Börsennotierte Immobilien: 2025 wechseln mehr Ampeln auf grün

Zu Beginn des Jahres 2024 hatten wir mit einer Trendwende im Sektor Gewerbeimmobilien gerechnet, der sich zuvor zwei Jahre lang aufgrund der steigenden Zinsen rückläufig entwickelt hatte. Aus heutiger Sicht scheint sich unsere These zu bewahrheiten – auch wenn 2024 ein „Stop-and-Go“-Jahr war, in dem die kurzfristige Stimmung gegenüber börsennotierten Immobilienfonds (REITs) durch geopolitische Sorgen und schwankende Zinserwartungen belastet wurde.

Ein CEO der Immobilienbranche brachte es in einem Gespräch mit uns kürzlich so auf den Punkt: „Viele Ampeln wechseln jetzt auf grün“. Mit Blick auf die Zukunft möchten wir drei wichtige Faktoren hervorheben, die auch für das Jahr 2025 Anlass zu Optimismus geben:

1. Wir glauben, dass in den meisten Immobiliensegmenten und Regionen die Talsohle durchschritten ist und dass Gewerbeimmobilien am Anfang eines neuen Zyklus stehen. Die Bewertungen wurden weitgehend zurückgesetzt, während die Transaktionsvolumina zulegen. Gleichzeitig ist die Nachfrage an den Anlagemärkten sowohl in der Breite als auch in der Tiefe gestiegen. Höhere Transaktionsvolumina lassen erwarten, dass sich der Wert der Anlagen stabilisiert und dann steigt. Auch wenn die Immobilienbewertungen infolge der höheren Zinsen nach unten korrigiert wurden, hatten die steigenden Zinsen auch zur Folge, dass Baufinanzierungen in den meisten Ländern unerschwinglich geworden sind, zumal die höhere Inflation die Baukosten durch steigende Rohstoff- und Arbeitskosten nach oben gedrückt hat. Infolgedessen ist die Aktivität bei vielen Immobilienarten zum Stillstand gekommen, was für die kommenden Jahre ein verlangsamtes Angebotswachstum erwarten lässt. Ein geringeres Angebot bei stabiler oder steigender Nachfrage dürfte die Preismacht der Vermieter in den kommenden Jahren stärken.
2. Wir gehen weiterhin davon aus, dass börsennotierte REITs die Erholung im Gewerbeimmobilienbereich anführen werden. Aktien von Immobilienunternehmen, die von strukturellen Trends profitieren, eine geringere Verschuldung aufweisen, von einem Vorteil bei Kosten und Kapitalzugang profitieren und Wachstumspotenziale haben, sind im Wert zuletzt gestiegen. Welltower (US-Seniorenwohnungen) hat seine erstklassige operative Plattform mit wertsteigernden Akquisitionen im Wert von mehr als 6 Mrd. US-Dollar (erstes bis drittes Quartal 2024) erfolgreich genutzt – in einem Sektor, der in den kommenden Jahren von dem demografischen Rückenwind und von einem begrenzten neuen Angebot profitieren dürfte. Die Goodman Group (Australien) hat sich mit einer Pipeline von mehr als 2,5 GW auf Rechenzentren ausgerichtet, um weiteres Wachstum zu erzielen. Derweil hat sich die Unite Group (Großbritannien) mit kapitalschwachen Universitäten zusammengetan, um den Bedarf an Studentenwohnungen zu decken.
3. Börsennotierte REITs lieferten weiterhin steigende defensive Cashflows und Dividenden. Die zugrundeliegenden operativen Fundamentaldaten vieler Unternehmen sind nach wie vor robust, die Auslastung ist hoch und die Mieten steigen. Diese Faktoren ebnen für das kommende Jahr den Weg für potenzielles weiteres Cashflow- und Dividendenwachstum. Auch wenn der defensive Charakter der Cashflows in einem Aktienbullenmarkt, den wir 2024 erlebten, wenig interessant erscheinen mag, erinnern wir an die deutliche Outperformance börsennotierter REITs im Frühjahr/Sommer, als sich der Markt Sorgen um die Beschäftigungs- und Wachstumsaussichten machte.¹ In einem Jahr, in dem die Renditen wieder auf breiter Front positiv sind und in dem eine Menge Enthusiasmus herrscht, ist eine Allokation in eine Anlageklasse, die eine gewisse Diversifizierung für ein „Was wäre wenn?“-Szenario bietet, unserer Meinung nach weiterhin wertvoll.

Aus den oben genannten Gründen sind wir der Meinung, dass Immobilien aus heutiger Sicht wieder „funktionieren“, da börsennotierte REITs neu bewertet werden, um das aktuelle Zinsumfeld zu berücksichtigen. Hohe und wachsende Dividendenrenditen, defensive Einkommensströme und eine Diversifizierung gegenüber dem breiteren Aktienmarkt sprechen für eine Allokation in einem ausgewogenen Portfolio.

Die Fundamentaldaten des Immobiliensektors sind weiterhin intakt. In Verbindung mit den neuen Wachstumsmöglichkeiten, die sich für börsennotierte REITs bieten, glauben wir, dass sich die Anlageklasse auch weiterhin besser entwickeln kann als andere Formen von Immobilieninvestments. Die Aktienbewertungen waren selten so günstig wie in diesem Jahr, während sich das Zinsumfeld von einem belastenden in einen eher stützenden Faktor wandelt.

Auch wenn börsennotierte REITs noch nicht auf die Überholspur gewechselt haben, stehen nun doch immer mehr Ampeln auf grün.

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Befreiung von der Registrierung erfüllen. Dies kann negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen.