Globale Perspektiven: Börsennotierte REITs – Katalysatoren für eine Neubewertung sind vorhanden

Guy Barnard: Danke für die Einladung.

Bullock: Also, Guy, ich habe mich wirklich darauf gefreut, diesen speziellen Podcast zu machen, weil es in der Immobilienwelt derzeit so viel zu besprechen gibt. Wir nehmen diesen Podcast Mitte November 2023 hier in Großbritannien auf. Gerade in den letzten Wochen, aber man könnte das auch auf Monate beziehen, gab es viele Artikel zum Thema Immobilien, und nicht alle waren so positiv. Anleger verlieren ihren Hang zu Immobilienfonds. Es gibt einen Anstieg zahlungsunfähiger deutscher Hausbauunternehmen. Ein Anstieg der säumigen gewerblichen Immobilienkredite in den USA. Der Untergang von WeWork. Jetzt höre ich hier auf, obwohl ich weitermachen könnte, aber es dreht sich alles um die Frage: warum sind wir hier und warum reden wir über Immobilien?

Barnard: Ja. Wie Sie sagen, denke ich, dass es sich sicherlich um einen Sektor handelt, der im Laufe des Jahres 2023 für Schlagzeilen gesorgt hat, und oft aus den falschen Gründen. Die Herausforderungen im Gewerbeimmobilienbereich und die Gefahr einer größeren Belastung durch Gewerbeimmobilien waren in den letzten Monaten eindeutig wichtige Themen auf den Märkten und in der Presse.

Ich denke, dass wir in diesem Jahr wirklich versucht haben, über die Schlagzeilen hinauszuschauen und deutlich zu machen, dass die Schlagzeilen, die viele Leute lesen, nicht unbedingt die Realität der börsennotierten REITs widerspiegeln (Immobilieninvestmentfonds), in denen ich und das globale Team von Janus Henderson investieren. Ja, es gibt Risiken bei Gewerbeimmobilien, aber wir glauben, dass es auch Chancen gibt. Ich denke, es sind diese Möglichkeiten, die den Grund dafür geben, dass wir heute hier sind.

Bullock: Was würde dem Markt jetzt helfen, sich zu stabilisieren? Denn das ist eine der Herausforderungen, vor denen Anleger stehen.

Barnard: Ja. Ich denke, der größte Gegenwind, mit dem wir in den letzten 18 Monaten im Immobilienbereich konfrontiert waren, war eindeutig der Anstieg der Zinssätze und Anleiherenditen. Ich denke, sie sind weiter gegangen, als die meisten von uns vor 18 oder 24 Monaten erwartet hätten (was das Ausmaß und die Geschwindigkeit der Zinserhöhungen der meisten Zentralbanken auf der ganzen Welt angeht). Unser Gespräch mit potenziellen Kunden und Unternehmen zeigt sicherlich, dass die Menschen wirklich auf eine Stabilisierung des Zinsniveaus warten, bevor sie wieder einsteigen.

Was wir uns auf der Immobilienseite wünschen, sind mehr Transaktionen im direkten (privaten) Immobilienmarkt. Wir möchten, dass Gebäude gekauft und verkauft werden, was uns Vertrauen in die Preisgestaltung von Immobilien vor dem neuen Hintergrund hoher Zinsen geben würde; aber das braucht Zeit. Vor sechs Monaten hätte ich gehofft, dass wir diesen Prozess Ende dieses Jahres durchmachen würden. Es fühlt sich so an, als ob dies eindeutig auf das Jahr 2024 verschoben wurde.

Bullock: Das ist interessant, denn wenn ich mit Kunden spreche, sagen sie alle, dass sie [den Gegenwind] verstehen. Wir werden über die Chancen im Immobilienbereich sprechen, aber sie verstehen, dass es sich zwar um Chancen handeln könnte, aber die größte Sorge ist … Wenn Sie über Zinsen und die Auswirkungen von Zinsen gesprochen haben, was wäre, wenn die Zinsen nicht sinken? Was passiert, wenn die Zinssätze in den nächsten sechs oder zwölf Monaten so bleiben, wie sie sind? Sollten Sie abwarten?

Barnard: Ja. Schauen Sie. Ich denke, eine Stabilisierung ist ein guter erster Schritt. Ich glaube nicht, dass man allzu stark davon ausgehen muss, dass die Zentralbanken in drei oder sechs Monaten drastische Zinssenkungen vornehmen werden. Es gibt unterschiedliche Ansichten über das Tempo dieser Zinssenkungen, ob und wann sie kommen, aber ich denke, dass die Stabilisierung einfach ein wirklich guter erster Schritt ist. Ich denke, die Leute wollten nicht einsteigen und das Risiko eingehen, einfach zu früh zu handeln und sehr schnell zu bereuen; was in den letzten sechs bis zwölf Monaten auf den Märkten durchaus möglich war.

Ich denke, wenn man eine Stabilisierung erreicht, gewinnt man auch Vertrauen. Dann beginnt man, wie gesagt, eine Erholung des Transaktionsvolumens in den zugrunde liegenden Märkten, in die wir investieren, zu beobachten. Ich denke, an diesem Punkt können wir dann sehen, ob diese Abschläge und die Bewertungschancen, die wir auf dem REIT-Markt sehen, real sind und durch Anzeichen gestützt werden, die auf der neuen Realität höherer Zinssätze basieren.

Bullock: Etwas später werde ich Sie dazu auffordern, Ihre Kristallkugel hervorzuholen, aber wenn wir beim aktuellen Marktumfeld bleiben: Was ist Ihrer Meinung nach derzeit das größte Risiko? Was ist also das, worüber Sie sich am meisten Sorgen machen und was Sie bei Immobilien wach hält?

Barnard: Die Zinsen waren in den letzten 12 oder 24 Monaten eindeutig die größte Herausforderung für den Sektor. Wenn Sie alerdings davon ausgehen, dass die Inflation im neuen Jahr wieder anziehen und die Zinsen wieder steigen werden, dann sind das keine guten Nachrichten für den Sektor. Aber auch hier denke ich, dass es Gründe zu der Annahme gibt, dass wir diesen Wendepunkt erreichen. Wendepunkte schaffen normalerweise Chancen, und wie Sie erwähnt haben, können wir darüber reden.

Ich denke, der andere Aspekt, dessen wir uns wirklich bewusst sein müssen, ist der Umsatz/die Mieteinnahmen und das Wachstum der Mieteinnahmen, das unser Sektor generieren kann. Ich denke, was für uns interessant ist, ist, dass es sich trotz der sehr enttäuschenden Wertentwicklung börsennotierter REITs in den letzten 24 Monaten nicht um eine Ertragsproblem handelt. Es handelte sich nicht um ein operatives Problem. Die Frage lautete: „Was ist die richtige Rendite in einem Umfeld höherer Zinsen?" Und nicht: "Ist diese Mieteinnahme von Dauer?“ Tatsächlich haben wir in den letzten 12 und 24 Monaten ein Gewinnwachstum im REIT-Sektor gesehen.

Wenn ich also auf das nächste Jahr schaue, denke ich eindeutig, dass wir eine Normalisierung der Wirtschaft erleben. In vielen Volkswirtschaften auf der ganzen Welt erleben wir eine Verlangsamung, und das wird in einigen Sektoren des Immobilienmarkts zu Problemen führen, wenn es darum geht, Ihre Mieteinnahmen weiter zu steigern. Deshalb konzentrieren wir uns als Team sehr darauf, die Sektoren und Unternehmen zu finden, von denen wir glauben, dass wir auch in einer möglicherweise abschwächenden Wirtschaft weiterhin Wachstum bei Mieteinnahmen, Gewinnen und Dividenden verzeichnen können.

Bullock: Und als Reaktion darauf haben Sie börsennotierte REITs erwähnt. Ich weiß, dass du dich darauf konzentrierst. Wir möchten nicht zuviel Zeit damit verbringen, über den börsennotierten Bereich im Vergleich zum privaten Bereich zu sprechen, aber die Investoren da draußen und viele der Investoren, mit denen ich zusammenarbeite, haben auch private Immobilienengagements. Erkennen Sie für die Zukunft einen Unterschied im Renditepotenzial börsennotierter REITs gegenüber dem privaten Immobilienmarkt?

Barnard: Ja, sehr. Wir auf der gelisteten Seite werden jeden Tag von den Aktienmärkten auf der ganzen Welt bewertet, also 250 Mal im Jahr oder was auch immer. Unsere Preise basieren auf der Sicht der Anleger auf die Zukunft und den Unsicherheiten, die zu diesem Zeitpunkt in den Köpfen der Anleger bestehen. Das unterscheidet sich stark von einer privaten Immobilienfondsbewertung, bei der die Bewertungen in größeren Abständen durchgeführt werden, sei es monatlich, vierteljährlich oder halbjährlich.

Und sie basieren auf der rückblickenden Sichtweise der Gutachter auf die Ereignisse auf dem Direktimmobilienmarkt im vorangegangenen Zeitraum. Das bedeutet also, dass die börsennotierten REITs, in die wir investieren, zuerst auf sich ändernde Umstände reagieren. Das haben wir letztes Jahr gesehen. Der REIT-Sektor begann im März-April 2022 mit einem Ausverkauf und einer wirklich unterdurchschnittlichen Performance; etwa sechs bis neun Monate bevor Gutachter in der Welt der Direkt- und Privatfonds begannen, Werte herabzusetzen.

Aber die gute Nachricht für uns im börsennotierten Bereich ist, dass das Gleiche auch umgekehrt passieren wird. Daher erreicht der REIT-Sektor in der Regel sechs bis neun Monate, bevor der Direktimmobilienmarkt seinen Wendepunkt erreicht, seinen Tiefpunkt. Wenn Sie wie wir glauben, dass dieser Wendepunkt in Bezug auf die zugrunde liegenden Werte wahrscheinlich Mitte nächsten Jahres liegen wird, dann ist es ein interessanter Zeitpunkt, sich einen Sektor anzusehen, der bereits auf höhere Zinsen reagiert hat und unserer Meinung nach auf höhere Zinsen überreagiert hat. Es besteht also eine Bewertungschance.

Aber ich denke, was heute für jeden Immobilieninvestor wirklich wichtig ist, ist, hinter die Kulissen dessen zu schauen, in was er investiert. Immobilien sind in verschiedenen Regionen, in verschiedenen Städten, in verschiedenen Gebäuden innerhalb derselben Stadt und schon gar nicht in verschiedenen Immobilientypen gleich. Deshalb haben wir vor einigen Monaten einen Artikel geschrieben, in dem wir lediglich hervorheben, dass der börsennotierte REIT-Sektor unserer Meinung nach in einer unglaublich starken Position ist, was die Art und Qualität der Immobilien angeht, in die wir investieren.

Also weniger Engagement in den schwierigeren Sektoren, dem US-Büromarkt und traditionellen Einkaufszentren, die strukturellem Gegenwind ausgesetzt sind, und mehr Engagement in den Bereichen, in denen wir glauben, dass es langfristige Nachfragetreiber gibt, die zu einem nachhaltigen Mietwachstum führen werden. Denken Sie also an Technologieimmobilien, Mobilfunkmasten und Rechenzentren. Denken Sie an bezahlbaren Wohnraum für Familien. Denken Sie an den Industrie- und Logistikmarkt.

Es gibt noch einen dritten Punkt, Matt, bei dem es um Bilanzen geht. Ich sagte vorhin, wir glauben, dass es ein Umfeld voller Risiken und Chancen, von Gewinnern und Verlierern ist. Wir sind mit dem Zugang zu Kapital und den Kapitalkosten, insbesondere auf der Schuldenseite der börsennotierten REITs, sehr zufrieden.

Sie haben in guten Zeiten ihre Schulden abgebaut. Sie sind also in eine schwierigere Phase mit historisch starken Bilanzen eingetreten, und wir gehen davon aus, dass sie damit beginnen werden, einen Teil dieser Bilanzstärke einzusetzen, um hochwertige Immobilien von Menschen zu erwerben, die Liquidität und Kapital benötigen. Das wird für uns als Anleger auf lange Sicht einen enormen Gewinn bringen.

Bullock: Deshalb möchte ich etwas tiefer auf einige der Unterklassen eingehen, die Sie zuvor erwähnt haben. Denn, wenn ich mir eine Reihe von Studien ansehe, die wir im Team durchführen, schauen wir uns die Marktstimmung an und versuchen herauszufinden, wann ist der beste Zeitpunkt, um in andere Bereiche und Anlageklassen zu wechseln?

Was wir finden, ist, dass gerade ein Sektor, der so wie der Immobiliensektor ist und der sehr ungeliebt ist (im Moment wahrscheinlich die netteste Art, es auszudrücken) manchmal der richtige Einstiegspunkt sein kann. Aber es wird Gewinner und Verlierer - mit einem sehr großen Spreizung zwischen diesen beiden. Deshalb möchte ich nun diese beiden Teile aufschlüsseln: die Gewinner und die Verlierer. Wenn wir vielleicht mit den Verlierern beginnen. Welche Bereiche bei Immobilien werden Ihrer Meinung nach in den kommenden Jahren die Verlierer sein und warum?

