JH Explorer in San Francisco: Hat die Goldene Stadt ihren Glanz verloren?
Portfoliomanager Greg Kuhl, der kürzlich von einer Reise nach San Francisco zurückgekehrt ist, erläutert, warum das Team auf dem lokalen Büromarkt vorsichtig ist.
4 Minuten Lesezeit
Zentrale Erkenntnisse:
- Büroimmobilien sind seit Jahresbeginn weiterhin einer der Immobiliensektoren mit der schwächsten Performance.
- Während die Anlegerstimmung und die Bewertungen für US-Büro-REITs schwach sind, dürfte San Francisco von der wachsenden technologiebezogenen Nachfrage profitieren.
- Das Team beabsichtigt, Chancen zu nutzen, die sich aus niedrigeren Bewertungen ergeben, wenn sich die Fundamentaldaten verbessern.
| Die JH Explorer-Serie folgt unseren Investmentteams auf der ganzen Welt und berichtet über deren Vor-Ort-Research auf Länder- und Unternehmensebene. |
Eine vom US Census Bureau durchgeführte amerikanische Wohnungsumfrage – die Anfang Oktober vom San Francisco Chronicle hervorgehoben wurde – zeigt, dass 8 % der Stadtbevölkerung planen, im nächsten Jahr wegzuziehen; der höchste Prozentsatz aller US-Städte (zum Vergleich: Chicago und New York liegen bei 5 % bzw. 3 %).1 Auch Arbeitgeber ziehen ab; Die Verfügbarkeit von Büroflächen in San Francisco ist von 10 % im Jahr 2020 auf heute 37,5 % gestiegen. Dies ist ein beispielloser Schritt, selbst für einen Markt mit einer etablierten „Auf-und-Ab“-Geschichte.2 Die Stadt ist häufig Gegenstand von Nachrichtenartikeln mit Schlagzeilen wie „Kann San Francisco sich aus dem Teufelskreis retten?“, in denen die Herausforderungen für die Lebensqualität aufgrund von Obdachlosigkeit, Drogenkonsum, psychischen Erkrankungen, Straßenkriminalität und hohen Lebenshaltungskosten hervorgehoben werden. 3
Nicht alle Immobilien sind gleich
Ich habe kürzlich mehrere Tage in und um San Francisco verbracht, um mir einen Überblick über diesen etwas kontroversen Immobilienmarkt zu verschaffen. Gewerbeimmobilien bestehen aus verschiedenen Immobilientypen, alle mit einzigartigen und manchmal unkorrelierten Angebots- und Nachfragegrundlagen – San Francisco ist ein gutes Beispiel dafür. Für viele der von uns besuchten Immobilientypen, darunter Wohnungen, Gewerbeimmobilien und vorstädtische Einzelhandelsimmobilien, würden wir die lokalen Fundamentaldaten prägnant als „o.k.“ und „gut“ charakterisieren. Die Fundamentaldaten von Rechenzentren scheinen noch stärker zu sein und grenzen an „großartig“. Wie in den meisten anderen US-Bundesstaaten sind Büroimmobilien jedoch in San Francisco und im Großraum Bay Area der Ausreißer nach unten.
Potenzielle Chancen für börsennotierte Büroflächen, wenn sich die Fundamentaldaten verbessern
Börsennotierte Büroimmobilien-Investmentfonds (REITs) mit starkem Engagement in San Francisco, darunter Kilroy Realty (KRC), Hudson Pacific Properties (HPP) und Paramount Group (PGRE), sind im Vergleich zu ihren Aktienkursen vor COVID um 60–82 % gefallen und haben deutlich schlechter abgeschnitten als der allgemeine Sektor der börsennotierten Büroimmobilien und dem breiteren börsennotierten REIT-Sektor.4
Wenn die Stimmung so schlecht ist und die Preise so stark gesunken sind, müssen wir uns fragen: „Könnte es hier eine Chance geben?“ Nach reiflicher Überlegung bleibt unser Team in diesem kleinen Bereich des börsennotierten REIT-Marktes aus einigen wichtigen Gründen vorsichtig:
- Obwohl wir anerkennen, dass die in der Regel höherwertigeren Büroflächen im Besitz börsennotierter REITs den Markt in San Francisco deutlich übertreffen, sind viel zu viele Leerstände und Untermietflächen verfügbar, als dass Direktvermieter in absehbarer Zeit über Preismacht verfügen könnten.
- Zwar gibt es in Bezug auf die Büronachfrage einige „grüne Triebe“, da in letzter Zeit neue KI-bezogene Firmen auf der Suche nach Büroflächen sind, aber dies ist noch am Anfang der Entwicklung. Alle Hoffnungen auf ein Nachfragewachstum in diesem Büromarkt scheinen derzeit auf der KI zu ruhen. Dieser Optimismus mag sich als begründet erweisen, aber wir würden gerne mehr Fakten sehen.
- Es gibt einige Gründe zu der Annahme, dass sich die Probleme mit der Lebensqualität in San Francisco allmählich verbessern könnten, aber das wird sich erst mit der Zeit zeigen. Die Stadt muss ein attraktiver Ort zum Leben und Arbeiten sein, wenn sie ihren historischen Anteil an der technologiebezogenen Nachfrage wiedererlangen will.
Wie immer ist die Sorgfalt vor Ort ein wichtiger Teil des Anlageprozesses unseres Teams. Wir sind uns des technologiebedingten Boompotenzials in San Francisco durchaus bewusst, werden jedoch erst dann versuchen, von niedrigeren Bewertungen zu profitieren, wenn klarer ist, dass sich die Fundamentaldaten verbessern.
1 SFGATE: Laut Umfrage wollen mehr Menschen San Francisco verlassen als jede andere Stadt; 15. Oktober 2023.
2 Ausblick auf den Büromarkt von CBRE San Francisco/Silicon Valley.
3 Wall Street Journal, 13. August 2023.
4 Bloomberg, 14. Februar 2020 bis 13. Oktober 2023, Gesamtrenditen in US-Dollar. Verweise auf einzelne Wertpapiere stellen keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als profitabel angesehen werden. Janus Henderson Investors, seine verbundenen Unternehmen oder seine Mitarbeiter können eine Position in den genannten Wertpapieren halten.
Preismacht: Ein Unternehmen verfügt über Preismacht, wenn es die Preise unabhängig vom wirtschaftlichen Umfeld erhöhen kann, ohne gegenüber der Konkurrenz zu verlieren.
Untervermietung: Wenn ein Mieter mit einem bestehenden Mietvertrag seine Räumlichkeiten physisch geräumt hat, dem Vermieter aber weiterhin vertragliche Mietzahlungen schuldet, haben die Mieter möglicherweise das Recht auf „Untervermietung“, um einen Teil der von ihnen zu zahlenden Miete zurückzuerhalten. Sie können ihre Fläche an einen anderen Nutzer vermieten, um Miete zu kassieren , die zur Deckung verbleibender vertraglicher Mietverpflichtungen verwendet werden kann.
Der FTSE Nareit Equity REITs Index (FNRE) umfasst alle US-Aktien-REITs, die nicht als Holz-REITs oder Infrastruktur-REITs ausgewiesen sind.
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Immobilienaktien, einschließlich Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs), können zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, unter anderem einem Zins-, Management-, Steuer-, Wirtschafts-, Umwelt- und Konzentrationsrisiko.
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Besondere Risiken
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Zentrale Erkenntnisse:
- Büroimmobilien sind seit Jahresbeginn weiterhin einer der Immobiliensektoren mit der schwächsten Performance.
- Während die Anlegerstimmung und die Bewertungen für US-Büro-REITs schwach sind, dürfte San Francisco von der wachsenden technologiebezogenen Nachfrage profitieren.
- Das Team beabsichtigt, Chancen zu nutzen, die sich aus niedrigeren Bewertungen ergeben, wenn sich die Fundamentaldaten verbessern.