börsennotierter Immobilien zu konzentrieren. Zwar ist dies kein Indikator für die künftige Entwicklung, doch hat der Sektor sich in der Vergangenheit nach einer letzten Zinserhöhung durch die Fed in einem Zinserhöhungszyklus überdurchschnittlich entwickelt.2
1 https://www.clevelandfed.org/publications/working-paper/2022/wp-2238-disentangling-rent-index-differences
2 UBS, Datastream, Janus Henderson-Analyse, Stand 31. Dezember 2022. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Der Headline-VPI ist ein Maß, das die Preisveränderungen eines Korbs von Konsumgütern und Dienstleistungen im Laufe der Zeit untersucht. Es wird zur Schätzung der Inflation verwendet. Der Headline-VPI oder die Gesamtinflation stellt eine Berechnung der allgemeinen Teuerung in einer Volkswirtschaft dar und umfasst Artikel wie Lebensmittel und Energie, deren Preise tendenziell volatiler sind. Der Core-VPI oder die Kerninflation ist ein Maß für die langfristige Teuerung und schließt vorübergehend stärker schwankende/volatilere Güter wie Lebensmittel und Energie aus.
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REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.
Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Registrierungsbefreiung erfüllen, was negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen könnte.
Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von den Ansichten anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere stellt keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als gewinnbringend angesehen werden. Janus Henderson Investors, die mit ihr verbundenen Berater oder ihre Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.
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- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Wenn ein Fonds ein hohes Engagement in einem bestimmten Land oder in einer bestimmten Region hat, trägt er ein höheres Risiko als ein Fonds, der breiter diversifiziert ist.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
Besondere Risiken
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- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
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- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Dem Fonds können durch die Anlage in weniger aktiv gehandelten oder weniger entwickelten Märkten höhere Transaktionskosten entstehen als einem Fonds, der in aktivere/höher entwickelte Märkte investiert.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Besondere Risiken
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um sein Anlageziel zu erreichen. Dies kann zu einer „Hebelwirkung“ führen, die ein Anlageergebnis vergrößern kann, und die Gewinne oder Verluste des Fonds können höher sein als die Kosten des Derivats. Derivate bringen jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
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- Der Wohnraum, die größte Komponente des Headline-VPI wies für das erste Quartal 2024 einen Anstieg von 5,7 % auf, während der New Tenant Index der Cleveland Fed, eher als Echtzeit-Maß der Mietausgaben angesehen, lediglich einen Anstieg von 0,4 % verzeichnete.
- In Verbindung mit den Beobachtungen des Teams und den Daten von Wohn-REITs deutet dies auf einen deutlichen Abwärtstrend bei der Wohnraumkomponente des Headline-VPI in den kommenden zwölf Monaten hin.
- Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass die Fed die Zinsen senken muss, und der Auslöser für einen Anstieg der Bewertungen börsennotierter Immobilien.