Barnard: Ich denke, einige der traditionelleren Immobiliensektoren stehen vor längerfristigen Herausforderungen aufgrund von Veränderungen in der Art und Weise, wie wir alle leben, in der Art und Weise, wie wir arbeiten, in der Art und Weise, wie wir Waren und Dienstleistungen konsumieren. In den letzten fünf bis sieben Jahren haben wir einen erheblichen strukturellen Druck auf den Einzelhandel und insbesondere auf größere Mode-Einkaufszentren erlebt, da das Wachstum des E-Commerce eindeutig einen Großteil der Verbraucherausgaben bekommen hat und Einzelhändler mehr in ihre Online- als in ihre physischen Ladenpräsenz investieren.

Es ist klar, dass es ein Gleichgewicht geben wird. Die besten Einkaufszentren wird es weiterhin geben. Sie werden den Kunden weiterhin einen Service und ein Angebot bieten, das sie online nicht erhalten können, aber das ist eindeutig ein Bereich, in dem es unserer Ansicht nach einigen Gegenwind gab und auch weiterhin geben wird. Der Bürosektor steht, wie gesagt, durch die Umstellung auf mehr Home-Office eindeutig wieder vor Herausforderungen.

Wir gehen davon aus, dass dies die Gesamtnachfrage nach Büroflächen verringert. Aber auch auf diesem Büromarkt sehen wir, dass 80 % der zusätzlichen Nachfrage heute auf 15 % der erstklassigen, nachhaltigen Gebäude der Klasse A und die richtigen Standorte in den richtigen Städten entfallen. Auch auf dem Büromarkt sehen wir also Bereiche, in denen die Mieten steigen, und Bereiche, in denen es fast keinen Preis gibt, der neue Mieter anzieht.

Einige dieser traditionellen Sektoren sehen sich also eindeutig mit Gegenwind konfrontiert. Die Gewinner sind, wie ich bereits sagte, auf Sektorebene: wir konzentrieren uns stark auf größere strukturelle Themen. Das Wachstum der Digitalisierung, das, wie ich schon sagte, die Nachfrage nach Rechenzentren ankurbelt, ist ein Bereich, der sich in diesem Jahr unglaublich gut entwickelt hat. Aufgrund des NVIDIA-KI-Booms hat es wahrscheinlich unsere Erwartungen übertroffen. Das ist also ein Bereich, in dem wir im Laufe des Jahres 2023 eine sehr starke Wertentwicklung des Aktienkurses gesehen haben.

Dann, wie gesagt, die Bereiche, über die wir in der Vergangenheit gesprochen haben: Industrie und Logistik. Die Trends normalisieren sich nach dem COVID-Boom. Wir gehen jedoch davon aus, dass diese Mieten im Laufe der Zeit weiter steigen werden.

Bullock: Und diese Beobachtungen, die Sie über die Gewinner und die Verlierer gemacht haben ... Hängt das vom jeweiligen Land ab?

Barnard: Ja, das tut es. Wir können hier auf einem sehr hohen Niveau sprechen, aber die Realität ist, dass die Dinge im Immobiliensektor sehr granular sind. „Standort, Standort, Standort“, wie sie sagen. Es wird also innerhalb der Städte Gebiete geben, in denen es an verfügbarem Raum mangelt und in denen die Mieten schneller steigen werden als in anderen Teilen. Weltweit gibt es eindeutig unterschiedliche Trends. Der Leerstand in US-Büros liegt bei über 20 %. Im Zentrum von Paris beträgt der Leerstand der Klasse A weniger als 2 %.

Also wiederum unterschiedliche Märkte; es wird unterschiedliche Dynamiken geben. Selbst aus makroökonomischer und renditebezogener Sicht war Japan in diesem Jahr einer der stärksten Bereiche des globalen Immobilienmarktes, da die Zentralbank dort einfach einen ganz anderen Takt anschlägt als in anderen Teilen der Welt.

Bullock: Und eine der Gewinnerseiten, die positive Seite. Sie haben das Thema Nachhaltigkeit angesprochen, und ich wollte dem Thema noch etwas mehr Zeit widmen, da viele unserer Zuhörer sich der Auswirkungen von Nachhaltigkeit und CO2-Reduzierung sehr bewusst sind. Eigentum spielt dabei eine große Rolle.

Barnard: Ich denke, wenn man sich den physischen Fußabdruck des Immobilienmarkts auf der ganzen Welt anschaut, ist er für 30 bis 40 % der globalen Kohlenstoffemissionen verantwortlich. Es handelt sich also eindeutig um einen Bereich, in dem in die Nachhaltigkeitseigenschaften von Gebäuden investiert und diese verbessert werden müssen, um die Netto-Null-Ziele zu erreichen, die viele Länder sowie Unternehmen und Mieter von Gebäuden verfolgen.

Wir sehen also sicherlich eine kontinuierliche Verbesserung bei den Unternehmen, in die wir investieren, in Bezug auf den Grad der Offenlegung, den sie uns über ihre Nachhaltigkeitskompetenzen geben, in Bezug auf die Arbeit an einer erneuten [Anpassung] an das Pariser Abkommen und deren Überprüfung durch Drittanbieter (ESG-Daten).

Im Großen und Ganzen sind wir also auf der gelisteten Seite ziemlich zufrieden damit, dass sich die an der Börse notierten Unternehmen - entweder mit Zuckerbrot oder mit der Peitsche - in die richtige Richtung bewegen; nämlich ihre Offenlegung zu verbessern. Aber, was noch wichtiger ist, die zugrunde liegende Umweltverträglichkeit ihrer Gebäude zu verbessern. Das wird von entscheidender Bedeutung sein, um die besten Mieter zu gewinnen, die besten Mieten zu erzielen und den Wert für die Aktionäre zu maximieren.

Bullock: Spielt die Geopolitik bei Ihrer Entscheidungsfindung eine Rolle, da wir nach und nach beobachten, dass einige Regierungen ihre CO2-Emissionsziele zurückschrauben?

Barnard: Ja. Sehen Sie. Ich denke, insbesondere angesichts unserer globalen Präsenz erkennen wir, dass die Bedeutung von ESG in verschiedenen Regionen deutlich unterschiedlich ist. Ich denke, wie gesagt, es gibt ein bisschen Zuckerbrot und Peitsche. Das Zuckerbrot ist, dass es das Richtige ist und Sie Ihre Renditen aus der Immobilie maximieren werden. Die Peitsche ist der Druck der Regierung von oben. In verschiedenen Regionen der Welt besteht ein Gleichgewicht zwischen beiden, aber ich denke, dass die Richtung, in die es geht, in den meisten unserer Märkte ziemlich klar ist.

Bullock: Und ich habe bereits erwähnt, dass ich Sie bitten würde, die Kristallkugel herauszuholen und über 2024 und darüber hinaus zu sprechen. Wir haben fast keine Zeit mehr, aber es würde mir nichts ausmachen, die nächsten paar Minuten damit zu verbringen, nun Ihre Ansichten zu 2024 zu hören. Bzgl. Immobilien? Warum bist du optimistisch? Worauf sollten wir achten?

Barnard: Ich denke, als Anleger versuchen wir, nach Wendepunkten zu suchen. Wir betrachten also diese Änderungsrate, diese zweite Ableitung. Wo verbessert es sich? Wo beschleunigt es sich? Wo wird abgebremst? Ich denke, wenn wir über den makroökonomischen Hintergrund nachdenken (und wir behaupten nicht, makroökonomische Experten zu sein), ist ziemlich klar, dass sich die Zins-Narrativ ändert.

Vielleicht gibt es noch eine weitere Erhöhung. Vielleicht gibt es noch zwei weitere Erhöhungen. Vielleicht gibt es in den USA keine Erhöhungen mehr. Warten wir ab, aber die grösste Anstieg liegt hinter uns. Auch in Märkten wie Europa könnte man argumentieren, dass wir wahrscheinlich schon am Wendepunkt sind. An diesem Wendepunkt glauben wir, dass sich Anlegern Gelegenheiten bieten werden, darüber nachzudenken: wo werden wir in 12 Monaten stehen?

Werden wir uns in einem Umfeld befinden, in dem viel weniger über Inflationsdruck gesprochen wird, in dem wir uns bereits in einem Umfeld befinden, in dem Zinssenkungen beginnen? Welche Anlageklassen werden in diesem Umfeld funktionieren, die in den letzten 12 bis 24 Monaten möglicherweise nicht funktioniert haben? Wir glauben auf jeden Fall, dass es bei Immobilien und insbesondere bei börsennotierten Immobilien zu einem Stimmungsumschwung kommen wird, da sich das Zins-Narrativ ändert und wir den Gegenwind der steigenden Zinsen von den Zentralbanken nehmen.

Es ist klar, dass es nicht in jedem Teil des Marktes und bei jedem einzelnen Unternehmen Gewinner geben wird. Wir sind jedoch sehr gespannt auf die Aussicht, dass sich das makroökonomische Umfeld ändert und Unternehmen gefunden werden, von denen wir glauben, dass sie uns selbst in einer sich verlangsamenden Wirtschaft ein verlässliches Gewinnwachstum ermöglichen können; was im Vergleich zu anderen Teilen des Aktienmarktes möglicherweise attraktiver erscheint.

Dann haben wir uns ein wenig Zeit genommen, um über dieses Gewinner-Verlierer-Konstrukt zu sprechen. Wir haben im US-amerikanischen REIT-Markt ein Emissionsvolumen von Schuldtiteln beobachtet, das im bisherigen Jahresverlauf 30 % über dem langfristigen Durchschnitt liegt. Es ist teurer als zuvor, aber die REITs haben weiterhin Zugang zum Kapialmarkt, während andere vor Herausforderungen stehen. Dies wiederum wird für unsere Unternehmen einige recht spannende Möglichkeiten schaffen, Dinge anders zu machen, ihre Portfolios zu erweitern und die Chancen anderer zu nutzen.

Auch hier wird es nicht ganz einfach sein. Ich bin sicher, dass es volatil sein wird, wie es in den letzten 12 bis 18 Monaten der Fall war. Aber ich denke, dass wir in ein Umfeld eintreten, das für die Wertentwicklung börsennotierter Immobilien viel besser geeignet sein wird als für andere Teile des Aktienmarktes.

Bullock: Großartig. Danke, Guy. Leider haben wir keine Zeit mehr, aber ich möchte Ihnen für all Ihre Gedanken, aber auch dem Publikum fürs Zuhören danken. Wenn Sie mehr über die Investmentansichten von Janus Henderson erfahren möchten oder weitere Fragen haben, wenden Sie sich bitte an Ihren Kundenbetreuer oder besuchen Sie unsere Website. In diesem Sinne vielen Dank für Ihre Teilnahme und auf Wiedersehen.

Bilanz: Ein Jahresabschluss, der die Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und das Eigenkapital eines Unternehmens zu einem bestimmten Zeitpunkt zusammenfasst und dazu dient, die finanzielle Gesundheit eines Unternehmens zu beurteilen.

Anleiherendite: Die Höhe des Ertrags eines Wertpapiers, ausgedrückt als Prozentsatz. Bei einer Anleihe errechnet sich dieser aus der Kuponzahlung dividiert durch den aktuellen Anleihepreis. Es besteht ein umgekehrter Zusammenhang zwischen Anleiherenditen und Anleihepreisen. Niedrigere Anleiherenditen bedeuten höhere Anleihepreise und umgekehrt.

Cashflow: der Nettosaldo der Barmittel, die in ein Unternehmen ein- und ausgeflossen sind. Ein positiver Cashflow zeigt an, dass mehr Geld in das Unternehmen fließt als abfließt; während ein negativer Cashflow bedeutet, dass mehr Geld in das Unternehmen fließt als heraus.

Entschuldung (Entschuldung): Reduzierung der Schulden, die ein REIT oder ein anderes Anlageinstrument oder Unternehmen hat.

Herabstufung: Die Abwärtsanpassung der Finanzkennzahlen eines Unternehmens, beispielsweise des Kurs-Gewinn-Verhältnisses (KGV), als Reaktion auf Geschäfts- oder Marktunsicherheiten.

Der FTSE EPRA Nareit Developed Index bildet die Wertentwicklung von Immobilienfirmen und Real Estate Investment Trusts (REITs) aus entwickelten Ländern ab.

Netto-Null: ein Zustand, in dem Treibhausgase wie Kohlendioxid (CO2), die zur globalen Erwärmung beitragen und in die Atmosphäre gelangen, durch ihren Abtransport aus der Atmosphäre ausgeglichen werden.

Pariser Abkommen: ein internationaler Vertrag zum Klimawandel, auch Pariser Abkommen oder Pariser Klimaabkommen genannt. Das Pariser Abkommen trat 2016 in Kraft.

Umsatz: die Umsätze oder Einnahmen eines Unternehmens, die den gesamten in einem bestimmten Zeitraum erzielten Umsatz darstellen.

Volatilität/Volatilität: der Umfang und das Ausmaß, mit dem sich der Preis eines Portfolios, Wertpapiers oder Index nach oben und unten bewegt.